Ein Quadratmeter für eine Million: Wie Hypotheken Wohnraum selbst in den Regionen unerschwinglich machten

Der Primärmarkt für Immobilien in Megastädten ist dem hohen Leitzins ausgesetzt. Angesichts steigender Hypothekenüberzahlungen hat der Quadratmeterpreis in zehn der 16 größten Städte Russlands 1 Million Rubel überschritten, in Moskau sogar fast 2,1 Millionen. Dies ist nicht nur auf die hohen Kreditkosten zurückzuführen, sondern auch auf die Laufzeit der Hypotheken selbst – durchschnittlich 27 Jahre. Infolgedessen ist der Erwerb eines Eigenheims zu einem Privileg geworden, das nur noch der wohlhabendsten Minderheit vorbehalten ist. Vor diesem Hintergrund besteht weiterhin Interesse an Vorzugsprogrammen, insbesondere an der „Familienhypothek“, die trotz Gerüchten weiterhin sowohl für Neubauten als auch für den Sekundärmarkt in Regionen mit geringer Bautätigkeit gilt. Doch wird dies vielen Russen mit Wohnungsproblemen helfen?

Die Kosten für einen Quadratmeter in einem Neubau übersteigen längst die einfache Rechenaufgabe. Nimmt man einen Kredit zum Marktzinssatz auf, der derzeit bei etwa 25 Prozent p. a. liegt, und zahlt ihn über 27 Jahre ab – wie viele, die keine andere Wahl haben –, ist der Endpreis doppelt oder sogar dreimal so hoch wie der ursprüngliche Preis. In Moskau kostet ein Quadratmeter statt der ursprünglichen 316.000 Rubel 2,1 Millionen Rubel. In Megastädten wie Ufa, Jekaterinburg, Krasnodar, Omsk, Perm und Nowosibirsk liegt der Preis bei über einer Million Rubel. Selbst in Wolgograd, wo Wohnraum zu den günstigsten des Landes zählt, liegt der Endpreis eines Quadratmeters bei knapp 716.000 Rubel.

Was tun, wenn Geld „teuer“ ist, die Nachfrage sinkt, die Rentabilität der Bauträger nachlässt und die Kaufkraft der Bevölkerung schwächelt? Immobilienmarktexperte und Autor des Projekts „Economism“, Alexey Krichevsky, erzählte MK davon.

— Hypotheken in Russland sind nach wie vor unerschwinglich teuer. Welche Faktoren sorgen dafür, dass die Hypothekenzinsen trotz der Ankündigungen der Zentralbank, die Zinsen zu senken, weiterhin bei 25 % liegen?

Im Wesentlichen gibt es einen Faktor – den Leitzins. Er liegt derzeit auf einem Niveau (20 %), das für den Immobilienmarkt als überwältigend gelten kann. Zwar haben die Banken ihren Griff etwas gelockert – die Senkung des Leitzinses um 1 % im Juni schien zwar vorteilhaft gewesen zu sein, ist aber nur ein Tropfen auf den heißen Stein. Die Zentralbank behauptet, mit diesem Schritt die Wirtschaft vor einer übermäßigen Geldpolitik geschützt zu haben, aber für einen Hypothekennehmer macht das kaum einen Unterschied. Ganz einfach: Der Leitzins plus 3–5 % – das ist der aktuelle Zinssatz. Aufschläge – makroprudenzielle Limits oder Risikoprämien – spielen jetzt keine besondere Rolle mehr.

— Welche Folgen könnten so hohe Endkosten für Wohnraum für die Nachfrage und die Bauträger haben?

Die Nachfrage ist bereits gesunken. So sanken beispielsweise im Mai die Verkäufe von Neubauten in Alt-Moskau im Vergleich zum Vorjahr um 41 %. In Neu-Moskau waren es minus 33 %. In ganz Russland betrug der Rückgang 41,2 %. Das sind nicht nur Zahlen, sondern ein klares Signal. Dafür gibt es mehrere Gründe: Erstens ist die Vorzugslaufzeit für Hypotheken abgelaufen, und das Bauministerium konnte sie nicht verlängern. Zweitens hat Moskau den Bau von Wohnungen unter 28 Quadratmetern verboten, was das Angebot reduziert hat. Drittens wächst die Kaufkraft nicht: Die Realeinkommen der Bevölkerung sind nicht gestiegen, die Inflation im Verbrauchersegment ist sehr hoch. All dies führt zu einer natürlichen Abkühlung des Marktes. Es gibt bereits Insolvenzen regionaler Bauträger – insbesondere in Städten wie Wladimir, Rostow und anderen. Das Modell funktioniert nicht: Es gibt keine Nachfrage, der Verkauf stagniert, die Verschuldung ist ein Problem.

— Das Finanzministerium hat kürzlich bestätigt, dass die „Familienhypothek“ bis 2030 weitergeführt wird. Inwieweit können solche Vorzugsprogramme die Situation entschärfen?

— Das Programm in seiner jetzigen Form ist kein Allheilmittel, sondern ein gewisser Puffer. Insbesondere die Einführung von Maßnahmen, die Kredite nur in der Registrierungsregion zulassen, könnte lokale Bauträger unterstützen. Aber auch hiervon sollten wir keine Wunder erwarten. Vielmehr werden wir Fälle erleben, in denen sich Menschen fiktiv in „teureren“ Regionen, zum Beispiel in Moskau oder St. Petersburg, registrieren, um eine Hypothek zu einem günstigen Zinssatz zu erhalten und liquide Immobilien zu erwerben. Das heißt, es wird kaum echte Verbesserungen für den regionalen Markt geben.

— Könnte die Ausweitung von Vorzugsprogrammen, einschließlich der Zulassung von Zweitwohnungen, die Preisdynamik irgendwie verändern?

— Es funktioniert, aber nur gezielt. Die Ausweitung von Familienhypotheken auf den Sekundärmarkt findet in Städten statt, in denen kaum gebaut wird. Und das sind in der Regel Orte, von denen junge Menschen in die regionalen Zentren abwandern. Eine Wohnung in Nischni Nowgorod und eine in Bogorodsk sind völlig unterschiedliche Investitionen, und der Markt versteht das sehr gut. Der Bauträger wird auch nicht an Orten bauen, an denen es schwierig ist, eine Immobilie zu verkaufen. Es wird also einen Effekt geben – aber nicht dort, wo man ihn besonders erwartet. Dies ist eher eine Maßnahme zur Unterstützung kleiner Städte als ein Faktor, der die allgemeine Dynamik umkehren kann.

Hinter den Versprechen niedrigerer Zinsen und Programmverlängerungen verbirgt sich also ein schwieriger Markt, in dem die Möglichkeiten begrenzt und die Ressourcen knapp werden. Angesichts der aktuellen Situation – teures Geld, lange Kreditlaufzeiten und schwache Nachfrage – rutscht der Wohnungsbau immer weiter vom „Grundbedürfnis“ in die Kategorie „Schuldenluxus“. Einziger Anker für die Marktstabilität bleiben vorerst die Förderprogramme, die jedoch zunehmend eher der Stabilisierung dienen als als Markttreiber.