Штрафы, суды и снос: судьба самовольных пристроек к многоквартирным домам

Возведение пристройки к многоквартирному дому – задача для собственника жилья, который решится на эту авантюру, практически нереальная. Будет крайне непросто соблюсти целый ряд формальностей, установленных законом. Недавний резонансный случай с незаконной пристройкой к элитному ЖК на Садовнической улице иллюстрирует, что подобные действия могут обернуться уголовными делами. Мы решили выяснить у эксперта в области строительства Александра Шебуняева, можно ли возвести пристройку к МКД на законном основании и что для этого надо.

История с незаконной пристройкой к одной из элитных многоэтажек в центре Москвы длится более полугода. Как следует из описания этого инцидента в открытых источниках, собственнику квартиры №60 якобы сами жильцы разрешили построить навес «в соответствии с утвержденным проектом переустройства и перепланировки помещений квартиры в жилом многоквартирном доме».

70% жильцов дома (167 человек) данный проект якобы одобрили. Позже появились сообщения, что больше половины подписей в протоколе общего собрания – поддельные. В Замоскворецкий суд поступил коллективный иск от 50 собственников ЖК с требованием снести незаконную пристройку, которая давит на фундамент и угрожает целостности дома.

Суд признал навес над террасой незаконным сооружением. Однако, несмотря на это, демонтажа пока не случилось.

Возможно, точку в этом строительном скандале поставит Следком РФ. Из официального сообщения ведомства в MAX от 11 мая 2026 года следует, что по факту возведения незаконной пристройки к многоквартирному дому столичные следственные органы продолжают расследовать уголовное дело по признакам преступлений, предусмотренных тремя статьями УК РФ: 238 («Выполнение работ или оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности»), 327 («Изготовление или оборот поддельных документов») и 330 («Самоуправство»).

«На данный момент, несмотря на решение суда о демонтаже, строительные работы продолжаются», – говорится в сообщении.

Технический директор ООО «НЭП» Александр Шебуняев, к которому мы обратились за разъяснениями, прежде всего, отметил: согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации, в данном случае имеет место быть реконструкция объектов капитального строительства – то есть, это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства и так далее.

– Есть обширная практика аналогичных ситуаций: как правило, люди расширяют свои квартиры пространствами для посиделок – светопрозрачными террасами для отдыха всей семьей и в компании друзей, а в регионах часто делают коммерческие пристройки (небольшие магазины), – говорит он.

– Как можно законно оформить пристройку к МКД?

– Возведение пристройки к МКД – это реконструкция, а в рамках реконструкции требуется получать не только согласие жильцов, но и проходить весь градостроительный путь: проводить инженерные изыскания, готовить и согласовывать буклет архитектурно-градостроительного решения, готовить проектную документацию, получать разрешение на строительство, с осуществлением государственного строительного надзора реконструировать и вводить объект в эксплуатацию с регистрацией права собственности. Это огромный правовой вопрос!

Отмечу, что в современной практике крайне редки случаи, когда это делается законным образом, так как данный процесс – крайне сложный хотя бы даже с организационной точки зрения.

Может быть пристройка в виде тамбура, ее можно делать, но она ограничена по площади в 10 кв. м., и это должен быть именно тамбур.

- Если, как в данном случае, не выполняется решение суда о демонтаже, – как могут развиваться события?

Как правило, на самостоятельный демонтаж дается конкретный срок, а далее наступает принудительный снос в рамках исполнительного производства с последующим взысканием стоимости работ по демонтажу.

Еще один пример из жизни незаконных сооружений в городе. В мае 2026 года соответствующие службы разобрали пять лет до этого просуществовавший на крыше пристроенного к дому супермаркета на Проспекте Мира «оазис» – зону для отдыха с клумбами и кустами в кадках. После анонимной жалобы надзорные органы потребовали очистить кровлю. Подозреваем, что этому «помогло» и распространение в соцсетях видео садика на крыше, выкладываемое москвичами. Жильцы дома пытались встать на защиту оазиса «на высоте», но ничего не вышло.

Александр Шебуняев объяснил тем, кто в будущем захочет, быть может, последовать такому примеру (или уже самостоятельно возвел подобные «джунгли» на крыше домовой пристройки):

– По Жилищному кодексу РФ, Правилам содержания общего имущества МКД и основам гражданского права конкретному жильцу дома принадлежит только то, на что у него оформлено право. Все остальное относится к общему имуществу МКД: земельный участок, фасад, крыша, подъезд, стояк отопления и так далее. Распоряжение этим имуществом допускается только после утверждения соответствующего решения на общем собрании собственников. Таким образом, подобный самозахват крыши является незаконным, если это не проведено через общее собрание, так как она принадлежит всему дому, а не ближайшей квартире.

А в данном случае человек устроил зеленый сад на неэксплуатируемой кровле. Ее в принципе эксплуатировать нельзя, она не огорожена и так далее. То есть, помимо всего прочего, там не соблюдались требования безопасности.