Vermieter haben auf die Hochsaison gewartet: Preise nähern sich Höchstwerten

Wie Olga Pavlinova, Leiterin der Mietabteilung bei Etazhi, gegenüber MK erklärte, gibt es in diesem Jahr im Gegensatz zu den drei Vorjahren während der Hochsaison keinen gravierenden Angebotsmangel auf dem nationalen Mietmarkt. Der Mietmarkt in den meisten Großstädten hat sich im Laufe des Jahres angebotsmäßig recht gut erholt, was zu einem bremsenden Faktor für den starken Preisanstieg geworden ist. Nach wie vor gibt es einen Mangel nur im günstigsten Wohnungssegment, da dieses zuerst vermietet wird. Laut der Expertin ist das Angebotsvolumen sowohl durch die Freigabe von Wohnungen gestiegen, die von denjenigen, die in den Vorjahren Vorzugshypotheken in Anspruch genommen hatten, vor Erhalt der Schlüssel zu ihrer eigenen Wohnung gemietet wurden, als auch durch die parallele Vermietung von Wohnungen während der Suche nach Käufern auf dem Sekundärmarkt.

Die durchschnittlichen Mieten für Einzimmerwohnungen in der Russischen Föderation insgesamt stiegen dem Analysten zufolge im August nur um 0,3 Prozent, und im Segment der Zweizimmerwohnungen ist die Situation ähnlich. Unter den Millionenstädten wurde der größte Anstieg der durchschnittlichen Mieten in Nischni Nowgorod (+2,5 Prozent), Nowosibirsk (+1,6 Prozent) und Rostow am Don (+1 Prozent) verzeichnet, während sie in Krasnodar (-1,9 Prozent), Wolgograd (-1,7 Prozent) und Woronesch (-0,9 Prozent) sanken. Am deutlichsten stiegen die durchschnittlichen Mieten für Zweizimmerwohnungen in Krasnojarsk (+1,9 Prozent), Kasan (+1,8 Prozent) und Nowosibirsk (+0,9 Prozent), während sie in Woronesch (-1,8 Prozent), Tscheljabinsk und Jekaterinburg sanken – jeweils um 1,5 Prozent.

Nach den Ergebnissen des letzten Sommermonats ist die Miete für stark nachgefragte Einzimmerwohnungen in 60 Großstädten des Landes teurer und in 10 billiger geworden (siehe Tabelle), - sagte der Generaldirektor des Portals "World of Apartments" Pavel Lutsenko. Die teuerste Miete im letzten Monat gab es in Belgorod, wo "Odnushkas" 16,4 % mehr verlangen als im Juli, für "Zweizimmerwohnungen" - 6,5 % und für "Dreizimmerwohnungen" - 22,3 %. Sowie in Wladiwostok (+11,3 %, +17,7 % und +13,2 %), Wladimir (+10,1 %, +16,5 % und +14,4 %), der Region Leningrad (+14,8 %, +14,7 % und +5,8 %), Nischni Tagil (+5,3 %, +7,5 % und +21,7 %), Sankt Petersburg (+10,8 %, +12 % und 7,4 %), Barnaul (+12,5 %, +4,9 % und +9 %), Tomsk (+6,1 %, +7,1 % und +11,1 %), Krasnojarsk (+11 %, +6,6 % und +5,8 %) und Ufa (+11,8 %, +9,1 % und +2,5 %).

„Es gibt genügend Mietwohnungen, daher ist nicht auszuschließen, dass es bis zum Jahresende zu einer leichten Preissenkung kommt“, so Pawlinowa. Einzige Ausnahme ist Moskau, der größte lokale Mietwohnungsmarkt.

Laut Oksana Polyakova, stellvertretende Direktorin der INKOM-Immobilienabteilung für Wohnungsvermietung, hat die steigende Nachfrage in der Hauptstadt vor dem Hintergrund eines Immobilienmangels zu einem Anstieg der Mietpreise um 5-10 % geführt. Ihrer Meinung nach steigen die Durchschnittspreise auch aufgrund des raschen Ausscheidens der günstigsten Immobilien aus der Ausstellung. So sind beispielsweise die niedrigsten Mietkosten für eine Wohnung im alten Moskau (ohne Selenograd) jetzt auf 37.000 Rubel gestiegen, gegenüber 35.000 Rubel in den Zwanzigern im August. Derzeit wird eine kleine Einzimmerwohnung mit 25 m² in der Nähe der U-Bahn-Station Schtschelkowskaja für 37.000 Rubel pro Monat vermietet. Der Mindestmietpreis für eine Wohnung in Standardgröße (Gesamtfläche 38 m², Küche 8 m²) beträgt 40.000 Rubel: Diese frisch renovierte und modern eingerichtete Wohnung befindet sich in einem 16-stöckigen Gebäude, 5 Minuten mit dem Auto von der U-Bahn-Station Domodedowo entfernt.

Die Leiterin der Abteilung für Sekundärimmobilien bei Est-a-Tet, Julia Dymova, stellte einen weiteren interessanten Trend in Moskau fest: Mieter, die im vergangenen Jahr zu Beginn der Schul- und Geschäftssaison Wohnungen gemietet hatten, sind in diesem Jahr nicht ausgezogen, sodass die Wohnungen weiterhin belegt sind. Dies ist möglicherweise das Hauptmerkmal der aktuellen Situation, die zu einem Rückgang des Angebots auf dem Mietmarkt geführt hat. Tatsächlich besteht das verfügbare Angebot nun hauptsächlich aus Wohnungen in Neubauten, die kürzlich in Betrieb genommen wurden. Dementsprechend sind die Mietpreise in modernen Neubauten höher. Dies gilt nicht nur für neue Geschäfts- und Premiumgebäude, sondern auch für renovierte Wohnungen, die an der Stelle alter fünfstöckiger Gebäude errichtet wurden. Es gibt keinen Unterschied, da es sich um neue Wohnungen handelt, die als qualitativ unterschiedliche Objekte a priori mehr kosten. Zusätzlich zu diesem Trend stellte die Analystin auch einen Mangel an Budget-Studios fest, da bereits in Betrieb genommene Immobilien weiterhin belegt sind und die jetzt in Betrieb genommenen natürlich aus den oben genannten Gründen teurer sind.

Derzeit verzeichnet die Hauptstadt einen relativ stabilen Markt für alte Plattenbauten in Wohngebieten, insbesondere im Segment der Mehrzimmerwohnungen. „Das liegt daran, dass sich der Mietmarkt von Mitte August bis Anfang Oktober hauptsächlich auf Studenten konzentriert, die keine Mehrzimmerwohnungen in Betracht ziehen. Das heißt, man kann jetzt eine Mehrzimmerwohnung in einem Moskauer Wohngebiet zu einem sehr günstigen Preis mieten“, erklärte Dymova.

Ihrer Ansicht nach wird die jüngste Senkung des Leitzinses durch die Zentralbank um 1 Prozentpunkt auf 17 % keinerlei Auswirkungen auf den Mietmarkt haben.

„Solange der Leitzins hoch bleibt, konkurrieren Hypotheken und Mieten nicht miteinander“, betonte Dymova. „Außerdem ist es offensichtlich, dass die Miete derzeit rentabler ist als der Kauf mit Hypothek. Es ist auch verfrüht, von einem Zustrom von Investoren zu sprechen. Der durchschnittliche Aufpreis für den Kauf einer Wohnung mit Hypothek liegt immer noch bei etwa 3-5 Millionen Rubel, und die meisten Käufe erfolgen für den Eigenbedarf, mit Ausnahme von Immobilienkäufern. Daher ist es offensichtlich, dass Mieten heute sehr gefragt sind, da die Miete zwei- oder sogar dreimal niedriger ist als die monatliche Hypothekenrate.“

Laut Polyakovas Prognose wird sich die traditionelle Herbstbelebung des Mietsegments im Oktober fortsetzen, und die Mietpreise für liquide Wohnungen werden auf dem heutigen Niveau bleiben – sie liegen derzeit etwa 5-15 % höher als im Frühjahr-Sommer-Zeitraum. Saisonal bedingt dürfte die Aktivität der Mieter auf dem Mietmarkt Ende Oktober zurückgehen, im November sinkt sie in der Regel um weitere 10-12 %. Und ab der zweiten Dezemberhälfte, vor den Neujahrsferien, herrscht Flaute. Pavlinova schließt einen Rückgang der durchschnittlichen Mietpreise um 1-2 % bis zum Jahresende nicht aus.

Laut Dymova gibt es noch keine Voraussetzungen für eine Senkung der Mietpreise. „Wenn wir jedoch die Erfahrungen der vergangenen Jahre berücksichtigen, ist es erwähnenswert, dass die ruhigeren Jahreszeiten in der Regel die Zeiträume von Dezember bis Februar und der Sommeranfang, etwa von Mitte Juni bis Mitte Juli, sind – in diesen Zeiträumen kann man relativ günstige Mietoptionen finden“, so die Expertin.