Zakup nieruchomości mieszkalnej ze środków funduszu emerytalnego – dlatego zastawienie jest zazwyczaj lepszym rozwiązaniem niż wcześniejsze wypłacenie środków

Ceny szwajcarskich nieruchomości gwałtownie wzrosły w ostatnich latach. Aby zwiększyć kapitał własny i obniżyć wymagany roczny dochód, wielu nabywców korzysta ze środków z funduszy emerytalnych i kont w ramach filaru 3a: Według analizy opublikowanej pod koniec października przez brokera hipotecznego Moneypark, 48% nowych nabywców nieruchomości wykorzystało środki z funduszy emerytalnych do zakupu nieruchomości. Świadczą o tym dane z około 7500 transakcji kupna w ciągu ostatnich pięciu lat.

Odbywa się to na podstawie Ustawy o Promocji Własności Mieszkań (WEF), która zezwala na wykorzystanie kapitału funduszu emerytalnego na zakup nieruchomości mieszkalnej zajmowanej przez właściciela. Jednak wczesne wypłacenie środków z funduszu emerytalnego ma również swoje wady: według analizy, nabywcy inwestują średnio około 70% swojego emerytury zakładowej we własny dom. Przy średnim współczynniku konwersji na poziomie 5,3% prowadzi to do luki emerytalnej w wysokości 500 franków miesięcznie. Luka ta musi zostać zniwelowana do momentu przejścia na emeryturę.

Przedterminowa wypłata środków z funduszu emerytalnego wiąże się z koniecznością rozważenia kilku kwestii. Jedną z powszechnych opcji jest zastawienie kapitału. Poniżej znajdują się najważniejsze pytania i odpowiedzi dotyczące wykorzystania funduszy emerytalnych do zakupu nieruchomości.

Zgodnie z federalną ustawą o świadczeniach emerytalnych, dla osób pozostałych przy życiu i osób niepełnosprawnych (BVG) ubezpieczony może wypłacić część lub całość środków z funduszu emerytalnego w celu nabycia nieruchomości mieszkalnej.

Jak wyjaśnia Federalny Urząd Ubezpieczeń Społecznych (BSV), pieniądze te można również przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego, remonty lub inwestycje podnoszące wartość nieruchomości. To samo dotyczy uczestnictwa w spółdzielni mieszkaniowej.

Dom lub mieszkanie musi być własnością właściciela. Ponadto, finansowanie może objąć tylko jedną nieruchomość. Minimalna kwota wcześniejszej wypłaty wynosi 20 000 CHF. Jeśli osoba zainteresowana jest w związku małżeńskim lub zarejestrowanym związku partnerskim, jej małżonek lub zarejestrowany partner musi wyrazić pisemną zgodę.

Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie promowania własności mieszkań w ramach pracowniczych funduszy emerytalnych (WEFV), wcześniejsze wypłaty środków są możliwe tylko co pięć lat. Ponadto wniosek o wypłatę należy złożyć nie później niż trzy lata przed powstaniem prawa do świadczeń emerytalnych – chyba że regulamin funduszu emerytalnego stanowi inaczej.

Specjalne zasady obowiązują od 50. roku życia. Do tego czasu możliwe jest wykorzystanie całego kapitału oszczędnościowego zgromadzonego w funduszu emerytalnym na zakup nieruchomości mieszkalnej. Po tym terminie można wykorzystać saldo oszczędności zgromadzonych w funduszu emerytalnym w dniu 50. roku życia lub połowę salda zgromadzonego w momencie wypłaty, w zależności od tego, która z tych dwóch kwot jest wyższa.

Fundusz emerytalny wypłaca zaliczkę nie później niż sześć miesięcy później. Płatność trafia bezpośrednio do sprzedającego, dewelopera lub kredytodawcy, jak wyjaśnia Willi Thurnherr, ekspert ds. ubezpieczeń emerytalnych w Thurnherr Consulting. Jednocześnie w księdze wieczystej wpisywane jest ograniczenie dotyczące zbycia. „Dzięki temu w przypadku sprzedaży, pracownicze fundusze emerytalne pozostają przeznaczone na swój cel” – dodaje.

Jedną z konsekwencji wcześniejszej wypłaty środków są niższe świadczenia emerytalne – dlatego ważne jest, aby starannie zaplanować, jak i kiedy te luki zostaną zlikwidowane. „Szczególnie starsi nabywcy nieruchomości powinni zatem dokładnie rozważyć wcześniejszą wypłatę aktywów z funduszu emerytalnego” – mówi Daniel Hausherr, właściciel firmy konsultingowej ConsultInFinance. Młodsze osoby mają natomiast jeszcze kilka lat na uzupełnienie swojego funduszu emerytalnego. Warto jednak zauważyć, że efekt odsetek składanych jest mniej wyraźny, gdy w funduszu emerytalnym jest mniej kapitału.

Co więcej, mogą pojawić się pułapki związane z ograniczaniem ryzyka. „Jeśli świadczenia z tytułu ryzyka zależą od oszczędności emerytalnych, a nie od ubezpieczonego wynagrodzenia, ochrona przed ryzykiem w przypadku śmierci i niepełnosprawności jest zmniejszona” – mówi Thurnherr. Aby temu przeciwdziałać, należy wykupić dodatkowe ubezpieczenie od ryzyka. W każdym przypadku, dokonując wcześniejszej wypłaty środków z funduszu emerytalnego, należy sprawdzić, w jaki sposób ryzyko śmierci i niepełnosprawności jest następnie pokrywane.

Należy jednak wziąć pod uwagę, że posiadanie własnego domu znacząco obniża koszty utrzymania. Co więcej, wartość szwajcarskich nieruchomości mieszkalnych znacznie wzrosła w ciągu ostatnich dekad. Wielu właścicieli domów, którzy wcześniej wycofali środki z funduszy emerytalnych, mogło zatem odnieść znaczne korzyści.

W przypadku wcześniejszej wypłaty środków z funduszu emerytalnego naliczany jest podatek od wypłaty kapitału. Oznacza to, że środki są opodatkowane oddzielnie od innych dochodów, a stosowana jest obniżona stawka podatkowa. Osoby zamieszkałe za granicą podlegają opodatkowaniu u źródła.

Zgodnie z notą informacyjną ubezpieczyciela Swiss Life, jeśli zwrócisz wcześniej wypłacone pieniądze z funduszu emerytalnego, możesz odzyskać zapłacone podatki w ciągu trzech lat od właściwego urzędu skarbowego.

Jak wyjaśnia BVG, w przypadku sprzedaży nieruchomości mieszkalnej ubezpieczony lub jego spadkobiercy muszą zwrócić otrzymaną kwotę funduszowi emerytalnemu.

Aby dokonać zakupu w funduszu emerytalnym, należy dokonać wcześniejszej wypłaty. Minimalna kwota spłaty wynosi 10 000 CHF.

Według analizy Moneypark, średni wiek nowych nabywców domów wynosi 44 lata. Oznacza to, że mają oni około dwudziestu lat na zniwelowanie luki w oszczędnościach emerytalnych.

Zamiast wypłacać pieniądze z funduszu emerytalnego z góry, wielu nabywców domów zastawia swoje oszczędności emerytalne jako zabezpieczenie. Pieniądze te stanowią następnie zabezpieczenie dla kredytodawcy hipotecznego, do którego mogą uzyskać dostęp w nagłych wypadkach.

W zamian za zastaw kapitału emerytalnego pożyczkodawca udziela większego kredytu hipotecznego. Zazwyczaj musi on zostać zamortyzowany w ciągu piętnastu lat, mówi Thurnherr.

„Zastawy aktywów funduszy emerytalnych są dość powszechne i zdarzają się często” – mówi Hausherr. Jest to również możliwe w przypadku filaru 3a. Istnieje kilka dobrych powodów, dla których warto zastawić aktywa funduszy emerytalnych zamiast dokonywać wcześniejszej wypłaty:

Niezmienione świadczenia z funduszu emerytalnego: Thurnherr zwraca uwagę, że świadczenia z funduszu emerytalnego nie ulegną zmianie w wyniku złożenia deklaracji. W związku z tym nie nastąpi obniżenie świadczeń ani luka w zabezpieczeniach emerytalnych.

Korzyści podatkowe: „Chociaż wypłaty kapitału podlegają podatkowi u źródła, nie dotyczy to zastawu” – mówi Hausherr. Co więcej, do tej pory możliwe było odliczanie wyższych odsetek od kredytu hipotecznego od zeznań podatkowych. Jednak w referendum z 28 września 2025 roku obywatele zdecydowali o zniesieniu kalkulacji wartości czynszu. Oznacza to, że w przyszłości nie będzie już możliwe odliczanie odsetek od kredytu hipotecznego od nieruchomości prywatnych zajmowanych przez właścicieli od dochodu podlegającego opodatkowaniu. Propozycja mogłaby wejść w życie w 2028 roku.

Zakupy do funduszu emerytalnego pozostają możliwe: Chociaż dalsze zakupy do funduszu emerytalnego są niedozwolone w okresie przedterminowych wypłat do momentu spłaty, jest to nadal możliwe, gdy fundusz jest zastawiony. „W końcu nie dochodzi do faktycznego przeniesienia aktywów emerytalnych” – mówi Hausherr. Jednak te zakupy do funduszu emerytalnego oferują znaczny potencjał oszczędności podatkowych.

„Zastawy są prostsze i tańsze” – mówi Hausherr. „Zależy to jednak od tego, czy kredytodawca hipoteczny zaoferuje taką opcję”. Co więcej, ze względu na wyższą kwotę kredytu hipotecznego, całkowite odsetki płacone w przypadku zastawu są również wyższe niż w przypadku wcześniejszej wypłaty – ale biorąc pod uwagę obecne niskie stopy procentowe, jest to mniej istotne teraz niż w okresie wyższych stóp. „Zastaw jest udzielany na czas trwania kredytu hipotecznego” – mówi Hausherr. „Po tym okresie warunki ulegają zmianie”. Kredytodawcy hipoteczni zazwyczaj zgadzają się na zastaw.

Środki z Filara 3a można również w całości lub w części wypłacić lub przeznaczyć na zakup nieruchomości mieszkalnej. To samo dotyczy remontów domów i spłat kredytów hipotecznych. Nieruchomość musi być również zamieszkana przez właściciela.

Kapitał z Filara 3a można wypłacić lub zastawić co pięć lat. Zastawienie pozwala nabywcy na zaciągnięcie dodatkowego kredytu hipotecznego. Pieniądze nie są wypłacane. Hausherr zaleca korzystanie z Filara 3a przed funduszami emerytalnymi przy zakupie nieruchomości mieszkalnej.