Sprzedawcy na rynku wtórnym są zainteresowani planami ratalnymi

Na podstawie wyników z ubiegłego miesiąca można stwierdzić, że dynamika średniego kosztu mieszkania w większości miast kraju po raz pierwszy od 12 miesięcy okazała się ujemna. Analitycy szacują, że średnia wielkość rabatów osiągnęła poziom rekordowy. Ponadto wzrósł odsetek planów ratalnych dla właścicieli nie korzystających z kredytu hipotecznego. Jak zmienią się ceny nieruchomości późną wiosną i wczesnym latem?

Jak wynika z wyników z kwietnia, średni wzrost cen za metr kwadratowy w Rosji zdołał utrzymać się na plusie, zauważył Paweł Łucenko, dyrektor generalny federalnego portalu „Świat Apartamentów”. Według jego szacunków, na 70 miast Federacji Rosyjskiej, liczących ponad 300 tysięcy mieszkańców, w 45 miastach cena metra kwadratowego mieszkania wzrosła, w 21 spadła, a w 4 pozostała na tym samym poziomie. Szczególnie mocno 1 mkw. mieszkań na rynku wtórnym podrożało w obwodzie moskiewskim (+1,9%), iżewskim (+1,4%), kurskim (+1,2%), leningradzkim (+1,2%) i kirowskim (+0,9%). Największy spadek odnotowano w Groznym (-1,6%), Murmańsku (-0,7%), Nowokuźniecku (-0,7%), Orle (-0,6%) i Wołgogradzie (-0,5%). W Moskwie cena za metr wzrosła o 0,7%, do 365 618 rubli, w Petersburgu – o 0,4%, do 212 598 rubli. (patrz tabela).

Według oceny dyrektor wykonawczej firmy „Etazhi” Julii Bocharnikowej, wśród rosyjskich megamiast największy wzrost średniego kosztu za metr kwadratowy w oparciu o wyniki z ubiegłego miesiąca odnotowano w Nowosybirsku (+1,6%), Wołgogradzie (+0,9%) i Permie (+0,7%), a spadek - w Czelabińsku (-1%), Omsku i Krasnodarze (-0,7% każde), Woroneżu (-0,6%), Krasnojarsku i Niżnym Nowogrodzie (-0,4% każde).

Jednak średnia cena mieszkania w drugim miesiącu wiosny wzrosła w 27 miastach, spadła w 35, a w 8 pozostała bez zmian. Według Łucenki największy wzrost miał miejsce w obwodzie moskiewskim (+2,3%), Kemerowie (+1,1%), Biełgorodzie (+0,7%), Krasnojarsku (+0,6%) i Kirowie (+0,6%). Największy spadek średniej ceny działki odnotowano w Magnitogorsku (-2,5%), Sarańsku (-1,9%), Czeboksarach (-1,7%), Togliatti (-1,6%) i Uljanowsku (-1,6%). Ceny mieszkań w stolicy na rynku wtórnym wzrosły o 0,3%, do 22,2 mln rubli, podczas gdy w Petersburgu ceny nie zmieniły się wcale i nadal kosztowały 12,0 mln rubli. Ogólnie rzecz biorąc, w miastach Rosji średnia cena działki spadła w kwietniu o 0,2%, do 6,4 mln rubli. Dla porównania: ostatni raz dynamika całkowitej ceny mieszkania była ujemna rok temu, w kwietniu 2024 r.

„Podaż na rynku wtórnym wzrosła o 19% w ciągu ostatniego miesiąca, ponieważ ci, którzy wcześniej wycofali swoje nieruchomości z rynku, licząc na zarobek z wynajmu swoich mieszkań, wrócili tutaj. Okazało się, że wynajęcie mieszkania nie jest tak łatwym zadaniem. I nie jest to aż tak opłacalne, ponieważ stawki czynszów spadają od kilku miesięcy” – wyjaśnił Łucenko. Jego zdaniem, skoro ceny nowych budynków uparcie nie chcą spaść, coraz więcej kupujących nie waha się przyjrzeć bliżej nieruchomościom z rynku wtórnego, które są bardziej przystępne cenowo.

Jak powiedziała MK Julia Boczarnikowa, w kwietniu ubiegłego roku wzrósł odsetek planów ratalnych dla właścicieli niekorzystających z kredytu hipotecznego. Sprzedawcy na rynku wtórnym coraz chętniej korzystają z tego narzędzia przy sprzedaży swoich nieruchomości. Co więcej, w przypadku krótkoterminowych okresów spłaty są gotowi udzielić ich bez naliczania odsetek za korzystanie z planu ratalnego i bez zwiększania wartości nieruchomości. Ponadto większość sprzedaży dotyczy teraz nieruchomości sprzedawanych ze zniżką. „Średnia wielkość rabatu utrzymuje się na rekordowym poziomie – 6–6,1% pierwotnej ceny ofertowej” – podkreślił specjalista.

Kolejną ciekawą tendencją jest rosnący popyt na większe mieszkania. Jak twierdzi Bocharnikova, jest to szczególnie widoczne w miastach, w których obowiązuje kredyt rodzinny na gotowe mieszkania. W innych lokalizacjach natomiast kawalerki i mieszkania jednopokojowe cieszą się mniejszym zainteresowaniem ze względu na rosnący udział transakcji z odroczonym terminem płatności. Kupno własnego domu stało się problematyczne ze względu na wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych na rynku wtórnym. „Udział transakcji z udziałem środków pożyczonych na rynku wtórnym nie przekracza obecnie 20%, ale i wśród nich przeważają mini-kredyty, kiedy to nabywcy zaciągają niewielkie brakujące kwoty na poziomie nieprzekraczającym 40-50% kosztu mieszkania” – zauważa ekspert.

Według prognozy Bocharnikowej, w maju i czerwcu wielkość podaży w Federacji Rosyjskiej będzie nadal rosła ze względu na ograniczony popyt, a wraz z nim zaostrzy się konkurencja o realnego nabywcę. W związku z tym spodziewa się, że przeciętny rabat utrzyma się na wysokim poziomie, a wykorzystanie rat w sprzedaży gotowych mieszkań, które stają się coraz powszechniejszym narzędziem sprzedaży, wzrośnie. Według niej średnie ceny będą oscylować w okolicach zera, wykazując niewielkie wahania.

Według Olega Repczenki, szefa Centrum Analitycznego „Wskaźniki Rynku Nieruchomości IRN.RU”, odwilż na rynku gotowych nieruchomości mieszkaniowych może nie potrwać długo. Najprawdopodobniej, jego zdaniem, po długich majowych wakacjach na moskiewskim rynku nieruchomości zacznie pojawiać się sezon urlopowy. „Obecnie nie ma silnych czynników wzrostu popytu i cen: ceny nieruchomości pozostają przegrzane, kredyty hipoteczne są nieosiągalne, a stopy depozytowe są bardzo atrakcyjne. W takich warunkach o wiele bardziej opłacalne jest oszczędzanie na mieszkanie lub zaliczkę, niż pośpiech przy zakupie” – podsumował analityk.