Эксперт объяснила, почему застройщики больше не предлагают «ипотеку под 0,1%»

Застройщики перестали опираться на государство после отмены массовых льгот

Эпоха массовой льготной ипотеки закончилась. Меры поддержки стали строго адресными, а банки ужесточили систему оценки кредитоспособности заемщиков. В результате даже низкая ставка не гарантирует приобретения квартиры. Руководитель управления коммерческих сервисов компании «Мангазея» Юлия Архангельская рассказала об изменениях рынка ипотеки после завершения государственных программ кредитования.

Покупатели стали оценивать возможность рефинансирования и все расходы: стоимость жилья и ремонта, будущий платеж, общую долговую нагрузку. Юлия Архангельская отмечает, что субсидированные программы не обеспечивают застройщикам прежнего притока клиентов. Теперь это точечный инструмент для семей с детьми, которым пользуется лишь каждый седьмой заемщик (10–15% покупателей).

Лимит в 6-12 миллионов рублей (в зависимости от региона) едва покрывает половину стоимости стартовой студии бизнес-класса, поэтому девелоперы не могут опираться только на господдержку. Ситуацию усложняют высокая ключевая ставка и необходимость строгого учета совокупных обязательств пары. Рынок начал реагировать на изменения условий кредитования всплесками активности перед очередными корректировками и последующими периодами затишья.

Преодолеть это охлаждение помогает сочетание государственных и коммерческих мер поддержки. Обновленная семейная программа все еще обеспечивает от трети до половины продаж в отдельных проектах и остается ключевой для рынка новостроек. Функциональные планировки, готовая отделка и меблировка снижают сопутствующие затраты новоселов и удерживают финальный чек в разумных пределах.

Другим рабочим вариантом стали краткосрочные решения. Например, девелопер на первый год снижает проценты на 7–8 пунктов и берет на себя 5-7% стоимости кредита. Затем компания помогает клиенту рефинансировать долг по рыночной ставке. Покупатель сразу видит траекторию платежа, а бизнес контролирует расходы без долгосрочных скидок. Альтернативой выступает классическая и студенческая ипотека под 6% для компактных квартир.

Параллельно застройщикам приходится учитывать глобальное изменение спроса: новые условия семейных программ меняют соотношение сил между строящимся и готовым жильем. Правило «одна льготная ипотека на семью» может сократить объемы кредитования к концу года на 30–40% по сравнению с декабрьскими пиковыми фазами 2025-го, поскольку многие переключатся на вторичный рынок.

Для девелоперов это открывает возможность развития собственных сервисов трейд-ин, когда владелец меняет свою старую квартиру на жилье в новостройке, а застройщик помогает организовать этот обмен. Такие инструменты удержат клиентов, которые хотят переехать, но ищут понятную финансовую схему.

Поиск этой предсказуемости окончательно уводит рынок от рекламных обещаний вроде «ипотеки под 0,1%», продолжает эксперт: «Любое субсидирование ставки заложено в стоимость квадратного метра, поэтому важно открыто показывать структуру сделки: цену недвижимости, долю субсидии от компании и размер выплат после окончания льготного периода. Тот же подход нужен и для первоначального взноса в 3%, который хоть и привлекает молодежь, но создает хрупкую конструкцию для банка и заемщика. Этап дешевых денег прошел. И преимущество получат девелоперы, которые предлагают не мнимую выгоду, а прозрачную и устойчивую модель покупки жилья».