Święto budowlane w stylu wschodnim: VAO zostało liderem w Moskwie pod względem wzrostu liczby nowych projektów budowlanych

Do niedawna większość nowych osiedli mieszkaniowych w Moskwie powstawała w południowo-wschodnim okręgu administracyjnym. Jednak według wyników pierwszego kwartału, Wschodni Okręg Administracyjny wyprzedził go pod względem tempa wzrostu liczby nowych budynków. Analitycy szacują, że liczba nowych projektów na wschodzie stolicy wzrosła ponad dwukrotnie. Jakie są perspektywy dla innych obszarów metropolii?

„W Moskwie w ciągu ostatnich pięciu lat nastąpiło przesunięcie aktywności deweloperskiej z jednej dzielnicy do drugiej” – powiedział MK Rusłan Syrtsow, dyrektor zarządzający firmy Metrium. Według niego, w byłych liderach – okręgach administracyjnych Południowo-Wschodnim i Północnym – wolumeny rynku zmniejszyły się, a więcej zaczęto budować na południu, wschodzie i zachodzie Moskwy. W dużej mierze zmiany te mają charakter losowy i są związane ze zmianami w podaży placów budowy.

Według wyników pierwszego kwartału 2025 r. Wschodni Okręg Administracyjny stał się liderem moskiewskiego rynku pierwotnego mieszkań pod względem liczby realizowanych projektów: w porównaniu z pierwszym kwartałem 2020 r. liczba projektów wzrosła tu ponad dwukrotnie: z 13 do 27. Podobną dynamikę zaobserwowano w Troickim Okręgu Administracyjnym (Nowa Moskwa), gdzie liczba projektów wzrosła z trzech do sześciu, czyli dokładnie dwukrotnie. Pozostałe powiaty wykazały znacznie mniejszy wzrost.

W pozostałych jednostkach administracyjnych stolicy wzrost liczby nowych projektów był mniej intensywny. W rejonie nowomoskiewskim liczba projektów wzrosła z 26 do 40 (o 54%), w rejonie południowym – z 29 do 42 (o 45%). Spadek odnotowano w trzech powiatach: w powiecie północnym liczba projektów zmniejszyła się z 49 do 38 (o 22%), w powiecie centralnym – ze 101 do 80 (o 21%), a w powiecie południowo-zachodnim – z 17 do 16 (na jeden projekt).

Zdaniem eksperta, niekwestionowanym liderem pod względem podaży mieszkań i lokali w nowych budynkach stał się rejon administracyjny Troicki, gdzie liczba oferowanych lokali wzrosła z 280 w pierwszym kwartale 2020 r. do 1660 w pierwszym kwartale 2025 r., czyli sześciokrotnie. Na drugim miejscu znalazł się Wschodni Okręg Administracyjny, gdzie liczba lokali wzrosła z 1190 do prawie 4 tysięcy (prawie czterokrotnie). Zauważalny wzrost podaży odnotowano także w okręgu administracyjnym Północno-Zachodnim: z 2,5 tys. do prawie 6 tys. lokali (ponad dwukrotnie).

Tylko w dwóch powiatach odnotowano spadek podaży. W Centralnym Okręgu Administracyjnym liczba oferowanych lokali zmniejszyła się o 24% – z 4,2 tys. w I kwartale 2020 r. do 3,2 tys. w I kwartale 2025 r. W Południowo-Wschodnim Okręgu Administracyjnym podaż zmniejszyła się o 18% – z 5,3 tys. do 4,3 tys. lokali.

„Wschodni Okręg Administracyjny ma szereg zalet z punktu widzenia rozwoju” – powiedziała MK Liliya Artsybasheva, dyrektor ds. handlowych w dziale rozwoju regionów. Według niej, na terenie obiektu znajduje się duża liczba przestronnych terenów, na których można realizować nowe duże projekty, dysponujące dużym terenem, własną infrastrukturą i niestandardową architekturą. Takie osiedle mieszkaniowe może być zlokalizowane praktycznie na granicy z Centralnym Okręgiem Administracyjnym, gdzie rzadko spotyka się rozległy autonomiczny kompleks z koncepcją „miasta w mieście”.

Dodajmy, że Wschodni Okręg Administracyjny znalazł się w pierwszej piątce okręgów o największym wzroście średniego kosztu za metr kwadratowy w ciągu ostatnich pięciu lat. Liderem wzrostu cen okazał się Centralny Okręg Administracyjny, gdzie średni koszt metra kwadratowego wzrósł z 740 tys. rubli. do 1,94 mln rubli. (2,6 raza). Na drugim miejscu znalazł się Południowy Okręg Administracyjny ze wzrostem o 237 tysięcy rubli. do 491 tysięcy rubli. (więcej niż dwa razy). W okręgach administracyjnych: wschodnim, północno-wschodnim i południowo-wschodnim ceny wzrosły mniej więcej dwukrotnie: w okręgu wschodnim – z 208 tys. do 416 tys. rubli, w północno-wschodnim – z 224 tys. do 448 tys. rubli, a w południowo-wschodnim – ze 190 tys. do 381 tys. rubli. za 1 m2

Zdaniem eksperta, wzrost cen i podaży we Wschodnim Okręgu Administracyjnym w Moskwie ma swoją specyfikę. Dzielnica staje się prestiżowym miejscem zamieszkania dla bogatych obywateli. Jeśli w 2020 roku 10 z 13 projektów deweloperskich należało do segmentu masowego, to w 2025 roku z 27 projektów dziewięć będzie należało do klasy biznes, a kolejne osiem do klasy premium. W związku z tym udział nowych budynków w segmencie droższym znacznie wzrósł.

„W ostatnich latach Wschodni Okręg Administracyjny przeszedł znaczące zmiany” – powiedziała MK Kristina Nedrya, dyrektor działu handlowego firmy Stone. Jej zdaniem prestiż VAO znacznie wzrósł i nadal rośnie, m.in. za sprawą wprowadzania na rynek nowych projektów w segmencie biznesowym i premium. W rezultacie średnia cena za metr kwadratowy na terenie dzielnicy wzrosła o 30% w ciągu ostatnich 3 lat. Kupujący wybierają VAO z wielu powodów: bliskość Centralnego Okręgu Administracyjnego, dobra dostępność komunikacyjna, obecność dużych parków w okolicy. Ponadto dzielnica wschodnia dysponuje rozwiniętą infrastrukturą, w tym socjalną, a także sąsiaduje z prestiżowymi uczelniami wyższymi.

Analitycy branżowi twierdzą, że nie warto wyróżniać na lepsze tylko niektórych dzielnic administracyjnych Moskwy. „Moskiewscy deweloperzy przestali kategorycznie uważać niektóre obszary za prestiżowe, a inne za nieprestiżowe. W stolicy Federacji Rosyjskiej w ciągu ostatnich 15 lat infrastruktura i ulepszenia rozwijały się jakościowo i równomiernie, podobnie jak przekształcanie stref przemysłowych. Umożliwiło to realizację projektów różnej klasy, w tym luksusowych, w tych dzielnicach, w których wcześniej było to niemożliwe” – podsumował ekspert.