Affitti indicizzati, affitti eccessivi, controllo degli affitti: cosa dovrebbe cambiare negli affitti

La Germania è una nazione di affittuari. Il 53% delle persone vive in affitto, la percentuale più alta nell'UE. Tuttavia, negli ultimi anni gli affitti sono aumentati drasticamente, il che ha spinto a intervenire.

Il governo federale ha ora deciso di riorganizzare il diritto in materia di locazione. Come si può raggiungere questo obiettivo? Come spesso accade, un gruppo di esperti chiarirà innanzitutto la questione. La cosiddetta "Commissione per il diritto in materia di locazione", che comprende gruppi di pressione che rappresentano locatori e inquilini ed è guidata dalla Ministra federale della Giustizia Stefanie Hubig (SPD), ha appena iniziato i suoi lavori. Ci attendono diversi compiti impegnativi. Inoltre, si stanno discutendo ulteriori idee per rendere gli affitti più accessibili. Cinque punti sono importanti a questo proposito:

Se l'inflazione aumenta, aumentano gli affitti: gli affitti indicizzati sono legati all'andamento dei prezzi al consumo. Chi ha firmato un contratto di questo tipo lo ha avvertito in modo particolarmente doloroso nel 2022, quando l'inflazione è temporaneamente salita all'8,8%. A differenza di altri contratti di locazione, gli affitti indicizzati non hanno un tetto massimo per impedire aumenti eccessivi. La coalizione CDU/CSU-SPD si è ora impegnata a una regolamentazione più severa degli affitti indicizzati. Un disegno di legge in merito sarà presentato entro la fine dell'anno, secondo un'interrogazione parlamentare della politica dei Verdi Hanna Steinmüller al governo tedesco, ottenuta dalla RedaktionsNetzwerk Deutschland (RND).

Molti probabilmente pensano che il proprio affitto sia scandalosamente alto. Oltre una certa soglia, tuttavia, persino gli avvocati parlano di speculazione sugli affitti, un fenomeno proibito. Il momento preciso in cui ciò si verifica è alquanto complicato, perché tiene conto del canone di locazione comparativo locale e dipende anche dall'eventuale sfruttamento di una situazione di disagio. Tuttavia, se il canone di locazione supera del 50% il canone di locazione comparativo locale, a seconda della situazione, potrebbe persino costituire un reato. Tuttavia, l'inquilino deve esserne consapevole ed essere pronto ad agire, il che i critici considerano un ostacolo enorme. Il problema: l'affitto elevato si riflette anche sull'indice degli affitti.

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Il Ministro della Giustizia Hubig ora chiede alla Commissione per il Diritto degli Inquilini di esaminare come dare concretezza alle attuali normative. Tuttavia, la deputata dei Verdi Steinmüller critica il fatto che il lavoro della task force sia stato finora vago e che i risultati non siano attesi prima del 2027. Ritiene che ciò non sia di aiuto agli inquilini.

"Questo crea l'impressione che i miglioramenti urgenti vengano deliberatamente ritardati", ha dichiarato al RND. Questa esitazione è irresponsabile, soprattutto quando si tratta di affitti eccessivi. "Se la coalizione conservatore-rossa vuole adottare misure decisive contro l'abuso dei sussidi sociali, non dovrebbe restare a guardare mentre i proprietari sfruttano la situazione di tensione del mercato immobiliare", ha criticato la parlamentare.

Se il locatore ha bisogno dell'appartamento o della casa per sé e può fornire una valida motivazione, può disdire il contratto di locazione per uso personale. La presidente dell'Associazione degli Inquilini, Melanie Weber-Moritz, tuttavia, critica questa soluzione: "Stiamo attualmente assistendo a un aumento significativo delle disdette per uso personale e presumiamo che una parte significativa di queste disdette sia semplicemente fittizia per poter offrire nuovamente l'appartamento a un prezzo elevato dopo che il precedente inquilino se ne sarà andato", ha dichiarato al RND. I legislatori federali devono affrontare urgentemente questa questione.

La coalizione CDU/CSU-SPD ha deciso di estendere il controllo degli affitti (Mietpreisbremse). Garantisce che i canoni di locazione per i nuovi contratti di locazione non possano superare di oltre il 10% il canone di riferimento locale, ma si applica solo in caso di mercati immobiliari difficili e agli edifici costruiti prima del 2014. Anche l'Associazione tedesca degli inquilini, che fa parte anche della Commissione per il diritto degli affitti, critica l'inadeguata applicazione delle sanzioni. Weber-Moritz chiede una "multa significativa".

Hubig ha recentemente affermato che tutto ciò che un locatore che viola il controllo degli affitti deve temere è che l'aumento dell'affitto venga richiesto indietro. "A mio avviso, questo è insoddisfacente", ha affermato la deputata della SPD. Vuole anche fare qualcosa per impedire che il freno venga aggirato tramite contratti di locazione a breve termine e affitti di appartamenti ammobiliati.

I critici, tuttavia, temono che il controllo degli affitti ostacolerà proprio ciò di cui c'è urgente bisogno: la costruzione di nuove abitazioni. Tutto dipenderà dalla capacità di ampliare l'offerta di alloggi nei prossimi anni, allentando così la pressione sui mercati degli affitti, dove una domanda eccessiva incontra un'offerta troppo limitata.

La Ministra dell'Edilizia, Verena Hubertz (SPD), ha mosso i primi passi con il "Turbo Edilizia", ​​che mira ad abbreviare le procedure di autorizzazione nei comuni e a consentire una più rapida costruzione di alloggi. Tuttavia, per farlo è ancora necessario il via libera del Bundestag. L'effettiva attuazione spetterà ai comuni. Mercoledì prossimo, la Commissione Edilizia esaminerà il prestigioso progetto di Hubertz.