„Ein vorsichtiger Trend“: Der ländliche Immobilienmarkt erwacht wieder zum Leben

Die Senkung des Leitzinses durch die Zentralbank auf 17 % hat den Immobilienmarkt in den Vorstädten, der lange Zeit praktisch in einem Zustand der Schwebe war, etwas belebt. Im Juli und August 2025 wurden in Russland nach Berechnungen des Analysezentrums Ciana jeweils rund 14.000 Hypothekendarlehen für den Kauf von Immobilien im privaten Wohnungsbau vergeben.

Diese Zahlen sind die höchsten seit Ende letzten Jahres – zuvor wurden die monatlichen Kreditdaten auf 6.000 bis 12.500 geschätzt. Experten nennen neben dem Leitzins auch die Saisonalität und den erhöhten Rabatt auf den Verkauf von Eigenheimen als Faktoren, die den Markt beeinflusst haben. Es stellt sich jedoch die Frage: Kann dies als Beginn eines Trends betrachtet werden, und wenn ja, wie nachhaltig und langfristig wird dieser Trend sein?

Selbst eine geringfügige Zinssenkung hat offensichtlich vor allem psychologische Auswirkungen auf potenzielle Käufer von Vorstadtimmobilien. Die Menschen nehmen dies als Signal für nahezu sofortiges Handeln wahr und werden dabei von unterschiedlichen, teilweise gegensätzlichen Emotionen getrieben: Einerseits wächst bei manchen die Hoffnung auf eine allgemeine wirtschaftliche Stabilisierung und eine weitere Lockerung der Geldpolitik der Zentralbank, andererseits befürchten die Verbraucher steigende Preise für Landhäuser und Grundstücke, eine deutliche Zunahme des Eigenheimbaus und eine begrenzte Zeit für den Abschluss profitabler Geschäfte.

Dieser psychologische Faktor ist insbesondere für die Vorstadtbevölkerung von Bedeutung, da der Kauf eines Grundstücks oder eines fertigen Hauses außerhalb der Stadt oft eher als Investitionsentscheidung denn als notwendiges Wohneigentum angesehen wird. Kreditnehmer sehen in solchen Käufen daher eine Alternative zu Bankprodukten und damit eine Möglichkeit, ihr Kapital in einem Umfeld hoher Inflation zu erhalten.

Im September lag der durchschnittliche gewichtete Zinssatz für Markthypotheken im Segment des individuellen Wohnungsbaus laut dem Einheitlichen Wohnungsbauinformationssystem bei 22,79 % p.a. Für die Mehrheit der Kreditnehmer ist dies nach wie vor unerschwinglich.

„Die Erholung des Vorstadtimmobilienmarktes im Juli und August kann durchaus als Beginn eines positiven, wenn auch verhaltenen Trends gewertet werden“, sagt Valery Tumin, Direktor für Russland und die GUS-Märkte bei fam Properties. „Die Senkung des Leitzinses auf 17 % im September schafft eine günstige Grundlage für weiteres Wachstum. Bei einer fortgesetzten Lockerung der Geldpolitik könnte der Leitzins bis Jahresende auf 15-16 % sinken, was die Erschwinglichkeit von Hypotheken für den Eigenheimbau deutlich erhöhen würde.“

Darüber hinaus beeinflusst die typische Saisonalität des Vorstadtmarktes die Kreditdynamik: Die Käuferaktivität nimmt traditionell im zeitigen Frühjahr zu und erreicht ihren Höhepunkt im April/Mai, wenn Bauvorhaben geplant sind. Ein zweiter Anstieg erfolgt im September/Oktober, wenn Bauland für das kommende Jahr erworben wird. Die Sommerindikatoren spiegeln also teilweise einen natürlichen Saisonzyklus wider. Laut Tumin tragen auch Bauträger dazu bei: Bei mäßiger Nachfrage haben viele ihre Rabatte erhöht. Es ist wichtig zu verstehen, dass es sich hierbei nicht um Notverkäufe handelt, sondern um sinnvolle Anpassungen in einem Kontext, in dem marktübliche (nicht subventionierte) Hypotheken nach wie vor unerschwinglich sind.

„Die langfristige Natur dieses Trends wird von zwei Faktoren abhängen“, so Valery Tumin abschließend. „Der erste ist eine weitere Senkung des Leitzinses, die Vorstadtwohnungen für den Massenmarkt erschwinglicher machen wird. Der zweite ist die Entwicklung eines Treuhandkontomechanismus für den individuellen Wohnungsbau, der ab März 2025 Käufer vor Baulücken schützt und die Markttransparenz erhöht. Wenn diese Bedingungen anhalten, können wir im Jahr 2026 mit einer stetigen Erholung in diesem Segment rechnen.“

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