Дефицит покупателей жилья вынуждает многих продавцов снижать цены и уходить из бизнеса, поскольку спад затягивается.

ЛОС-АНДЖЕЛЕС — Стремительный рост цен на жильё и дефицит жилья на рынке долгие годы давали домовладельцам преимущество при продаже. Теперь это уже не является само собой разумеющимся.

По всей стране продавцам становится всё сложнее торговаться. Нехватка покупателей, которые могут себе позволить покупку жилья, и неопределённость относительно перспектив экономики, занятости и ставок по ипотеке вынуждают продавцов уступать за столом переговоров.

На некоторых рынках, в основном на юге и западе, домовладельцы, готовые продать недвижимость, с большей вероятностью предложат покупателям более выгодные условия. Это может включать в себя более низкую цену, первоначальный взнос, который поможет снизить ставку по ипотеке, а также средства на покрытие расходов при закрытии сделки и любых ремонтных работ или улучшений, которые могут возникнуть после осмотра дома.

Причины: потенциальные покупатели недовольны запрашиваемыми ценами, которые они считают необоснованными, в то же время новое строительство предоставляет покупателям больше возможностей и оказывает давление на продавцов, заставляя их делать свои дома более привлекательными.

В результате, хотя медианная цена продажи жилья по стране в июле немного выросла, в некоторых мегаполисах наблюдалось её снижение, что свидетельствует о смене баланса сил между покупателями и продавцами. Редко можно увидеть такие же головокружительные торги, которые привели к резкому росту цен на жильё по всей стране примерно на 50% в начале этого десятилетия. Чаще встречаются заниженные предложения.

Несмотря на эту обнадеживающую тенденцию, рынок жилья по-прежнему переживает спад. Продажи ранее заселённых домов в США упали примерно на 1,3% по сравнению с первыми семью месяцами прошлого года, когда они достигли самого низкого уровня почти за 30 лет.

По данным Realtor.com, медианная цена продажи жилья в стране в июле немного выросла по сравнению с прошлым годом и составила 439 450 долларов. Компания, занимающаяся листингом недвижимости, установила, что максимальная сумма, которую покупатель жилья со средним доходом домохозяйства в США может позволить себе потратить на покупку дома, составляет 298 000 долларов. Анализ предполагает первоначальный взнос в размере 20% и ипотеку сроком на 30 лет с фиксированной ставкой 6,74%. Согласно этим критериям, 7 из 10 покупателей жилья не могут себе позволить приобрести жилье по такой цене.

Рынок жилья находится в состоянии упадка с 2022 года, когда ставки по ипотеке начали расти с исторических минимумов. Количество домов, выставленных на продажу, сократилось, а цены продолжали расти.

В масштабах страны всё больше домов выставляются на продажу и дольше остаются нераспроданными из-за нежелания или неспособности покупателей заключить сделку. По данным Realtor.com, количество активных предложений (которое охватывает все дома на рынке, за исключением тех, которые ожидают окончательной продажи) увеличилось в июле 21-й месяц подряд, увеличившись почти на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Количество домов на продажу по всей территории США постепенно увеличивалось по мере замедления рынка и сейчас находится на уровне, где спрос и предложение более сбалансированы. Однако в таких штатах, как Техас и Флорида, количество домов на рынке резко возросло, отчасти потому, что эти штаты являются очагами нового жилищного строительства.

Покупатели жилья теперь могут иметь больше рычагов воздействия по сравнению с продавцами на Юге и Западе, где предложение жилья выросло на несколько процентов по сравнению с допандемическим уровнем. На рынках Среднего Запада и Северо-Востока ситуация сложнее: по данным Realtor.com, предложение жилья там остаётся на 40% и 50% ниже допандемического уровня соответственно.

Спустя почти два месяца после появления на рынке и трех дней открытых дверей дом Дага Маккормика до сих пор не получил ни одного предложения.

Пенсионер-владелец бизнеса и его жена изначально выставили на продажу дом с четырьмя спальнями и четырьмя с половиной ванными комнатами, расположенный в Эвергрине, горном посёлке примерно в 30 милях к западу от Денвера, за 1,3 миллиона долларов. Они снизили запрашиваемую цену примерно до 1,28 миллиона долларов. Это предложение также не привлекло покупателя.

80-летний Маккормик надеется, что ипотечные ставки немного снизятся и привлекут больше покупателей. Но он также рассматривает возможность сдачи недвижимости в аренду.

«Это то, что я где-то в глубине души об этом думаю», — сказал он. «Я постоянно напоминаю себе, что нужен только один покупатель».

Ситуация Маккормика не уникальна. По мере снижения спроса всё больше продавцов прибегали к снижению первоначальной цены, зачастую в несколько раз, но безрезультатно.

«Хотя мы и наблюдаем существенное снижение цен, иногда этого недостаточно, чтобы перевезти дом, он все еще стоит», — говорит Энни Фуши, агент Redfin в Денвере.

Медианная цена продажи жилья в Остине в июле упала на 4,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а в Майами — на 4,7%. Среди других мегаполисов, где наблюдалось резкое падение цены продажи, были: Чикаго (4,4%), Лос-Анджелес (4,2%) и Денвер (4%).

Линдси Олесберг и ее муж Джон знают, каково это — лавировать по обе стороны кризиса на рынке жилья.

В июне 2024 года пара выставила на продажу свой дом с четырьмя спальнями и тремя с половиной ванными комнатами недалеко от Альбукерке за 835 000 долларов после того, как Джон, научный сотрудник, получил новую работу в Техасе. План был следующим: продать дом, переехать в Остин и купить там дом. На это ушло больше года, в течение которого пара несколько раз снижала запрашиваемую цену, временно снимала дом с продажи и несколько предложений не состоялись.

В конце концов они согласились продать на 40 000 долларов дешевле первоначальной цены.

Купить дом стало гораздо проще. Олесбергам не составило труда найти дом, который им понравился и был по карману в Остине, где предложение жилья в июле выросло почти на 60% по сравнению с допандемическим уровнем.

Они купили дом с пятью спальнями и тремя ванными комнатами в Остине за 735 000 долларов, что на 30 000 долларов меньше первоначальной цены. Продавец также согласился выплатить комиссию в размере 1000 долларов.

«Мы получили за наш дом в Нью-Мексико меньше, чем хотели», — сказала 59-летняя Линдси Олесберг, преподавательница Библии. «Но в то же время мы знали, что рынок в Остине — это рынок покупателя, поэтому цены снижались».

На рынках, где покупатели теперь имеют преимущество, продавцы, которые могут позволить себе подождать, часто предпочитают отозвать свое объявление, чем поддаться давлению и значительно снизить цену.

Тэмми Таллис выставила на продажу свой дом в Южном пригороде Майами в июне. Но изначально предложений на дом с четырьмя спальнями и 3,5 ванными комнатами было не так много, поэтому она снизила запрашиваемую цену с 2,8 миллиона долларов на 100 000 долларов. Это помогло привлечь больше покупателей во время дня открытых дверей, но она получила лишь заниженные предложения.

«Они ошибались на 400–500 тысяч долларов», — сказал 51-летний Таллис.

В прошлом месяце финансовый консультант сняла объект с продажи. Возможно, она снова выставит его на продажу раньше, чем позже.

«Я хочу продать, но мне некуда спешить», — сказал Таллис.

Администрация Трампа подтолкнула Федеральную резервную систему к снижению процентных ставок, заявив, что это поможет рынку жилья. Однако покупателям жилья, как и политикам, следует помнить, что центральный банк напрямую влияет только на краткосрочные ставки, в то время как большинство ипотечных кредитов основаны на доходности 10-летних казначейских облигаций. Таким образом, снижение ипотечных ставок не будет гарантировано, даже если ФРС снизит ставки через две недели, как ожидает рынок.

И хотя более низкие ставки по ипотеке повысят покупательную способность покупателей жилья, они также могут привлечь больше покупателей, что лишит продавцов стимулов продолжать снижать цены.

Экономисты в целом ожидают, что средняя ставка по 30-летней ипотеке в этом году останется около середины диапазона 6%.