Un vecino insatisfecho es suficiente para matar el proyecto de construcción: cómo las objeciones conducen a la escasez de viviendas

Un estudio de amplio alcance confirma lo que muchos promotores y arquitectos llevan años quejándose: las objeciones y las apelaciones a la construcción son la principal razón de la escasa y lenta construcción en Suiza. El resultado: retrasos, costes adicionales, aumento de los alquileres y, en muchos casos, la paralización total de los proyectos.

El estudio fue encargado por la Oficina Federal de Desarrollo Territorial y la Oficina Federal de Vivienda. Los resultados se presentaron en Berna el martes. El estudio forma parte del plan de acción para combatir el déficit de vivienda, lanzado por el Consejo Federal tras varias mesas redondas.

Los resultados son claros. La gran mayoría de los expertos en vivienda encuestados confirman que, en la práctica, las objeciones no se traducen en mejores proyectos de construcción, sino principalmente en retrasos, mayores costos y, en última instancia, menos viviendas.

Alrededor del 80 % de los expertos encuestados afirma que las objeciones retrasan los proyectos; el 70 % las considera un aumento de los costos. Y casi la mitad afirma que las objeciones han provocado una reducción de la construcción, ya sea en términos de espacio habitable o de número de apartamentos.

Pero eso no es todo. Quienes esperan al menos alguna mejora en la calidad del diseño arquitectónico o urbano se verán decepcionados: solo el 2% cree que la arquitectura ha mejorado gracias a una objeción. El 3% cree que la comercialización ha mejorado.

Sin embargo, la gran mayoría no ve ningún efecto positivo. Al contrario: muchos promotores y arquitectos relatan la frustrante experiencia de que las objeciones se han convertido en una herramienta estratégica, no para proteger intereses públicos, sino para reivindicar ventajas privadas.

El estudio se basa en dos fuentes principales: un análisis jurídico de las opciones de reclamación y una encuesta a unos 440 expertos, entre ellos arquitectos, propietarios de edificios, promotores de proyectos, abogados y representantes de autoridades públicas.

Para comprender la magnitud del problema, conviene analizar la situación inicial: un promotor que ha dedicado años a planificar un proyecto, preparar informes periciales, organizar concursos y, finalmente, obtener una aprobación legalmente vinculante, no puede estar tranquilo. La posibilidad de presentar objeciones contra proyectos impopulares está ampliamente definida en Suiza.

La práctica judicial actual es controvertida. Durante más de diez años, el Tribunal Supremo Federal ha admitido objeciones incluso cuando la presunta infracción de la ley no afecta personalmente al objetor.

En resumen: basta con que el argumento pueda detener el proyecto, independientemente de si el objetor se ve realmente afectado o tiene un interés "protegible". El único requisito es que el objetor viva cerca del proyecto de construcción, generalmente a menos de 100 metros.

Dos casos ejemplares demuestran lo que esto significa en la práctica: se bloquea la reforma de un edificio antiguo porque a alguien le indigna el color de los marcos de las ventanas, aunque ni siquiera sean visibles desde su domicilio. O se bloquea un alojamiento para personas de acogida porque los futuros residentes estarían expuestos a un ruido excesivo en la calle. Sin embargo, el objetor no se ve afectado en absoluto por el ruido. Formalmente, este tipo de recursos son admisibles. Pero ese es precisamente el problema.

Joëlle Zimmerli, coautora del estudio, lo expresa sin rodeos: «Es muy fácil impedir procedimientos complejos y costosos basándose en los resultados de los concursos de arquitectura y presentar objeciones contra ellos». Este efecto de bloqueo es especialmente notable en grandes proyectos de densificación urbana que serían de interés público. Zimmerli aboga por una mejor protección jurídica del interés público en proyectos de alta calidad.

Alain Griffel, catedrático de Derecho Constitucional y Administrativo de la Universidad de Zúrich, reconoce desde hace tiempo la necesidad de actuar y, en particular, exige un cambio en la práctica judicial. «Se ha alcanzado el umbral del abuso de derecho», escribió ya en 2022. En su opinión, el principal problema reside en que prácticamente cualquier asunto puede ser objeto de objeción, no solo los «intereses dignos de protección».

Pero ¿qué se considera digno de protección? En teoría, se trata del impacto personal, por ejemplo, a través del ruido, las sombras o la contaminación. Sin embargo, en la práctica, incluso argumentos completamente abstractos, como objeciones de diseño o detalles formales, son válidos. Y esto es precisamente lo que abre la puerta a objeciones abusivas.

Quienes presentan una objeción suelen recibir una recompensa de oro por retirarla. Los promotores de proyectos pueden contarlo todo: con frecuencia, los demandantes retiran su demanda solo a cambio de un pago de decenas de miles de francos suizos. El derecho de objeción se convierte así en un lucrativo modelo de negocio, un aspecto que, sin embargo, apenas se analiza críticamente en el estudio.

Sin embargo, el estudio demuestra claramente la distribución unilateral de los riesgos en la actualidad. Mientras los propietarios de los edificios lidian con retrasos, costes adicionales e incertidumbre en la planificación, los apelantes prácticamente no asumen ningún riesgo. No están obligados a contribuir a los costes ni son responsables de los daños.

Por eso, dos tercios de los encuestados exigen que en el futuro quienes realizan recursos abusivos sean considerados solidariamente responsables de las consecuencias, por ejemplo, mediante condenas en costas o reclamaciones por daños y perjuicios.

Bajo el título "Recomendaciones", los autores del estudio también piden una definición legal clara de abuso de derecho. Pero ¿cuán realista es esto? Alain Griffel se muestra escéptico. "Esto es completamente ingenuo y es improbable que conduzca a algo", advierte el profesor. Nadie exigiría dinero abiertamente en una queja mientras amenaza con retrasar un proyecto. En cambio, formularían objeciones falsas, por ejemplo, sobre el diseño o la protección de monumentos.

Los apelantes y sus abogados suelen ser tan astutos que el abuso casi nunca puede probarse con claridad. «En consecuencia, las reclamaciones por daños y perjuicios también fracasan», afirma Griffel.

El estudio federal propone nuevas reformas. Se debería limitar la legitimidad de las apelaciones: solo quienes se vean afectados directa y específicamente deberían poder apelar.

Esta idea no es nueva, sobre todo porque Alain Griffel lleva años reclamando precisamente esto. Basándose en su publicación, el presidente del Consejo de Estados, Andrea Caroni (FDP), presentó el año pasado una moción : «Las objeciones deberían limitarse de nuevo a los intereses legítimos».

El Consejo Federal también tiene la intención de abordar el tema. Stephan Scheidegger, subdirector de la Oficina Federal de Desarrollo Territorial, declaró en Berna: «Presentaremos informes sobre las propuestas parlamentarias pertinentes antes de finales de año».

Sin embargo, los cambios en la ley no serían posibles hasta dentro de varios años, como mínimo. Hasta entonces, la situación sigue siendo la misma: se pueden presentar objeciones fácilmente, a menudo sin ningún impacto. Y los proyectos de construcción que crearían viviendas urgentemente necesarias siguen estancados.