Die Zentralbank hat den Zinssatz erneut gesenkt: Experten erklären, wie sich dies auf den Immobilienmarkt auswirken wird

Ende letzter Woche senkte die Bank von Russland den Leitzins von 18 % auf 17 %. Dies ist die dritte Senkung des Leitzinses in Folge seit Anfang 2025. Welche Sektoren von Wohn- und Gewerbeimmobilien werden am meisten von der geldpolitischen Lockerung der Zentralbank profitieren?

Wie Alexander Oslopov, Finanzdirektor der BEL Development Group, gegenüber MK erklärte, wird die Entscheidung der Finanzaufsichtsbehörde Folgen für den nationalen Primärwohnungsmarkt haben. Erstens sei mit einer allmählichen Senkung der Kosten für Markthypotheken zu rechnen. Mit einer deutlichen Erholung der Nachfrage sei jedoch laut dem Experten nicht vor Mitte 2026 zu rechnen. Zweitens werde die Projektfinanzierung für Bauträger günstiger, was zu einer Erhöhung der indirekten Anreize für Käufer (zinslose Ratenzahlungen, Sonderaktionen) führe, jedoch nicht zu einer direkten Senkung der Immobilienpreise. Drittens werde aufgrund der sinkenden Rentabilität von Rubeleinlagen der Zufluss eines Teils der Gelder der Einleger in Immobilien zunehmen. Dieser Prozess werde jedoch moderat sein und ein bis zwei Jahre dauern.

„Die Kapitalisierung liquider Immobilien, insbesondere im Elitesegment, ist bereits höher als die Einlagenrendite. Und in Zukunft wird sich diese Lücke noch vergrößern“, bemerkte Ekaterina Borisova, Entwicklungsdirektorin bei Rariteco. Der Zustrom von Käufern auf den Immobilienmarkt werde jedoch nicht sofort erfolgen, so Borisova. Viele Kunden hätten langfristige Einlagen (in der Regel mit einer Laufzeit von einem Jahr) angelegt und würden deren Ablauf abwarten. Dennoch sei ein stetiger Anstieg der Verbraucheraktivität unvermeidlich.

Laut Oslopov bleiben neue Wohngebäude, insbesondere in den Segmenten Premium, Elite und Deluxe, unter den gegenwärtigen Bedingungen aufgrund ihrer Stabilität und geringeren Abhängigkeit von Kreditbedingungen für den konservativen Kapitalerhalt beliebt. Ihre Rentabilität ist jedoch deutlich geringer als die von Gewerbeimmobilien. Einer Studie von Parus Asset Management zufolge wiesen Investitionen in Lagerimmobilien in den letzten 20 Jahren die höchste Gesamtrentabilität auf (das 22-fache der ursprünglichen Investition). Zum Vergleich: Einlagen (6-fach), Wohnimmobilien (10-fach), Büros (16-fach), Gold (17-fach) und Gewerbeimmobilien (19-fach). Die Amortisationszeit für Investitionen in Lagerimmobilien beträgt 7-8 Jahre, während sich Investitionen in Wohnimmobilien in bis zu 28-30 Jahren auszahlen können (ohne Berücksichtigung der Wertsteigerung der Immobilie). Das größte Hindernis für einen privaten Investor bleiben die hohen Einstiegskosten: Investitionen in Lagerimmobilien erfordern 50-100 Millionen Rubel gegenüber 10-20 Millionen Rubel für den Kauf einer Wohnimmobilie.

„Das Segment der Leichtindustrie scheint für Investoren die attraktivste Anlage auf dem Lagermarkt zu sein“, betont Alexander Meshcheryakov, Director of Business Development der VSN Group. Ihm zufolge sorgt das Wachstum des Online-Handels für eine hohe Nachfrage nach solchen Gebieten, sodass vermietete Immobilien stabile Einnahmen generieren und die Leerstandsquote minimal ist – in Moskau und der Region Moskau liegt sie weiterhin bei 2–3 %. Darüber hinaus bieten hochwertige Büros der Klasse A in den zentralen Bezirken Moskaus großes Potenzial. Trotz des Trends zum hybriden Arbeiten bleibt die Nachfrage nach Premiumflächen durch große Unternehmen hoch, und die Mietpreise steigen stetig. Für einen Investor bietet sich die Möglichkeit, langfristige Verträge abzuschließen und Einnahmen in Höhe von 9–12 % pro Jahr zu erzielen, was das Segment im Vergleich zum Wohnungsbau wettbewerbsfähig macht.

Eine gute Alternative, so Meshcheryakov, sind Kettenwohnungen und Vorstadt-Apartmentkomplexe, die sich als neues Format für einkommensschaffende Immobilien entwickeln. Sie konzentrieren sich auf Langzeitmieten und Inlandstourismus, wodurch die Auslastung – je nach Saison durchschnittlich 75-85 % – aufrechterhalten wird. Neue Wohngebäude wirken jedoch vor dem Hintergrund der oben genannten Objekte weniger attraktiv: Die reale Rentabilität ist dort geringer und liegt in der Regel nicht über 4-6 % pro Jahr. Zudem wird sie durch Inflation und Reparaturkosten „aufgefressen“.

Zwar gibt es im Wohnimmobiliensektor erfreuliche Ausnahmen. Laut Borisova weisen heute Luxus-Wohnprojekte mit Hotelmanagement die höchste Rentabilität auf. Natürlich ist die Eintrittsschwelle für den Kauf solcher Immobilien sehr hoch. Doch ein Quadratmeter in diesem Segment steigt seit mehreren Jahren in Folge schneller als der Markt. Auch Gewerbeflächen im Rahmen von Projekten dieses Formats zeichnen sich durch eine höhere Rentabilität aus.

„Bei Gewerbeimmobilien sind die Mietrenditen höher und die Amortisation erfolgt schneller, aber es gibt auch mehr Risiken. Investitionen erfordern fundiertes Fachwissen“, warnt Tatyana Shibanova, Vertriebsleiterin bei Asterus. Ihrer Meinung nach profitiert der Wohnungsbau von Stabilität: Preissteigerungen sichern den Kapitalerhalt. Was die Wohnklassen betrifft, haben Änderungen des Leitzinses und damit der Markthypothekenprodukte den größten Einfluss auf die Business-Klasse und in geringerem Maße auf die Premium-Klasse, während die Nachfrage nach Elite-Immobilien nicht von Hypothekenangeboten abhängt.

Die Leitzinssenkung der Zentralbank beschleunigt auch den Kapitalfluss in Immobilienfonds. In den letzten fünf Jahren ist der Wert des Nettovermögens geschlossener Investmentfonds (ZPIF) um das 3,5-fache gestiegen und erreichte Ende 2024 14,6 Billionen Rubel. Laut Shibanova richten sich ZPIF an Großanleger mit langfristigem Anlagehorizont, während BPIF (börsengehandelte Investmentfonds) bei Privatanlegern mit relativ kleinen Beträgen immer beliebter werden. Der Leitzins hat keinen direkten Einfluss auf den Wert der Anteile; er wird durch den Gesamtwert des Fondsvermögens bestimmt.

„Der Hauptvorteil von Investitionen in Investmentfonds ist die niedrige Einstiegshürde“, so Gutnov, Gründer von SIS Development. Ihm zufolge kann man bereits mit einem sehr kleinen Betrag Investor werden. Die potenzielle Rendite von Investmentfonds ist hoch – bis zu 20 % pro Jahr. Es gibt jedoch auch erhebliche Risiken. Die meisten Fonds weisen eine geringe Liquidität auf, und die Ergebnisse solcher Organisationen sind oft extrem volatil. Wenn Sie also über einen großen Betrag verfügen, ist es natürlich viel sicherer, in Immobilien zu investieren. Der Experte empfiehlt, besonders auf Komfortkomplexe zu achten. Derzeit herrscht in Moskau ein Mangel an Massenneubauten. Gleichzeitig sind diese sehr gefragt. Familienwohnungen in solchen Projekten sind am beliebtesten. Die Liquidität des Wohnraums steigt deutlich, wenn innerhalb des Komplexes städtische Kindergärten und Schulen gebaut werden.

In diesem Jahr erwarten die von MK befragten Experten eine weitere Lockerung der Geldpolitik der Zentralbank. Im Basisszenario wird der Leitzins bis Ende des Jahres auf 14-15 % und bis Ende 2026 auf 11 % sinken. Die positiven Auswirkungen dieses Indikators auf die Bauindustrie werden laut Oslopov jedoch aufgrund der hohen Baukosten (ein 2,5-facher Anstieg in 5 Jahren), eines akuten Mangels an qualifiziertem Personal (bis 2030 könnte der Mangel 400.000 Menschen erreichen), der zu einem Anstieg der Löhne und Kosten führt, sowie eines schwierigen makroökonomischen Umfelds begrenzt sein. Vor diesem Hintergrund sind seiner Meinung nach die stabilsten Segmente der Gewerbeimmobilien diejenigen, die mit der Digitalisierung (Rechenzentren) und der Logistik (Treiber - E-Commerce und Importsubstitution) verbunden sind.

Veröffentlicht in der Zeitung "Moskovsky Komsomolets" Nr. 29607 vom 16. September 2025

Schlagzeile: Zentralbank senkt erneut den Leitzins