Что может означать 50-летний план ипотечного кредитования Трампа для покупателей жилья

Сделает ли 50-летняя ипотека владение жильём более доступным? Администрация Трампа работает над планом ипотечного кредитования сроком на пять десятилетий, подтвердил в эти выходные директор Федерального агентства жилищного финансирования Билл Пулт, назвав его «полным переломным моментом» и «потенциальным оружием в обширном арсенале решений, которые мы разрабатываем прямо сейчас».

Подробности пока скудны, но 50-летний кредит может существенно изменить рынок жилья, где нормой является 30-летний кредит. Эксперты утверждают, что покупатели жилья, выбравшие более длительный срок кредитования, столкнутся с уменьшением ежемесячных платежей, но при этом значительно вырастет общая стоимость кредита.

«Заёмщики, возможно, смогут платить меньше ежемесячно основного долга и процентов, поскольку кредит будет распределён на полвека», — написала в электронном письме эксперт по кредитованию NerdWallet Кейт Вуд. «Но общая сумма процентов, выплачиваемых за весь срок кредита, будет ошеломляющей, поскольку даже при низкой ставке речь идёт о выплате процентов за 50 лет».

Возьмем, к примеру, домовладельца, который хочет купить дом стоимостью 400 000 долларов США с первоначальным взносом в размере 10%, для чего ему требуется кредит в размере 360 000 долларов США.

Даже если бы ставка по 30- и 50-летним кредитам была одинаковой и составляла 6,25% (что, по словам экспертов, маловероятно), заемщики, выбирающие более длительный срок, экономили бы всего около 250 долларов в месяц, рассказал CBS News Джоэл Бернер, старший экономист Realtor.com.

В действительности ставки по 50-летним ипотечным кредитам, вероятно, будут выше, чем по 30-летним, а это значит, что ежемесячные сбережения могут сократиться еще больше, добавил он.

Однако общая сумма процентов по этому же 50-летнему кредиту составит около 816 000 долларов США, что почти вдвое больше 438 000 долларов США процентов, выплачиваемых за 30-летний срок, подсчитал он.

В то же время, отметил Вуд, покупатели с ипотекой на 50 лет будут наращивать капитал гораздо медленнее, чем те, у кого кредиты на более короткий срок. Это связано с тем, что большая часть первоначальных платежей идёт на выплату процентов, оставляя меньше средств на погашение основного долга.

«Выплата кредита в течение столь длительного времени может также означать, что наращивание капитала будет происходить невероятно медленными темпами», — сказала она.

Федеральное агентство по финансированию жилья заявило, что «оценивает все варианты решения проблемы доступности жилья», включая возможность переноса ипотечных кредитов. Представитель Белого дома добавил, что «президент Трамп постоянно ищет новые способы повышения доступности жилья для рядовых американцев».

Бернер отметил, что это предложение направлено на стимулирование спроса на жилье в то время, когда многие американцы не могут позволить себе жилье из-за высоких ставок по ипотеке и стремительно растущих цен на жилье.

По данным Redfin, сейчас типичный домовладелец тратит 39% своего дохода на жилье, что значительно превышает порог доступности в 30%, рекомендуемый финансовыми экспертами.

В этом году ставки по ипотеке снизились , но остаются выше 6%, что более чем вдвое превышает минимумы времен пандемии. Между тем, цены на жильё, хотя и немного ниже пикового значения, во втором квартале составили в среднем 410 800 долларов, что примерно на 25% выше, чем в начале 2020 года, согласно данным Федерального резервного банка Сент-Луиса.

По данным сайта о личных финансах Bankrate, хотя также доступны ипотечные кредиты на 15 лет, большинство покупателей жилья выбирают 30-летние кредиты, поскольку такие условия позволяют им распределить платежи на более длительный период времени, снижая ежемесячные расходы.

Ипотека сроком на полвека даст американцам еще более продолжительное время для погашения кредита, однако эксперты утверждают, что ежемесячная экономия будет относительно скромной, поскольку процентные ставки по 50-летним кредитам, скорее всего, будут выше, чем по 30-летним.

Это связано с тем, что кредиторы считают более длительные сроки более рискованными, отмечает Вуд из NerdWallet. Аналогичным образом, ставки по 15-летним ипотечным кредитам, как правило, ниже, чем по 30-летним, поскольку кредиторы считают более короткие сроки менее рискованными.

По данным Bankrate, сегодня процентная ставка по типичному 15-летнему кредиту составляет около 5,6%, тогда как по 30-летнему кредиту она составляет около 6,25%.

Бернер добавил, что продление сроков кредитования может повысить спрос покупателей, однако это может привести к еще большему росту цен на жилье, если не будет построено больше жилья, что сведет на нет любые выгоды от более низких ежемесячных платежей.

«Это не лучший способ решить проблему доступности жилья», — сказал Бернер.