Kredyty hipoteczne: nieoczekiwane wyjście, które może obniżyć stopy procentowe i zwiększyć podaż
Kredyty hipoteczne w Argentynie przeżywają renesans po prawie pięciu latach . Powrót kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej UVA (Purchasing Value Unit) , począwszy od połowy 2024 roku, ożywił długo niezaspokojony popyt wśród osób marzących o posiadaniu własnego domu .
Jednak pod tym entuzjazmem kryje się problem strukturalny : w systemie finansowym, w którym zdecydowana większość depozytów ma bardzo krótki termin, banki borykają się ze znacznym niedopasowaniem w udzielaniu pożyczek na okres 20-30 lat . Pytanie brzmi, jak utrzymać ten przepływ kredytów, nie osiągając tego limitu: nowa propozycja mogłaby przynieść odpowiedź .
W najnowszym raporcie ekonomisty Ramiro Moyi, zwołanym przez główne stowarzyszenia bankowe (ADEBA, ABA i ABAPPRA), zaproponowano jasną drogę: sekurytyzację kredytów hipotecznych .
Co to oznacza? Sekurytyzacja – lub sekurytyzacja – pozwala bankom sprzedawać swoje kredyty hipoteczne funduszowi powierniczemu, który z kolei emituje papiery wartościowe zabezpieczone tymi kredytami. Jest to mechanizm, który przekształca niepłynne kredyty w instrumenty zbywalne na rynku kapitałowym .
Model ten pozwala bankom udzielać pożyczek, a po ich przyznaniu dzielić się tą odpowiedzialnością z innymi inwestorami za pośrednictwem instrumentów rynku kapitałowego. Dzięki temu instytucje finansowe mogą nadal udzielać pożyczek większej liczbie osób fizycznych i przedsiębiorstw , ponieważ nie muszą utrzymywać całej kwoty pożyczki w swoich bilansach, co zapewnia im płynność niezbędną do kontynuowania działalności.
Jakie byłyby korzyści? Dla banków: odzyskałyby płynność, zmniejszyłyby ryzyko kredytowe i uwolniły kapitał regulacyjny, aby kontynuować udzielanie kredytów. Dla inwestorów oznaczałoby to dostęp do aktywów skorygowanych o inflację, oferujących potencjalnie atrakcyjniejsze stopy zwrotu niż obligacje skarbowe.
W raporcie wskazano, że aby program działał w Argentynie, potrzebni są inwestorzy wiodący. Fundusz Gwarancji Zrównoważonego Rozwoju (FGS) mógłby przeznaczyć część swojego portfela na te instrumenty, lepiej dopasowując je do swoich zobowiązań emerytalnych. Bank Inwestycji i Handlu Zagranicznego (BICE) również mógłby odegrać kluczową rolę, wykorzystując swój kapitał i powiązania z organizacjami międzynarodowymi do nabywania tych papierów wartościowych.
Moya szacuje, że dzięki wsparciu tych interesariuszy oraz udziałowi ubezpieczycieli i funduszy inwestycyjnych możliwe będzie pozyskanie nawet 18 mld USD, co pozwoli na sfinansowanie ponad 300 tys. domów i zwiększenie zasobów kredytów hipotecznych do poziomu bliskiego 6% PKB (obecnie 0,2%).
Ta propozycja pojawia się w obliczu coraz trudniejszej do utrzymania podaży kredytów hipotecznych . W ostatnich miesiącach banki zaczęły podnosić oprocentowanie kredytów, co podniosło koszty finansowania. Jak wyjaśniają źródła branżowe, nie ma możliwości kontynuowania udzielania kredytów przez 20 lub 30 lat, mając depozyty zapadające co 30 lub 60 dni .
Jednak w propozycji, która ma iść dalej, Pala Blockchain proponuje uzupełnienie tej wizji sekurytyzacji technologią blockchain , stwierdzając, że tradycyjny model, choć wykonalny, ma ograniczenia strukturalne, które uniemożliwiają masową skalowalność i pełną integrację . „Propozycja Moyi to autostrada jednopasmowa, a tokenizacja z wykorzystaniem blockchaina jest kluczem do przekształcenia jej w autostradę dziesięciopasmową, zdolną do obsługi znacznie większego i bardziej wydajnego przepływu transakcji hipotecznych” – powiedziała Paula Vigliano, współzałożycielka firmy.
Ideą firmy nie jest zastąpienie obecnego modelu, lecz digitalizacja wszystkiego, od zamówienia zakupu po płatność końcową , poprzez enkapsulację umów, danych i zapewnienie identyfikowalności w audytowalnych, prawnie zabezpieczonych tokenach . Według Pauli Vigliano, spotkali się już ze stowarzyszeniami bankowymi i wyjaśnili propozycję od strony technicznej i prawnej: „Banki już o tym rozmawiają, oczekując reakcji federalnej, aby cały kraj mógł to sformułować”. „Jeśli uda nam się to rozszerzyć, stopy procentowe powinny spaść, a dostęp do mieszkań mógłby przestać być przywilejem ”.
Dodali: „ Nie potrzeba nowych przepisów, po prostu dostosowujemy technologię do istniejących ram regulacyjnych ”.
Kluczowa zmiana tkwi u źródła : poświadczone notarialnie cyfrowe potwierdzenie hipoteki – o takiej samej ważności jak zarejestrowany tytuł własności – jest zawarte w unikalnym, niezmiennym tokenie. Tokeny te są gromadzone w ramach funduszu powierniczego, który z kolei emituje nowe tokeny reprezentujące transze długu. Każdy z nich może być przedmiotem obrotu na tradycyjnych rynkach lub platformach 24/7, a płatności i zdarzenia są planowane za pomocą inteligentnych kontraktów. Zamiast istnienia wyłącznie fizycznego dokumentu lub podpisanego pliku PDF, kontrakt jest rejestrowany w blockchainie .
Blockchain to, krótko mówiąc, bezpieczny system zapisu, w którym wszystko jest rejestrowane w sposób uniemożliwiający jego zmianę, powielenie lub zhakowanie bez wiedzy wszystkich. Dzięki niemu w przypadku kredytów hipotecznych, każda pożyczka jest jednoznacznie i jednoznacznie identyfikowana, niezależnie od banku, który ją udzielił .
„Nie zmienia to treści umowy, zmienia jedynie miejsce jej rejestracji. Działa to już zgodnie z obowiązującym Kodeksem cywilnym i handlowym. My po prostu zamykamy hipotekę w blockchainie, aby zapewnić jej bezpieczeństwo i możliwość śledzenia” – podsumowuje Paula Vigliano.
Proces rozpoczyna się od notarialnie poświadczonego cyfrowego certyfikatu hipoteki, który ma taką samą ważność jak tytuł własności zarejestrowany w rejestrze nieruchomości. Dokument ten jest tokenizowany: staje się unikalnym aktywem cyfrowym w blockchainie .
Banki z kolei mogą łączyć wiele z tych tokenizowanych kredytów hipotecznych w fundusz powierniczy. Obecnie fundusze te mogą być sprzedawane wyłącznie lokalnym nabywcom. Jednak gdyby ten sam fundusz został tokenizowany, każdy inwestor na całym świecie mógłby kupić jego część, tak jak kupowałby akcje lub obligacje .
Rezultatem jest błędne koło:
Gdyby banki mogły sprzedawać swoje tokenizowane portfele kredytów hipotecznych na rynku globalnym, dysponowałyby większym kapitałem dostępnym do udzielania pożyczek, a także mogłyby obniżyć stopy procentowe poprzez ograniczenie ryzyka i dywersyfikację inwestorów.
„Mając realne aktywa, pod które można pożyczyć pieniądze, masz większą ochronę. A jeśli dodatkowo zabezpieczysz je na blockchainie, dokładnie wiesz, co kupujesz. To język, który rozumieją wszystkie banki: większe bezpieczeństwo, większa płynność, większy rynek” – wyjaśnił Vigliano.
Kto wygrywa? Według firmy „wszyscy”. Banki mogą rotować portfelami i uwalniać kapitał; inwestorzy otrzymują audyty w czasie rzeczywistym i ograniczają ryzyko; regulator otrzymuje zgodność z przepisami „wbudowaną” w każdy token, z możliwością śledzenia i automatycznymi mechanizmami kontroli AML/KYC; a użytkownicy końcowi będą mogli uzyskać dostęp do bardziej konkurencyjnych i przejrzystych kredytów.
„To nie jest kryptowalutowa moda ani finansowy chwyt marketingowy” – podkreślił Rodolfo Vigliano. „W Stanach Zjednoczonych MERS obniżył koszty i czas; w Niemczech Pfandbrief jest synonimem solidności; w Singapurze i Szwajcarii tokenizowane nieruchomości są już przedmiotem obrotu. W Argentynie skok byłby większy, ponieważ rozwiązujemy dwa chroniczne problemy: brak standaryzacji dokumentów i brak możliwości skalowania bez wzrostu kosztów”.
Ryzyko? Model ten nie jest pozbawiony ryzyka: niewypłacalność wpływająca na transze podporządkowane, przedpłaty zakłócające przepływy pieniężne, brak początkowej płynności na rynku wtórnym czy konieczność ochrony prawnej w celu uniknięcia problemów. Jednak, według Pala Blockchain, są to znane problemy, na które istnieją sprawdzone rozwiązania.
Argentyna, piąty co do wielkości ośrodek blockchain na świecie, ma wyjątkową szansę na połączenie solidności Kodeksu Cywilnego z wydajnością solidnej infrastruktury cyfrowej . Wyzwaniem jest przejście od wersji papierowej do pilotażowej, z uwzględnieniem porozumień międzyinstytucjonalnych, które umożliwią standaryzację technik i dokumentacji.
oryginalne wiadomości
lanacion
