Dziesięć wskazówek dla kupujących nieruchomości pod wynajem: podstawowe porady dotyczące inwestowania w nieruchomości

• Nasz poradnik dotyczący wynajmu nieruchomości wyjaśnia podstawy inwestowania w nieruchomości
• Regularnie aktualizowany przewodnik wyjaśnia, jak oceniać inwestycje i osiągać zyski
• Dowiedz się, gdzie najlepiej inwestować w nieruchomości, jakie są kredyty hipoteczne na wynajem, jakie są zyski z wynajmu i jakie zmiany podatkowe oznaczają dla właścicieli i inwestorów

Autor: Simon Lambert, wydawca THIS IS MONEY Aktualizacja: 23:39 GMT, 10 listopada 2025 r.

Zakup nieruchomości pod wynajem stracił nieco na atrakcyjności, ponieważ zaostrzenie przepisów, wyższe podatki, a obecnie również znacznie wyższe stopy procentowe kredytów hipotecznych pochłonęły spadek zysków, jednak inwestowanie w nieruchomości nadal jest popularne wśród Brytyjczyków.

Wielu osobom podoba się to, że budynki są dobrze znane, a znaczny wzrost cen nieruchomości, jaki nastąpił w ciągu ostatnich 25 lat, wydaje się receptą na sukces.

Jeśli jednak zamierzasz inwestować w nieruchomości, nie możesz liczyć na to, że ceny domów po prostu wzrosną – i pamiętaj, że kupowanie w okresie, gdy ceny są wysokie, wiąże się z większym ryzykiem – zamiast tego eksperci radzą inwestować z myślą o długoterminowych zyskach z wynajmu... i dbać o zadowolenie najemców.

Jeśli masz ochotę, przeczytaj nasz poradnik z 10 wskazówkami dotyczącymi zakupu nieruchomości pod wynajem, który znajdziesz tutaj. Jest on regularnie aktualizowany i pomógł milionom właścicieli nieruchomości na przestrzeni ponad dekady.

> Szybki link: Sprawdź najlepsze stawki kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości pod wynajem, o które możesz się ubiegać

Niskie stopy procentowe przyczyniły się do wzrostu atrakcyjności nieruchomości pod wynajem. Stopy zwrotu z oszczędności były niskie, a kredyty hipoteczne tanie.

Dla wielu osób rekompensowało to nawet 3-procentowy podatek od czynności cywilnoprawnych od nieruchomości przeznaczonych na wynajem oraz drugich domów, który pochłonąłby znaczną część pieniędzy, a także utratę pełnej ulgi podatkowej od odsetek od kredytu hipotecznego, przez co zyski były mniejsze niż kiedyś.

Jednak sytuacja się zmieniła i wraz z podniesieniem przez Bank Anglii stopy bazowej z 0,1 proc. w grudniu 2022 r. do 4,25 proc. w marcu 2023 r., stopy procentowe kredytów hipotecznych przeznaczonych pod wynajem są znacznie wyższe.

Czy zatem nadal warto? Wielu nadal tak uważa, ale są bardziej ostrożni niż kiedyś, jak pokazała nasza wizyta na National Landlord Investment Show .

Jako inwestycja dochodowa dla osób dysponujących wystarczającą ilością pieniędzy, aby wpłacić duży wkład własny, zakup nieruchomości pod wynajem często wydaje się atrakcyjny, szczególnie w porównaniu z niskimi stopami procentowymi oszczędności i wahaniami na giełdzie.

Jednak stopy procentowe kredytów hipotecznych wzrosły znacząco z rekordowo niskiego poziomu, co utrudnia inwestorom kupującym nieruchomości pod wynajem zawieranie korzystnych transakcji.

Tymczasem podatki są wyższe niż kiedyś. Pełna ulga w odsetkach od kredytu hipotecznego została zastąpiona 20-procentową ulgą podatkową od kosztów kredytu hipotecznego, a od zakupów obowiązuje 3-procentowa dopłata do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jednak duży popyt ze strony najemców, czynsze, które mogą rosnąć wraz z inflacją, niższe raty kredytów hipotecznych na wynajem, w których spłacane są jedynie odsetki, oraz możliwość zwiększenia wartości nieruchomości poprzez jej odnowienie sprawiają, że wielu inwestorów wciąż ulega pokusie.

Jeśli planujesz inwestycję lub po prostu chcesz dowiedzieć się więcej, poniżej przedstawiamy 10 najważniejszych kwestii, które należy wziąć pod uwagę, aby inwestycja w nieruchomość pod wynajem okazała się sukcesem.

Podobnie jak każda inwestycja, zakup nieruchomości pod wynajem nie niesie ze sobą żadnych gwarancji, ale dla tych, którzy bardziej ufają nieruchomościom stacjonarnym niż akcjom, poniżej znajduje się 10 najważniejszych wskazówek serwisu This is Money.

Jeśli dopiero zaczynasz przygodę z wynajmem, co wiesz o tym rynku? Czy znasz zarówno ryzyko, jak i korzyści?

Upewnij się, że inwestycja w nieruchomość pod wynajem jest tym, czego szukasz. Twoje pieniądze mogą przynieść lepsze rezultaty gdzie indziej.

Inwestowanie w nieruchomości przeznaczone do wynajmu wiąże się z zamrożeniem kapitału w nieruchomości, której wartość może spaść, zwłaszcza w czasach niepewności gospodarczej.

Można to porównać do możliwości osiągnięcia 5-procentowego rocznego zwrotu z funduszu inwestycyjnego opartego na dochodzie lub 4-procentowego zwrotu z konta oszczędnościowego o stałym oprocentowaniu .

Pamiętaj, że zwrot z inwestycji w fundusze, akcje lub fundusz inwestycyjny za pośrednictwem konta ISA pozwoli Ci uniknąć podatku dochodowego i uzyskać zwolnienie z podatku od wzrostu kapitału. Będziesz mieć również możliwość szybkiej sprzedaży, jeśli zechcesz.

Ale z drugiej strony nie możesz kupić niekochanego funduszu inwestycyjnego, a następnie samodzielnie go wyremontować i zwiększyć jego wartość.

Inwestowanie w nieruchomości przeznaczone pod wynajem wiąże się z zainwestowaniem dziesiątek tysięcy funtów w nieruchomość i zazwyczaj zaciągnięciem kredytu hipotecznego.

Gdy ceny nieruchomości rosną, możliwe jest osiągnięcie dużych zysków przewyższających zadłużenie hipoteczne, ale gdy ceny spadają, wysokość wkładu własnego zostaje utracona, a wysokość kredytu hipotecznego pozostaje na tym samym poziomie.

Inwestowanie w nieruchomości opłaciło się wielu osobom, zarówno pod względem dochodów, jak i zysków kapitałowych, ale ważne jest, aby podchodzić do tego z otwartymi oczami, biorąc pod uwagę potencjalne zalety i wady.

Jeśli znasz kogoś, kto inwestował w nieruchomość pod wynajem lub ją wynajmował, zapytaj go o doświadczenia - zarówno te złe, jak i dobre.

Im większą wiedzę posiadasz i im więcej badań przeprowadzisz, tym większa szansa, że ​​Twoja inwestycja się opłaci.

Obiecujące nie oznacza najdroższe ani najtańsze. Obiecujące oznacza miejsce, w którym ludzie chcieliby mieszkać, i może to mieć różne powody.

Gdzie w Twoim mieście jest coś szczególnie atrakcyjnego? Jeśli mieszkasz w strefie dojazdów do pracy, gdzie jest dobry transport? Gdzie są dobre szkoły dla młodych rodzin? Gdzie studenci chcą mieszkać?

Musisz dopasować rodzaj nieruchomości, na którą cię stać i którą chcesz kupić, do lokalizacji, które wybraliby ludzie, którzy chcieliby w nich zamieszkać.

Te pytania mogą wydawać się zbyt uproszczone, ale są prawdopodobnie najważniejszym aspektem udanej inwestycji w nieruchomość pod wynajem

W większości przypadków ludzie inwestują w nieruchomości blisko miejsca zamieszkania. Zaletą jest to, że prawdopodobnie znają ten rynek lepiej niż gdziekolwiek indziej i potrafią rozpoznać rodzaj nieruchomości i lokalizację, które przyniosą im sukces. Mają też znacznie większą szansę na śledzenie rynku nieruchomości.

Warto jednak pamiętać, że jeśli jesteś właścicielem domu, to masz już do czynienia z nieruchomością, w której mieszkasz – i poszukiwanie innego typu domu w innej okolicy może być dobrym posunięciem.

Zanim zaczniesz oglądać nieruchomości, usiądź z długopisem i kartką papieru i zapisz sobie, ile kosztują domy, które chcesz oglądać, a także ile prawdopodobnie zapłacisz za czynsz.

Oblicz swoje miesięczne płatności

Instytucje udzielające kredytów hipotecznych pod wynajem zazwyczaj wymagają, aby czynsz pokrywał 125 procent rat kredytu hipotecznego (obecnie często jest to 150 procent), a większość z nich wymaga obecnie depozytu w wysokości 25 procent lub nawet więcej w przypadku stóp procentowych znacznie wyższych niż w przypadku kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe.

Najlepsze oprocentowanie kredytów hipotecznych pod wynajem wiąże się również z wysokimi opłatami manipulacyjnymi.

Gdy już ustalisz wysokość oprocentowania kredytu hipotecznego i prawdopodobną wysokość czynszu, musisz ostrożnie ocenić, czy Twoja inwestycja się sprawdzi.

Nie zapomnij uwzględnić kosztów konserwacji.

Co się stanie, jeżeli nieruchomość będzie stała pusta przez miesiąc lub dwa?

To wszystko jest do rozważenia. Upewnij się, że wiesz, ile będą wynosić raty kredytu hipotecznego i czy jest on zmienny, czy nie, bierz pod uwagę podwyżki stóp procentowych.

Nie idź po prostu do swojego banku czy kasy oszczędnościowo-budowlanej i nie proś o kredyt hipoteczny. Brzmi to banalnie, ale ludzie, którzy robią to, gdy potrzebują produktu finansowego, są jednym z powodów, dla których banki osiągają miliardy zysków.

Warto porozmawiać z dobrym, niezależnym brokerem, szukając kredytu hipotecznego pod wynajem. Pomoże on nie tylko zapoznać się z dostępnymi ofertami, ale także pomoże Ci wybrać tę, która jest dla Ciebie odpowiednia i zdecydować, czy lepiej ją spłacić, czy spłacić.

Powinieneś jednak przeprowadzić własne badania, abyś mógł przystąpić do rozmowy mając wiedzę na temat tego, jaki rodzaj kredytu hipotecznego powinien zostać Ci zaoferowany.

Starannie wybrany przez Money broker kredytowy London & Country oferuje bezpłatne porady. Możesz dowiedzieć się więcej i skorzystać z naszego narzędzia porównawczego, aby znaleźć najlepszy dla Ciebie kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości pod wynajem .

Zamiast zastanawiać się, czy chciałbyś zamieszkać w nieruchomości, w którą inwestujesz, wyobraź sobie, że jesteś docelowym najemcą.

Kim są i czego chcą? Jeśli są studentami, pokój musi być łatwy do czyszczenia i wygodny, ale nie luksusowy.

Jeśli są to młodzi profesjonaliści, ich styl powinien być nowoczesny i stylowy, ale nie nachalny.

Jeśli jest to rodzina, będzie miała wiele własnych rzeczy i będzie potrzebowała czystego płótna.

Pamiętaj, że pozwolenie lokatorom na pozostawienie własnego śladu w nieruchomości, np. poprzez udekorowanie jej, dodanie zdjęć lub usunięcie niepotrzebnych mebli, sprawi, że poczujesz się w niej jak w domu.

Ci najemcy zostaną w mieszkaniu na dłużej, co jest świetną wiadomością dla właściciela.

Można również wykupić polisę ubezpieczeniową na wypadek niepłacenia czynszu przez najemcę, zwaną potocznie ubezpieczeniem gwarancyjnym czynszu. Koszt takiej polisy to zaledwie 50 funtów i jest ona dostępna jako samodzielny produkt u wyspecjalizowanego ubezpieczyciela lub jako element szerszej polisy ubezpieczeniowej dla wynajmującego.

Wszyscy czytaliśmy historie o milionerach, którzy kupili nieruchomości pod wynajem i ich ogromnych portfelach.

Ten kalkulator pokazuje stopę zwrotu z wynajmu nieruchomości inwestycyjnej jako procent jej wartości

Choć można spodziewać się długoterminowego wzrostu cen nieruchomości, eksperci radzą, aby inwestować w celu uzyskania dochodu, a nie w celu krótkoterminowego wzrostu kapitału.

Aby porównać wartości różnych nieruchomości należy posłużyć się ich rentownością, czyli rocznym czynszem otrzymywanym jako procent ceny zakupu.

Na przykład nieruchomość, której czynsz wynosi 10 000 funtów, a koszt jej sprzedaży to 200 000 funtów, ma stopę zwrotu na poziomie 5 procent.

Czynsz powinien być kluczowym czynnikiem wpływającym na zwrot z inwestycji w nieruchomość przeznaczoną na wynajem.

Większość kredytów hipotecznych przeznaczonych pod wynajem jest udzielana w oparciu o zasadę spłaty samych odsetek, co oznacza, że ​​pożyczona kwota nie będzie spłacana w ratach.

Jeśli uda Ci się uzyskać zwrot z wynajmu znacznie przewyższający raty kredytu hipotecznego, to po zgromadzeniu odpowiedniego funduszu awaryjnego możesz zacząć oszczędzać lub inwestować nadwyżkę pieniędzy.

Należy jednak pamiętać, że ludzie rzadko kupują dom od razu, a zakup wiąże się z kosztami eksploatacyjnymi, więc należy doliczyć koszty kredytu hipotecznego, koszty utrzymania i prowizje dla agentów, które pochłoną Twój zwrot z inwestycji.

Po uwzględnieniu tych kosztów warto zastanowić się, czy inwestycja w nieruchomość pod wynajem nadal jest lepsza od funduszu inwestycyjnego lub powierniczego.

Po uwzględnieniu kredytu hipotecznego, kosztów i podatków, będziesz chciał, aby czynsz z czasem wzrastał, a następnie mógł zostać wykorzystany jako depozyt na dalsze inwestycje lub na spłatę kredytu hipotecznego na koniec jego okresu obowiązywania.

Oznacza to, że skorzystałeś z dochodu z czynszu, spłaciłeś kredyt hipoteczny i jesteś właścicielem pełnej wartości kapitałowej nieruchomości.

Większość inwestorów poszukujących nieruchomości pod wynajem szuka nieruchomości w pobliżu swojego miejsca zamieszkania. Jednak Twoje miasto może nie być najlepszą inwestycją.

Zaletą posiadania nieruchomości w pobliżu jest to, że można mieć ją na oku, ale jeśli i tak zamierzasz zatrudnić agenta, to on powinien zrobić to za Ciebie.

Zarzuć szersze granice i szukaj miast z dobrymi połączeniami komunikacyjnymi, które cieszą się popularnością wśród rodzin lub mają duży uniwersytet.

Warto również przyjrzeć się nieruchomościom wymagającym remontu, aby zwiększyć wartość inwestycji. Nieruchomości zniszczone lub wymagające remontu można negocjować, aby uzyskać lepszą cenę, a następnie odnowić, aby zwiększyć ich wartość.

To jeden ze sposobów, aby nadal móc liczyć na solidny i szybki zwrot zainwestowanego kapitału. Jeśli możesz od razu zwiększyć wartość domu, daje Ci to większy margines bezpieczeństwa inwestycji.

Należy jednak pamiętać, aby cena była na tyle niska, aby pokryć koszty renowacji i zapewnić pewien zysk, a także uwzględnić nieuniknione przekroczenie kosztów.

Dobrą zasadą jest kierowanie się szacunkowymi wyliczeniami dewelopera, zgodnie z którymi końcowa wartość odnowionej nieruchomości powinna być co najmniej równa cenie zakupu powiększonej o koszty robocizny i 20 procent.

Jako inwestor kupujący nieruchomość pod wynajem masz taką samą przewagę jak osoba kupująca nieruchomość po raz pierwszy, jeśli chodzi o negocjacje dotyczące zniżki.

Jeśli nie musisz sprzedać jednej nieruchomości, aby kupić inną, to nie jesteś częścią łańcucha i ryzyko, że sprzedaż się nie powiedzie, jest mniejsze.

To może być ogromny atut podczas negocjacji rabatu. Złóż niskie oferty i nie daj się namówić na przepłacanie.

Podczas negocjacji warto znać rynek. Na przykład, jeśli rynek jest słabszy, a sprzedaż domów trwa dłużej, będziesz mieć lepsze warunki do negocjacji. Przydatne jest również poznanie powodów sprzedaży i czasu, przez jaki dana osoba jest właścicielem nieruchomości.

Obecny właściciel, który jest właścicielem nieruchomości od dłuższego czasu i czerpie zyski kapitałowe, może być bardziej skłonny zaakceptować niższą ofertę za szybką sprzedaż niż rodzina, która potrzebuje jak najlepszej ceny, aby móc pozwolić sobie na przeprowadzkę.

Zanim dokonasz jakiejkolwiek inwestycji, zawsze powinieneś zbadać zarówno jej pozytywne, jak i negatywne aspekty.

Ceny domów obecnie rosną, ale wzrost gospodarczy spowolnił i mogą ponownie spaść. Czy będziesz w stanie utrzymać swoją inwestycję, jeśli ceny nieruchomości spadną?

Tymczasem stopy procentowe są obecnie niskie, co zachęca ludzi do inwestowania, a czynsze pozwalają na pokrycie rat kredytu hipotecznego. Co jednak zrobisz, gdy stopy procentowe wzrosną?

Rozważ również standardową zmienną stopę procentową, na którą możesz przejść po okresie stałej stopy procentowej. Co się stanie, jeśli nie będziesz mógł skorzystać z refinansowania kredytu hipotecznego?

Nawet w popularnych lokalizacjach nieruchomości mogą stać puste. Jedną z zasad, którą stosuje wielu inwestorów poszukujących nieruchomości pod wynajem, jest uwzględnienie faktu, że nieruchomość stoi pusta przez dwa miesiące w roku – daje to znaczny bufor.

Domy często wymagają remontu i mogą się zdarzyć problemy. Jeśli nie masz wystarczającej ilości pieniędzy na pokrycie poważniejszych napraw, takich jak nowy kocioł, nie inwestuj jeszcze.

Kupno nieruchomości to dopiero pierwszy krok. Czy wynajmiesz ją samodzielnie, czy zlecisz to agentowi?

Agenci pobierają prowizję, ale zajmują się wszelkimi problemami i mają dobrą sieć hydraulików, elektryków i innych pracowników, jeśli coś pójdzie nie tak.

Możesz zarobić więcej pieniędzy wynajmując nieruchomość samemu, ale musisz liczyć się z koniecznością poświęcenia weekendów i wieczorów na oglądanie nieruchomości, reklamę i naprawy.

Jeśli zdecydujesz się na agenta, nie musisz mieć siedziby przy głównej ulicy, wielu niezależnych agentów oferuje doskonałą i osobistą obsługę.

Wybierz kilka agentów, dużych i małych, i zapytaj ich, co mogą Ci zaoferować.

Jeśli rozważasz samodzielne działanie, sprawdź, gdzie będziesz reklamować swoją nieruchomość i skąd będziesz mógł uzyskać dokumenty, np. umowy najmu.

Naprawdę warto dbać o swoich najemców. Zrób to, a oni zatroszczą się o ciebie.

Największym obciążeniem dla zwrotu z inwestycji wielu wynajmujących mieszkania pod wynajem jest okres pustostanu. To czas, kiedy w nieruchomości nikogo nie ma. Dobrzy najemcy, którzy chcą pozostać, pomagają tego uniknąć – a jeśli się wyprowadzą, mogą nawet polecić Twoją nieruchomość komuś znajomemu.

Przeprowadzaj regularne prace konserwacyjne, zadbaj o to, aby Twoja nieruchomość była przyjemnym miejscem do życia i postaraj się zbudować dobre, osobiste relacje ze swoimi lokatorami.

Niniejszy przewodnik został napisany po raz pierwszy w lutym 2006 r. i jest regularnie aktualizowany