UBS Raporu: Konut Lüks Bir Ürün Olarak - Emlak Balonunun Eşiğindeki Yedi Şehir

UBS Küresel Gayrimenkul Balonu Endeksi 2025, dünya çapında 21 büyük şehirdeki konut gayrimenkul piyasalarının gelişimine dair ayrıntılı bilgiler sunmaktadır. UBS Küresel Varlık Yönetimi tarafından yapılan yıllık çalışma, bu kent merkezlerindeki gayrimenkul balonu riskini değerlendirmektedir. Balon riskinde üst üste üçüncü yıldır genel bir düşüş yaşanmasına rağmen, bazı piyasalar analistlerin odağında kalmaya devam etmektedir.

Konut emlak piyasaları dünya çapında soğudu

Çalışmanın baş yazarı Matthias Holzhey'e göre, genel olarak konut emlak piyasaları ortalama olarak soğumaya devam etti: "Coşku buharlaştı." 2021'de hala en yüksek risk kategorisinde sınıflandırılan Paris , Toronto, Hong Kong ve Vancouver gibi şehirler, enflasyona göre ayarlandığında zirve dönemlerine kıyasla ortalama %20'lik fiyat düşüşleri kaydetti. Çalışmanın yazarları , Frankfurt ve Münih'te de bir emlak balonu riskini yalnızca orta düzeyde olarak değerlendiriyor.

Çalışmada, balon riskinin daha düşük olduğu şehirlerde ortalama fiyat düşüşünün yalnızca yüzde 5 civarında olduğu belirtiliyor. Ancak aynı zamanda, bazı şehirlerdeki konut piyasaları genel eğilime aykırı bir şekilde canlanıyor. Enflasyona göre ayarlanmış fiyat artışlarının son beş yılda yaklaşık yüzde 50 olduğu Dubai ve Miami, bu duruma iki uç örnek teşkil ediyor.

Çalışmanın yazarları, devam eden ve sürdürülemez borç artışının önümüzdeki yıllarda konut emlak piyasasını yeniden canlandırabileceğini öngörüyor: "Finansal baskı dönemlerinde, gayrimenkul gibi pozitif reel getiri sağlayan yatırımlara olan talep artıyor." Ayrıca, 2026 yılına kadar daha fazla faiz indirimi bekleniyor ve bu da finansmanı daha uygun hale getiriyor. Birçok büyük şehirdeki sınırlı arz da fiyatları artırıyor.

Bu şehirler en yüksek gayrimenkul balonu riskine sahip

Bu bağlamda, çalışma en yüksek balon riskine sahip şehirlerin bir sıralamasını sunmaktadır. Bu metropoller, keskin bir şekilde artan gayrimenkul fiyatları, yüksek fiyat-gelir oranları ve fiyat gelişmelerinin yerel ekonomik temellerden kopukluğu ile karakterize edilmektedir.

7. sıra: Cenevre

Cenevre'deki fiyatlar, 2024 ortasına kıyasla reel olarak yaklaşık %4 daha yüksek. Nüfus artışı, üç yıllık durgunluk dönemini sona erdirerek 2023'ten bu yana yeniden toparlanıyor. Cenevre'nin uluslararası bir diplomatik merkez ve çok sayıda küresel örgütün merkezi olarak cazibesi, yüksek fiyatlara rağmen istikrarlı talebe katkıda bulunuyor. Düşük arz ise piyasayı daha da canlandırıyor.