Bir milyon metrekare: İpotekler konut alımını bölgelerde bile nasıl karşılanamaz hale getirdi

Megakentlerdeki birincil gayrimenkul piyasası yüksek anahtar oranının rehinesi haline geldi. Artan ipotek fazla ödemelerinin zemininde, Rusya'nın 16 büyük şehrinden 10'unda bir metrekarenin maliyeti 1 milyon rubleyi aştı ve Moskova'da 2,1 milyona yaklaştı. Bu sadece pahalı kredilerin değil, aynı zamanda ipotek kredilerinin süresinin de bir sonucuydu - ortalama 27 yıl. Sonuç olarak, bir ev satın almak yalnızca en zengin azınlığın ayrıcalığı haline geldi. Bu zeminde, özellikle söylentilere rağmen hem yeni binalara hem de düşük inşaat seviyesine sahip bölgelerdeki ikincil pazara uygulanmaya devam eden "Aile İpoteği"nde tercihli programlara ilgi devam ediyor. Peki bu, birçok Rus'un konut sorunlarına yardımcı olacak mı?

Yeni bir binada bir metrekarenin maliyeti uzun zamandır basit aritmetiğin ötesine geçti. Şu anda yıllık yaklaşık %25 olan piyasa faiz oranından kredi alırsanız ve bunu 27 yıla yayarsanız (başka seçeneği olmayan birçok kişi gibi) nihai tutar başlangıç ​​fiyatından iki hatta üç kat daha yüksek olur. Moskova'da bir metrekare başlangıçtaki 316 bin ruble yerine 2,1 milyon rubleye mal olacak. Ufa, Yekaterinburg, Krasnodar, Omsk, Perm ve Novosibirsk gibi büyükşehirlerde fiyat 1 milyonu geçiyor. Konutların ülkenin en ucuzlarından biri olarak kabul edildiği Volgograd'da bile bir metrekarenin nihai maliyeti 716 bin rubleye yakın.

Para "pahalı" ise, talep düşüyorsa, geliştiriciler karlılıklarını kaybediyorsa ve nüfusun satın alma gücü zayıflıyorsa ne yapmalı? Emlak piyasası uzmanı, "Ekonomizm" projesinin yazarı Aleksey Kriçevski MK'ye bu konuda bilgi verdi.

— Rusya'daki ipotekler aşırı pahalı olmaya devam ediyor. Merkez Bankası'nın indirime ilişkin açıklamalarına rağmen, piyasa ipotek oranlarını %25'te tutan faktörler nelerdir?

— Esasen, bir faktör var — anahtar oran. Şu anda gayrimenkul piyasası için bunaltıcı sayılabilecek bir seviyede (%20). Evet, bankalar biraz gevşettiler — Haziran ayındaki "anahtar"daki %1'lik azalma faydalı gibi görünüyordu, ancak bu okyanusta bir damla. Merkez Bankası bu adımla ekonomiyi aşırı parasal politika katılığından koruduğunu söylüyor, ancak bir ipotek borçlusu için neredeyse hiçbir fark yok. Basit: "anahtar" artı %3-5 — bu mevcut oran. Hiçbir eklenti — makro ihtiyati limitler, risk primleri — artık özel bir rol oynamıyor.

— Konutun bu kadar yüksek nihai maliyetinin talep ve geliştiriciler açısından ne gibi sonuçları olabilir?

— Talep zaten düştü. Örneğin, Mayıs ayında eski Moskova'daki yeni bina satışları geçen yıla kıyasla %41 düştü. Yeni Moskova'da — eksi %33. Rusya genelinde — %41,2 düşüş. Bunlar sadece sayılar değil — açık bir işaret. Bunun birkaç nedeni var: birincisi, imtiyazlı ipotek süresi doldu ve İnşaat Bakanlığı bunu uzatmayı başaramadı. İkincisi, Moskova 28 metrekarenin altındaki dairelerin yapımını yasakladı, bu da mevcut arzı azalttı. Üçüncüsü, satın alma gücü artmıyor: insanların gerçek geliri artmadı, tüketici segmentindeki enflasyon çok yüksek. Bütün bunlar piyasanın doğal olarak soğumasına yol açıyor. Bölgesel geliştiricilerin iflas vakaları zaten var — özellikle Vladimir, Rostov ve diğerleri gibi şehirlerde. Model tutmuyor: talep yok, satışlar durdu, kaldıraç baskı yapıyor.

— Maliye Bakanlığı yakın zamanda “Aile İpoteği”nin 2030 yılına kadar işlemeye devam edeceğini doğruladı. Bu tür ayrıcalıklı programlar durumu ne ölçüde düzeltebilir?

— Programı şu anki haliyle ele alırsak, bu bir mucize değil, belirli bir tampon. Özellikle kredinin yalnızca kayıt bölgesinde alınabileceği önlemler getirilirse, bu yerel geliştiricileri destekleyebilir. Ancak yine de bundan mucizeler beklememeliyiz. Aksine, insanların düşük faizle ipotek almak ve likit konut satın almak için daha "pahalı" bölgelerde, örneğin Moskova veya St. Petersburg'da hayali olarak kayıt yaptıracağı durumlar göreceğiz. Yani, bölgesel pazar için çok az gerçek iyileştirme olacak.

— İkincil konutların kabulü de dahil olmak üzere tercihli programların genişletilmesi, fiyat dinamiklerini bir şekilde değiştirebilir mi?

— İşe yarıyor, ancak yalnızca hedefli bir şekilde. Aile ipoteklerinin ikincil pazara doğru genişlemesi, neredeyse hiç inşaatın olmadığı şehirlerde gerçekleşiyor. Ve kural olarak, bunlar gençlerin bölgesel merkezlere göç ettiği yerlerdir. Nizhny Novgorod'daki bir daire ile Bogorodsk'taki bir daire tamamen farklı yatırımlardır ve pazar bunu gayet iyi anlıyor. Geliştirici ayrıca satılması zor bir yere inşaat yapmaya gitmeyecektir. Yani bir etki olacak — ancak özellikle beklendiği yerde değil. Bu, genel dinamikleri tersine çevirebilecek bir faktörden çok, küçük şehirlere yönelik bir destek ölçüsüdür.

…Bu nedenle, daha düşük faiz oranları ve programların uzatılması vaatlerinin ardında, fırsatların sınırlı olduğu ve kaynakların tükendiği zorlu bir pazar var. Mevcut yapılandırmayla - pahalı para, uzun vadeli krediler ve zayıf talep - konut "temel ihtiyaç" kategorisinden "borç lüksü" kategorisine doğru daha da uzaklaşıyor. Şimdilik, pazarın istikrarı için tek dayanak tercihli programlar olmaya devam ediyor, ancak bunlar giderek bir pazar sürücüsü olmaktan ziyade bir nokta istikrarı aracı olarak çalışıyor.