Jak bycie przypadkowym właścicielem nieruchomości może skutkować niespodziewanym rachunkiem za podatek przy sprzedaży

Brytyjczycy mogą zostać obciążeni wysokim rachunkiem podatkowym, jeśli zdecydują się zatrzymać swój stary dom jako inwestycję.

Niektórzy ludzie, zwłaszcza ci, którzy wprowadzają się do wspólnego mieszkania z partnerem lub małżonkiem, decydują się zatrzymać nieruchomość, zamiast ją sprzedać po przeprowadzce – stając się w ten sposób „przypadkowym właścicielem”.

Choć może się to wydawać dobrą inwestycją, biorąc pod uwagę perspektywę dochodów z wynajmu i potencjalny wzrost cen nieruchomości, może się okazać, że ludzie poniosą nieoczekiwane koszty, gdy w przyszłości zdecydują się na sprzedaż nieruchomości.

Dzieje się tak dlatego, że osoby, które sprzedają swój główny dom, zamiast go wynajmować, mają prawo do pełnej ulgi Private Residence Relief (PRR), która chroni je przed podatkiem od zysków kapitałowych (CGT).

Jednak w momencie wynajęcia nieruchomości tracą prawo do pełnego PRR przy jej sprzedaży.

„PRR to w zasadzie ochrona przed podatkiem od zysków kapitałowych. Dopóki mieszkasz w domu, który jest Twoim głównym miejscem zamieszkania, każdy wzrost jego wartości jest całkowicie wolny od podatku w przypadku sprzedaży” – mówi Eamon Shahir, założyciel platformy do samooceny Taxd.

Oto zasadnicza różnica: jeśli sprzedasz dom, który nadal stanowi Twoje główne miejsce zamieszkania, nie płacisz podatku od zysków kapitałowych bez względu na to, o ile wzrosła jego wartość.

'Jeśli jednak zdecydujesz się wynajmować mieszkania lokatorom, nie stracisz od razu całej ochrony podatkowej.

'Urząd Skarbowy i Celny Jego Królewskiej Mości rozdziela zysk na podstawie tego, jak długo tam mieszkałeś i jak długo wynajmowałeś nieruchomość.'

Obecnie podatek od zysków kapitałowych w przypadku nieruchomości mieszkalnych wynosi 18 procent dla podatników płacących podstawową stawkę podatku oraz 24 procent dla podatników płacących wyższą stawkę. Jednak w przypadku osiągnięcia znaczącego zysku osoby te prawdopodobnie zapłacą większą jego część według wyższej stawki.

Dzieje się tak, ponieważ zysk kapitałowy jest dodawany do normalnego dochodu danej osoby w celu ustalenia stawki podatkowej.

„Wielu właścicieli domów uważa, że ich główny dom jest zawsze wolny od podatku” – powiedział Andy Wood, doradca międzynarodowy w Tax Natives. „I tak jest, dopóki się nie wyprowadzą i go nie wynajmą”.

„Może to oznaczać spory rachunek z tytułu podatku CGT, czasami wynoszący dziesiątki tysięcy funtów, co często jest niemiłą niespodzianką, jeśli się tego nie spodziewałeś”.

Według Wooda wiele osób decyduje się na tymczasowe wynajęcie swoich domów zamiast ich sprzedaży.

„Być może zamieszkali ze wspólnikiem, podjęli pracę gdzie indziej albo po prostu uważają, że to nie jest dobry moment na sprzedaż” – dodaje.

Często wydaje się to decyzją krótkoterminową i obarczoną niskim ryzykiem. Ale gdy się wyprowadzasz, sytuacja podatkowa się zmienia.

„Zaczynasz tracić ulgę, którą otrzymujesz za mieszkanie w tym miejscu, a im dłużej wynajmujesz, tym większa część zysku musi podlegać opodatkowaniu”.

Zapytaj inwestora kupującego nieruchomość pod wynajem, co przyniosło mu więcej pieniędzy w ostatnich dekadach: czynsz czy wzrost cen nieruchomości? Odpowiedź niezmiennie będzie brzmiała: ceny nieruchomości.

Weźmy na przykład miasto takie jak Manchester. Ceny nieruchomości wzrosły tam prawie dwukrotnie w ciągu ostatnich 10 lat, z 131 000 funtów w maju 2015 roku do 257 000 funtów w maju tego roku, według danych Land Registry.

Oznacza to, że przeciętna wartość nieruchomości w Manchesterze wzrosła średnio o 12 600 funtów rocznie w ciągu ostatniej dekady.

Tymczasem, według danych Zoopla, średni czynsz, który w 2015 r. wynosił 815 funtów miesięcznie, obecnie wynosi 1143 funty miesięcznie.

Oznacza to, że przeciętny czynsz za nieruchomość wzrósł z 9780 funtów rocznie do 13 716 funtów rocznie - ale kwota ta nie obejmuje podatków, prowizji dla agentów nieruchomości i kosztów utrzymania.

Podatek od zysków kapitałowych może zostać naliczony od każdego zysku osiągniętego ze składnika majątku, którego wartość wzrosła, gdy ktoś chce go sprzedać.

Opodatkowywany jest zysk, a nie całkowita kwota otrzymanych pieniędzy.

Na przykład ktoś, kto podwoi cenę swojego domu ze 131 000 funtów do 257 000 funtów, zapłaci 24 procent podatku od zysków kapitałowych od kwoty 126 000 funtów, mimo że będzie obowiązywała roczna kwota wolna od podatku wynosząca 3000 funtów.

Choć mało prawdopodobne jest, aby ustawa o podatku CGT pochłonęła wszystkie dochody z wynajmu, zdarzają się sytuacje, w których może się to zdarzyć – szczególnie jeśli ceny nieruchomości w danym obszarze nagle wzrosną.

Na przykład ktoś, kto kupił dom w Londynie po kryzysie w 2008 r., ale wprowadził się do niego ze wspólnikiem i zatrzymał dom, aby go wynajmować, mógł znaleźć się w podobnej sytuacji.

Między majem 2009 a majem 2016 roku średnie ceny w Londynie wzrosły z 321 000 funtów do 627 000 funtów. To wzrost o 306 000 funtów w ciągu siedmiu lat, co daje średnio 43 715 funtów rocznie.

Osoba znajdująca się w tej sytuacji i dokonująca sprzedaży w maju 2016 r. musiałaby wówczas zapłacić 28-procentowy podatek CGT, aczkolwiek z roczną ulgą w wysokości 11 100 funtów.

Oznacza to, że w takim scenariuszu potencjalnie musieliby zapłacić podatek CGT w wysokości 82 572 funtów z tytułu tej sprzedaży.

Przeczytaj więcej

„To zaskakuje więcej osób, niż mogłoby się wydawać” – mówi Andy Wood z Tax Natives. „Jeśli dochody z wynajmu były dość niskie, a wartość nieruchomości wzrosła, nadal możesz zostać obciążony wysokim podatkiem od zysków kapitałowych przy sprzedaży”.

Widzieliśmy przypadki, w których właściciele nieruchomości zarabiali 3000 funtów rocznie na czynszu, ale płacili 30 000 funtów lub więcej podatku przy sprzedaży. To wystarczy, żeby zniwelować wszystkie zyski z wynajmu – a nawet więcej.

Ulgi w zakresie wynajmu pomagały w tej kwestii, ale w 2020 r. zostały mocno ograniczone. Teraz większość zysków będzie opodatkowana stawką 18 lub 24 procent, w zależności od dochodu.

„To duży sukces jak na coś, co na początku mogło być raczej rozwiązaniem tymczasowym”.

Warto jednak zaznaczyć, że wyprowadzając się ze swojego stałego miejsca zamieszkania, nie traci się całości ulgi CGT.

Stracą prawo do nieruchomości za lata, w których była wynajmowana, więc przy sprzedaży będą musieli obliczyć stosunek czasu, w którym mieszkali w domu, do liczby lat, w których był wynajmowany.

PRR obowiązuje w całości przez ostatnie dziewięć miesięcy od momentu zakupu nieruchomości, niezależnie od tego, czy dana osoba mieszka w niej, czy nie – pod warunkiem, że nieruchomość stanowiła w pewnym momencie jej główne miejsce zamieszkania.

Na przykład, jeśli ktoś kupił nieruchomość w 2010 roku, a sprzedał ją w 2025 roku, to łącznie będzie to 15 lat lub 180 miesięcy.

Gdyby mieszkali tam przez 10 lat (120 miesięcy), otrzymaliby ulgę PRR przez 129 miesięcy (120 miesięcy, w których mieszkali, plus dziewięć miesięcy bonusowych). Oznacza to, że 71% każdego zysku byłoby całkowicie wolne od podatku.

Jeśli podejmą decyzję o niesprzedaniu nieruchomości i wynajęciu jej, wówczas jedynie pozostałe 29 procent zysku, stanowiące część okresu wynajmu, będzie podlegać podatkowi od zysków kapitałowych.

Ostatecznie, uniknięcie potencjalnego rachunku za podatek CGT nie powinno być głównym powodem podejmowania decyzji o tym, czy zatrzymać nieruchomość, czy ją sprzedać.

Jeśli ktoś mógłby czerpać korzyści z dochodu z wynajmu i mieć pewność, że wartość domu wzrośnie w przyszłości, to z pewnością istnieje mocny powód, aby traktować go jako inwestycję.

„CGT nie jest koniecznie czynnikiem decydującym o zakupie” – mówi Shahir z Taxd. „To naprawdę zależy od indywidualnej sytuacji każdej osoby, a gdy zrozumiesz, jak działa CGT, utrzymanie nieruchomości jako nieruchomości wynajmowanej nadal może być całkowicie uzasadnione finansowo”.

W przypadku CGT płacisz podatek tylko od wzrostu wartości nieruchomości, więc tak naprawdę nigdy nie tracisz na tym, że byłeś jej właścicielem.

Pytanie brzmi, czy dochód z wynajmu plus pozostały wzrost kapitału sprawiają, że jest to opłacalne.

Dodaje: „Często warto wynająć swoją nieruchomość, jeśli spodziewasz się dalszego wzrostu cen nieruchomości, rentowność wynajmu po opodatkowaniu wygląda atrakcyjnie lub jeśli kupiłeś nieruchomość wiele lat temu i już uzyskałeś znaczny zysk wolny od podatku z tytułu zamieszkania w niej.

Z drugiej strony, może się to okazać nieskuteczne, jeśli nieruchomość odnotowała już większość zysków, a jej wartość stoi w miejscu lub rentowność wynajmu jest niska.

Według Shahira istnieją także pewne dziwactwa zasad, które niektórym osobom przydadzą się bardziej niż innym.

„Ekspaci mają ogromną przewagę, ponieważ CGT jest naliczany tylko od zysków od 2015 roku, co może przynieść ogromne oszczędności” – mówi. „A jeśli wyjedziesz za granicę do pracy, a potem wrócisz, żeby zamieszkać w swojej nieruchomości, nadal będziesz uprawniony do PRR.

Dla większości osób zależy to od długoterminowego celu. Utrzymanie nieruchomości i jej wynajem może być korzystne, ponieważ zapewnia dodatkowy dochód z wynajmu, a także umożliwia potencjalną ulgę w podatku CGT lub PRR. Każda osoba powinna przeanalizować, ocenić lub ubiegać się o wsparcie podatkowe.