Co 50-letni plan Trumpa dotyczący kredytów hipotecznych może oznaczać dla nabywców domów

Czy 50-letni kredyt hipoteczny sprawi, że posiadanie domu stanie się bardziej przystępne cenowo? Administracja Trumpa pracuje nad planem, który zakłada okres kredytowania obejmujący pięć dekad, potwierdził w ten weekend Bill Pulte, dyrektor Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa, nazywając to „całkowicie zmieniającym zasady gry” i „potencjalną bronią w SZEROKIM arsenale rozwiązań, które obecnie opracowujemy”.

Szczegóły wciąż są skąpe, ale 50-letni kredyt mógłby znacząco zmienić rynek nieruchomości, gdzie standardem jest 30 lat. Eksperci twierdzą, że nabywcy domów, którzy zdecydują się na dłuższy okres kredytowania, będą musieli liczyć się z niższymi miesięcznymi ratami, ale znacznym wzrostem całkowitego kosztu kredytu.

„Pożyczkobiorcy mogliby płacić mniej miesięcznie kapitału i odsetek, ponieważ pożyczka byłaby rozłożona na pół wieku” – powiedziała Kate Wood, ekspertka ds. pożyczek z NerdWallet, w e-mailu. „Jednak całkowita kwota odsetek płaconych przez cały okres spłaty pożyczki byłaby oszałamiająca, ponieważ nawet przy niskim oprocentowaniu, oprocentowanie wynosiłoby 50 lat”.

Wyobraź sobie właściciela domu, który chce kupić dom za 400 000 dolarów, wpłacając 10% zaliczki i zaciągając pożyczkę w wysokości 360 000 dolarów.

Nawet gdyby zarówno kredyty na 30, jak i na 50 lat miały tę samą stopę procentową na poziomie 6,25% — co zdaniem ekspertów jest mało prawdopodobne — kredytobiorcy wybierający dłuższy okres oszczędzaliby jedynie około 250 dolarów miesięcznie, powiedział Joel Berner, starszy ekonomista w Realtor.com, w wywiadzie dla CBS News.

W rzeczywistości oprocentowanie kredytów hipotecznych zaciąganych na 50 lat prawdopodobnie będzie wyższe niż w przypadku kredytów zaciąganych na 30 lat, co oznacza, że ​​miesięczne oszczędności mogą się jeszcze bardziej skurczyć – dodał.

Jednakże łączna kwota odsetek od tej samej 50-letniej pożyczki wyniosłaby około 816 000 dolarów, co stanowi prawie dwukrotność 438 000 dolarów odsetek zapłaconych w okresie 30 lat – obliczył.

Jednocześnie, jak zauważył Wood, nabywcy z 50-letnim kredytem hipotecznym będą budować kapitał znacznie wolniej niż ci z krótszymi kredytami. Dzieje się tak, ponieważ większa część wcześniejszych spłat jest przeznaczana na odsetki, pozostawiając mniej na spłatę kapitału.

„Spłacanie pożyczki przez tak długi czas może również oznaczać, że budowanie kapitału będzie odbywać się w niezwykle powolnym tempie” – dodała.

Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa poinformowała, że ​​„rozważa wszystkie opcje mające na celu poprawę dostępności mieszkań”, w tym umożliwienie przejęcia lub przeniesienia kredytów hipotecznych. Urzędnik Białego Domu dodał, że „prezydent Trump stale poszukuje nowych sposobów na poprawę dostępności mieszkań dla przeciętnych Amerykanów”.

Berner zauważył, że propozycja ta ma na celu pobudzenie popytu na nieruchomości w momencie, gdy wielu Amerykanów nie może pozwolić sobie na zakup nieruchomości na rynku ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych i rosnącą wartość nieruchomości.

Według Redfin, typowy właściciel domu wydaje obecnie 39% swoich dochodów na mieszkanie, co znacznie przekracza zalecany przez ekspertów finansowych próg 30% zdolności kredytowej.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło w tym roku , ale utrzymuje się powyżej 6%, ponad dwukrotnie powyżej najniższych poziomów z czasów pandemii. Tymczasem ceny domów, choć nieznacznie niższe od szczytowych, wyniosły średnio 410 800 dolarów w drugim kwartale, czyli o około 25% więcej niż na początku 2020 roku, według danych Banku Rezerwy Federalnej w St. Louis.

Jak wynika z informacji serwisu poświęconego finansom osobistym Bankrate, chociaż dostępne są również kredyty hipoteczne z okresem spłaty wynoszącym 15 lat, większość nabywców domów decyduje się na kredyty 30-letnie, ponieważ takie warunki pozwalają na rozłożenie płatności na dłuższy okres, co obniża miesięczne koszty.

Kredyt hipoteczny zaciągnięty na pół wieku dałby Amerykanom jeszcze więcej czasu na spłatę pożyczki, ale eksperci twierdzą, że miesięczne oszczędności byłyby stosunkowo niewielkie, ponieważ oprocentowanie kredytów na 50 lat byłoby prawdopodobnie wyższe niż w przypadku kredytów na 30 lat.

Dzieje się tak, ponieważ kredytodawcy postrzegają dłuższe okresy jako obarczone wyższym ryzykiem niewypłacalności, zauważa Wood z NerdWallet. Podobnie, oprocentowanie kredytów hipotecznych na 15 lat jest zazwyczaj niższe niż w przypadku kredytów na 30 lat, ponieważ kredytodawcy postrzegają krótszy okres jako mniej ryzykowny.

Według Bankrate, typowa 15-letnia pożyczka ma obecnie oprocentowanie wynoszące ok. 5,6%, podczas gdy 30-letnia pożyczka ma oprocentowanie wynoszące ok. 6,25%.

Wydłużenie okresów kredytowania mogłoby zwiększyć popyt ze strony nabywców, ale mogłoby to spowodować dalszy wzrost cen domów, chyba że wybudowanych zostanie więcej domów – dodał Berner – co zniweczyłoby wszelkie korzyści wynikające z niższych miesięcznych rat.

„To nie jest najlepszy sposób na rozwiązanie problemu dostępności mieszkań” – powiedział Berner.