Sajonia | Provincia de Sajonia: Tres habitaciones, cocina, baño, sin inquilinos

Incluso en la vida de un propietario de Riesa, hay momentos de alegría. Recientemente, la Cooperativa de Viviendas Riesa renovó un edificio prefabricado de Alemania del Este, convirtiendo las dos plantas superiores en dúplex: cinco habitaciones, 120 metros cuadrados, dos baños y dos balcones. «Es como vivir en una casa unifamiliar», dice Lutz Trept, director técnico de la cooperativa. Los apartamentos se vendieron como pan caliente: «Pudimos alquilarlos mientras aún estaban en construcción».

Trept y sus compañeros, por otro lado, elogian muchos otros apartamentos como si fueran cerveza agria. "¡Ahora aún más barato!", es el eslogan en la página web de la cooperativa para un apartamento de tres habitaciones con balcón. Por poco menos de 60 metros cuadrados, el precio es de 353 € (alquiler sin intereses). Es uno de los muchos pisos vacíos que hay actualmente en oferta. Los posibles inquilinos tienen mucho donde elegir. El problema es que casi no hay ninguno. "El interés es escaso", dice Trept: "Desde luego, no hay lista de espera".

Desde la perspectiva de quienes buscan vivienda en las áreas metropolitanas de Alemania, estas condiciones son paradisíacas. La vivienda asequible escasea allí, y los alquileres solo han experimentado una dirección durante años: un marcado aumento. Los políticos intentan responder. A nivel federal, la actual coalición de la CDU/CSU y el SPD se ha fijado el objetivo de construir 400.000 nuevos apartamentos al año. Para ello, se simplificarán las normativas de construcción y se impulsará un "impulso de la construcción". Uno de los objetivos formulados en el acuerdo de coalición es que "se pueda construir un gran número de apartamentos en mercados inmobiliarios con restricciones por menos de 15 euros por metro cuadrado".

En la Cooperativa de Viviendas Riesa, estas cifras distan mucho de la realidad. «Nuestros alquileres medios son de 4,99 €», afirma el director financiero Sirko Lunkwitz, «y para los alquileres nuevos, son de 6 €». El impulso del gobierno federal a la construcción de nuevas viviendas no supone un problema para la empresa, sino todo lo contrario. Debido a la falta de demanda, la cooperativa ha demolido casi 1.000 de sus 4.300 apartamentos desde 1990, e incluso uno de cada diez de los apartamentos restantes está vacío. Trept afirma que se alegraría si la tasa de desocupación no siguiera aumentando. La edad media de los inquilinos es de 64 años, y muchos superan los 80 o incluso los 90. Encontrar sucesores será difícil.

Sin embargo, según Trept, Riesa es un buen lugar para vivir. "Hay muchas guarderías y supermercados a poca distancia, un cine, campos deportivos y clubes", afirma. Lo que falta son empleos. La acería y laminadora, para cuyos empleados se construyeron la mayoría de los apartamentos de la antigua Cooperativa de Viviendas para Trabajadores (AWG) Riesa durante la RDA, ahora emplea a poco menos de 800 personas, frente a las 13.000 que tenía. La situación es similar en la fábrica de pasta y neumáticos de Riesa . La fábrica de jabón tradicional cerró recientemente por completo.

Donde escasean los empleos, la gente se marcha. La población de Riesa ya ha disminuido de 50.000 a 29.000 habitantes desde 1990, y las previsiones predicen una disminución adicional de hasta 5.000. Por ejemplo, tampoco se espera que el auge de la industria de chips en Dresde tenga un efecto positivo. Si bien es previsible que la construcción y expansión de las fábricas de chips de la zona, propiedad de TSMC, Infineon y Bosch, tenga un impacto enorme en el mercado inmobiliario de Dresde y sus alrededores, Trept teme, sin embargo, que esto no se note en Riesa, a unos 50 kilómetros de distancia. El tiempo de viaje en tren o coche supera la hora, lo cual es demasiado largo: «La gente está dispuesta a aceptar media hora; si tarda más, prefiere pagar un alquiler más alto».

El problema que enfrentan Trept y sus colegas: trabajan con bienes raíces. Como su nombre indica, los bienes raíces no son móviles. Si bien la iglesia en Kiruna, Suecia, fue reubicada recientemente a un alto costo, un bloque de apartamentos no es un edificio religioso valioso. "No puedo simplemente cargar un edificio de cuatro pisos en una plataforma baja y llevarlo a donde hay demanda de apartamentos", dice. Por lo tanto, incluso los apartamentos más asequibles están vacíos en grandes cantidades.

La situación del mercado inmobiliario en muchas ciudades pequeñas y medianas del este de Alemania es similar a la de Riesa. Las asociaciones de vivienda anunciaron en primavera que 95.000 viviendas están actualmente vacías en Sajonia, Turingia y Sajonia-Anhalt, advirtiendo de una nueva ola de vacantes debido a las tendencias demográficas. Esto supone un problema importante para los propietarios, según Mirjam Philipp, miembro de la junta directiva de la Asociación de Cooperativas de Vivienda de Sajonia (VSWG). Dado que los costes operativos y de otro tipo siguen acumulándose, el coste de las viviendas vacías ronda los 50 céntimos por metro cuadrado. En total, esto supone 103 millones de euros al año en Sajonia.

"El impulso a la construcción realmente no nos ayuda".

Mirjam Philipp, miembro de la junta directiva del VSWG

Otro problema, aunque no para los inquilinos, son los bajos alquileres. El alquiler medio en Sajonia, fuera de las grandes ciudades, es de 5,62 €, inferior al de cualquier otro estado federado. Al deducir todos los gastos de funcionamiento, solo queda un excedente de dos céntimos por metro cuadrado. «Esto nos deja sin dinero para inversiones urgentes», afirma Philipp.

Los propietarios de viviendas fuera de los centros urbanos tampoco pueden evitarlo. Incluso en ciudades con altas tasas de desocupación, suele haber escasez de suficientes apartamentos adaptados para personas mayores. Además, Philipp afirma que los requisitos de neutralidad climática de Alemania deben cumplirse para 2045. Para lograrlo, las cooperativas de vivienda de Sajonia tendrían que invertir 17 000 millones de euros , el doble de lo que han invertido en su parque de viviendas desde 1990. Al mismo tiempo, tras las mejoras realizadas en los años posteriores a la reunificación, se está llevando a cabo una segunda ola de renovaciones, según Trept, miembro de la junta directiva de una cooperativa de Riesa. Se están modernizando baños y puertas, se están eliminando umbrales, se están bajando los platos de ducha y, en algunos casos, se están añadiendo balcones y ascensores. Los costes ascienden a hasta 50 000 euros por apartamento, afirma Lunkwitz: «Con 5 euros de alquiler no se puede ganar tanto dinero».

Por lo tanto, también existe un debate entre los arrendadores municipales y cooperativos sobre si se pueden aumentar los alquileres y en qué medida. Como parte del sector de la vivienda social, no quieren obtener beneficios a costa de sus inquilinos. Existe cierta reticencia a abordar el tema de los niveles de alquiler, afirma Alexander Müller, director de la Asociación Sajona del Sector de la Vivienda y el Inmueble (VDW). Sin embargo, esto es inevitable si no se quiere poner en peligro la estabilidad económica de las empresas.

Además, los responsables políticos federales deben tener más en cuenta que el mercado inmobiliario alemán está dividido y que existen problemas diferentes a los de las metrópolis. «Hablar simplemente de un mercado tenso es una grave incomprensión de los hechos», afirma Philipp, y añade: «El impulso a la construcción no nos ayudará». También se necesitan medidas de apoyo para abordar la alta tasa de desocupación en las zonas rurales. La cooperativa Riesa, por ejemplo, querría seguir demoliendo, pero «eso no es posible en los próximos dos años», afirma Lunkwitz. El programa de financiación federal correspondiente ha expirado y «sería demasiado caro para nosotros solos».