Подходящее ли сейчас время для покупки моей первой квартиры для сдачи в аренду на севере Англии?

Мне за тридцать, и я подумываю о покупке своей первой квартиры для сдачи в аренду. У меня уже есть небольшая квартира на юге Англии, в которой я и живу.

Я читал, что покупка недвижимости на севере Англии может стать хорошей инвестицией и принести мне солидную прибыль.

Подходящее ли сейчас время для выхода на рынок недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду? Какие факторы следует учитывать? Я видел сообщения о предстоящих изменениях, но пока не вникал в детали.

Джейн Дентон из Daily Mail отвечает: « В нынешних условиях есть много вещей, которые следует учесть, прежде чем впервые стать владельцем жилья, сдаваемого в аренду».

Последние данные Банка Англии показали, что количество кредитов на покупку жилья с целью сдачи его в аренду, выданных в период с июня по август, сократилось на 12,5% по сравнению с предыдущим кварталом.

В последнее время арендодатели рассматриваются в качестве мишеней для увеличения налоговых поступлений в казну.

С апреля 2020 года арендодатели не могут вычитать расходы по ипотеке из дохода от аренды для уменьшения налоговой нагрузки. Вместо этого арендодатели теперь получают налоговый вычет в размере 20% от суммы выплат по процентам по ипотеке.

При покупке недвижимости они также облагаются гербовым сбором в размере 5 процентов, и это следует учитывать.

Есть предположения, что Рэйчел Ривз может использовать осенний бюджет для усиления давления на арендодателей, возможно, введя национальное страхование на их доходы от аренды. На данный момент неизвестно, будет ли эта мера реализована.

Если вы реализуете план покупки жилья для сдачи в аренду, вам также необходимо будет учесть влияние Закона о правах арендаторов .

После вступления законопроекта в силу будут запрещены выселения «без вины» в соответствии с разделом 21, арендаторам будут предоставлены более широкие права оспаривать повышение арендной платы, а дискриминация потенциальных арендаторов в отношении льгот станет незаконной. Данные показывают, что некоторые арендодатели продают жилье в преддверии вступления законопроекта в силу.

Тем не менее, многие всё ещё заинтересованы. По данным Hamptons, с начала года миллениалы, такие как вы, составили рекордные 50% новых инвесторов, покупающих недвижимость для сдачи в аренду в Англии и Уэльсе.

Ваш план обратить взоры на север также может оказаться плодотворным. По данным Zoopla за сентябрь, Абердин, Бернли и Сандерленд возглавляют рейтинги по самой высокой доходности от аренды в Великобритании: средняя валовая доходность превышает 8%.

Я попросил двух экспертов по недвижимости рассмотреть ваш вопрос.

Лиам Греттон, владелец агентства недвижимости Liam Gretton Bespoke Estate Agent на полуострове Виррал, говорит: « Выход на рынок недвижимости для сдачи в аренду в возрасте около тридцати лет — это сильный финансовый шаг, если он осуществляется на основе правильного исследования, поддержки и ожиданий».

Имея за плечами один объект недвижимости, вы получаете представление и первоначальную основу для дальнейшего развития.

Вы правы, многие инвесторы сейчас смотрят на север в поисках более высокой доходности от аренды.

Цены на недвижимость в некоторых районах северо-запада, Йоркшира и северо-востока остаются гораздо более доступными, чем на юге, в то время как спрос на аренду продолжает расти, особенно в таких городах, как Ливерпуль, Манчестер, Лидс и Ньюкасл.

Пригородные транспортные пояса и зоны регенерации могут обеспечить многообещающую долгосрочную прибыль, если вы сделаете разумный выбор.

Однако, когда речь заходит о том, подходящее ли сейчас время, ответ зависит от вашей стратегии и финансового положения. Покупка жилья для сдачи в аренду — уже не такой лёгкий путь, как десять лет назад.

Если вы готовы и мыслите в долгосрочной перспективе, сейчас всё ещё может быть разумным моментом начать. Ставки по ипотеке выше, а регулирование стало более строгим, чем когда-либо прежде. Однако это также означает, что мы наблюдаем более здоровый и профессиональный рынок аренды, и долгосрочные инвесторы с разумным подходом всё ещё могут преуспеть.

Прежде чем приступить к работе, следует учесть несколько ключевых моментов.

Финансирование: Ипотека на покупку жилья для сдачи в аренду обычно требует первоначального взноса в размере 25% и подлежит стресс-тестированию. Тесно сотрудничайте с брокером, который понимает рынок. Убедитесь, что ежемесячная арендная плата позволяет без проблем покрыть ипотеку, даже если ставки снова вырастут.

Доходность от аренды в сравнении с приростом капитала: недвижимость на севере часто обеспечивает более высокую доходность (ежемесячный возврат инвестиций), в то время как дома на юге, как правило, демонстрируют более высокий долгосрочный прирост капитала. Определите, что важнее в вашей ситуации: текущий денежный поток или постепенное наращивание капитала.

Налог и гербовый сбор : вам придется заплатить дополнительный гербовый сбор, и вам следует знать, что льготы по процентам по ипотеке были существенно сокращены.

Сейчас многие арендодатели приобретают недвижимость через структуру общества с ограниченной ответственностью, чтобы максимально повысить налоговую эффективность. Однако такой подход имеет свои плюсы и минусы, поэтому всегда консультируйтесь со специалистом, прежде чем принимать какие-либо решения.

Спрос арендаторов: Всегда покупайте, думая об арендаторах, а не о том, чего вы хотите от дома. Удобен ли район для пеших прогулок, близок ли он к транспорту, университетам или рабочим местам? Район с высокой доходностью бесполезен, если вам сложно найти или удержать хороших арендаторов.

Читать далее

Регулирование и законодательство: Теперь арендодатели обязаны соблюдать более строгие стандарты энергоэффективности, получать лицензии в некоторых областях, а законопроект о правах арендаторов отменит положения статьи 21 о выселении «без вины».

Важно оставаться в курсе событий или воспользоваться услугами профессионального, проверенного и имеющего образование в данной отрасли агента по сдаче жилья в аренду, который сможет провести вас через минное поле соблюдения нормативных требований.

Техническое обслуживание: Если вы решите продолжить, вам нужно будет заложить в бюджет расходы на ремонт, периоды простоя и расходы на управление, особенно если вы живете на юге и планируете инвестировать в сотни миль от дома.

В конечном счёте, покупка недвижимости для сдачи в аренду больше не является пассивным источником дохода. Однако при правильном подходе она остаётся одним из самых эффективных инвестиционных инструментов для долгосрочного накопления капитала.

Если вы готовы относиться к этому как к бизнесу, окружить себя правильными консультантами и мыслить в долгосрочной перспективе, то да, сейчас самое подходящее время начать.

Джереми Лиф, агент по недвижимости из северного Лондона и бывший председатель совета директоров RICS по жилой недвижимости, говорит: « Перспектива ужесточения правил покупки жилья для сдачи в аренду и повышения цен вынуждает многих арендодателей отказываться от бизнеса».

Другие переезжают из Лондона и юго-востока на север Англии, где цены на недвижимость и ипотечные кредиты дешевле, доходность, как правило, выше, а последствия повышения налогов менее затратны.

Опасения по поводу дополнительных налогов, не только на имущество, в предстоящем осеннем бюджете привели к снижению продаж и неопределенности. Остается надеяться, что уверенность вернется после прояснения экономической политики после конца ноября.

Тем не менее, покупка жилья для сдачи в аренду все равно может оказаться выгодной инвестицией, если вы проведете исследование и подойдете к этому вопросу с открытыми глазами.

Его следует рассматривать как долгосрочную инвестицию, и здесь есть о чем подумать, включая то, где покупать, сколько платить, ожидаемую арендную плату и доходность, силу спроса и то, насколько вы готовы лично участвовать.

Будут ли ваши целевые арендаторы студентами, молодыми специалистами или семьями? Недвижимость, которая долгое время пустует, снижает доходность и быстро съедает любую прибыль, поэтому этого следует избегать всеми возможными способами.

Вам необходимо будет учесть расходы на покупку, а также текущие расходы, такие как долгосрочное и краткосрочное обслуживание и, возможно, облицовку, страхование и гонорары агента по сдаче в аренду.

Новые объекты недвижимости, как правило, требуют меньше работы и обслуживания. Если вы живёте на юге и покупаете недвижимость на севере, самостоятельное управление может оказаться ложной экономией.

Также потребуется сертификат энергоэффективности как минимум категории E, а также сертификаты по безопасности газа, электричества, пожарной безопасности и мебели.

Законопроект о правах арендаторов, который, скорее всего, будет внесен в конце этого года, дополнит 168 правил и положений, которые уже влияют на аренду и управление жилым фондом.

Выселения без вины будут запрещены, договоры аренды на определенный срок станут периодическими, а повышение арендной платы ограничится одним разом в год.

Впоследствии будет сложнее вернуть арендуемую недвижимость в случае возникновения проблем, а более качественные арендаторы будут цениться выше, поэтому надежные рекомендации и инвентаризация станут еще более важными.

Если вы покупаете дом для многоквартирных домов, следует учитывать другие правила и положения, зависящие от местонахождения недвижимости.

Еще одним фактором, который следует учитывать, является то, следует ли приобретать недвижимость на свое имя или через компанию с ограниченной ответственностью. Это требует независимых консультаций по ипотечным и налоговым вопросам.

Ничто не остается прежним — обстоятельства меняются, и попытка предвидеть изменения в политике правительства и вокруг нее — непростая задача.

Можно с уверенностью предположить, что затраты будут выше, а период пустот будет длиннее, чем ожидалось, поэтому обязательно оплатите обследование и обратитесь за советом к местным агентам, обладающим соответствующими знаниями и опытом.