GTC ma kłopot z portfelem PRS w Niemczech

Wszczęty przez GTC jesienią ub.r. przegląd opcji dla rynku niemieckiego przerodził się w wewnętrzne dochodzenie, w którym firma korzysta ze wsparcia zewnętrznych doradców prawnych i śledczych. Nie zostały jeszcze sformułowane żadne ostateczne wnioski, ale zidentyfikowano przesłanki nieprawidłowości związane z nabyciem portfela PRS w Niemczech w listopadzie 2024 r.

Notowany na GPW deweloper i właściciel nieruchomości komercyjnych ma za sobą burzliwe lata. Spółka jest kontrolowana przez węgierski fundusz Optima należący do tamtejszego banku centralnego – ekipie byłego prezesa banku zarzucono niegospodarność. Od października 2025 r. GTC zarządza nowa ekipa, kierowana przez Botonda Rencza.

GTC zainwestowało w stare mieszkania w miastach drugiej kategorii

GTC zakupiło w Niemczech 5,17 tys. mieszkań – 19 proc. portfela przyciśniętego długami Peach Property Group. Wartość księgową aktywów oszacowano na 448 mln euro. Wskazywano, że inwestycja ma charakter oportunistyczny. Na portfel składają się bowiem lokale w niemieckich miastach kategorii B, z wyższym wskaźnikiem pustostanów i lekko niższymi czynszami wobec lokali pozostających w portfelu PPG. Budynki zostały wzniesione w latach 1950-1969 i 1970-1984. Zaznaczono, że portfel ma potencjał tworzenia wartości przez zarządzanie i modernizację nieruchomości, ale i sprzedaż części mieszkań po wzroście cen.

Transakcji towarzyszył skomplikowany schemat rozliczenia i finansowania. GTC nie ujawnia, czego dotyczą stwierdzone w wewnętrznym dochodzeniu nieprawidłowości.

GTC chciało zarobić na oportunistycznej inwestycji w PRS. Teraz ma problem

W 2025 r. przychody z najmu mieszkań wyniosły 23,4 mln euro, a zysk brutto z działalności operacyjnej 11,8 mln euro (cały portfel GTC odpowiednio 154,1 mln i 129,4 mln euro).

GTC planuje odzyskać część gotówki ulokowanej w PRS. „Grupa rozpoczęła sondowanie rynku i przygotowuje proces sprzedaży części portfela w ramach podejścia klastrowego, selektywnie ukierunkowując sprzedaże na określone regiony. Jednocześnie grupa zdaje sobie sprawę z ryzyka, że osiągnięte ceny mogą w niektórych przypadkach być znacznie niższe od wartości księgowej aktywów” – podano w raporcie rocznym.

Na koniec 2025 r. wartość księgowa portfela wynosiła 453 mln euro, powierzchnia najmu 325 tys. mkw. Średnie obłożenie wynosiło 86 proc., a średni czynsz 7,2 euro za mkw. miesięcznie – parametry lekko poprawiły się wobec 2024 r.

„Aktywa GTC w Niemczech znajdują się głównie na rynkach regionalnych drugorzędnych i strukturalnie słabszych, a nie w szybko rozwijających się miastach klasy A. W Helmstedt, Kaiserslautern i Heidenheim wskaźniki pustostanów rynkowych są wyższe od średniej krajowej: w Helmstedt wynoszą one 10 proc., a w Kaiserslautern i Heidenheim 4,8-4,9 proc. Poziomy czynszów są również poniżej średniej rynkowej przy niskim tempie wzrostu demograficznego” – czytamy w sprawozdaniu GTC.

Zaznaczono, że fundusze inwestujące w PRS były ostrożne i koncentrowały się w 2025 r. na największych miastach, a lokalizacje takie jak Helmstedt, Kaiserslautern i Heidenheim charakteryzowały się niską płynnością i ograniczonym zainteresowaniem. W mniejszych miastach większość transakcji dotyczyła nabywców lokalnych lub oportunistycznych, często po obniżonych cenach i przy dłuższych okresach sprzedaży.