Gecontroleerd tekort aan vierkante meters: in het ‘oude’ Moskou is het volume aan nieuwbouw gehalveerd.

Op basis van de resultaten van het derde kwartaal van 2025 vertoont de primaire woningmarkt in het "oude" Moskou een gestage daling van het aanbod en stijgende prijzen, waardoor een beheersbaar tekort ontstaat. Volgens woninganalisten van CORE.XP kwamen er in het kwartaal slechts 49 gebouwen in 7 projecten op de markt, vergeleken met 86 gebouwen in 14 projecten een jaar eerder. Het nieuwbouwvolume is ten opzichte van vorig jaar meer dan gehalveerd. Welke wijken van Moskou zullen de vraag in de nabije toekomst stimuleren?

Zoals Ekaterina Lomteva, directeur en hoofd van residentieel vastgoed bij CORE.XP, aan MK vertelde, bedroeg de gemiddelde gewogen vraagprijs binnen de grenzen van het "oude" Moskou 712.238 roebel per vierkante meter (+20% jaar-op-jaar en +0,3% kwartaal-op-kwartaal). In transacties bedroeg de gemiddelde prijs 559.638 roebel per vierkante meter (+5% jaar-op-jaar en +2% kwartaal-op-kwartaal). Het verschil tussen de vraagprijs en de daadwerkelijke transactieprijs blijft echter hoog, tot wel 27%. De gemiddelde perceeloppervlakte is 49,9 vierkante meter.

Volgens de expert is het aantal hypotheektransacties met 58% gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar en met 40% ten opzichte van het tweede kwartaal. Het aandeel hypotheken steeg in beide periodes met 6 procentpunten. Van januari tot en met september 2025 waren de voorkeursprogramma's goed voor 59% van het aantal en 78% van het volume van alle leningen, waarbij 19% van de transacties afbetalingsregelingen omvatte.

Bijna alle districten van Moskou zien een daling van de voorraad, met een totale marktdaling van 12%. De regio's met de grootste dalingen op jaarbasis zijn het Zuidwestelijke Administratieve District (-45%), het Zuidoostelijke Administratieve District (-31%), het Noordoostelijke Administratieve District (-28%) en het Oostelijke Administratieve District (-18%). Tegelijkertijd is er een lichte stijging van het aanbod te zien in het Westelijke Administratieve District (+19%) en het Noordelijke Administratieve District (+4%). Tegen deze achtergrond begint er een opgekropte vraag te ontstaan ​​op locaties met een beperkt aanbod en betere bereikbaarheid, waar hypotheek- en afbetalingsregelingen de koopactiviteit verder stimuleren.

Onder de lokale vraagclusters op de primaire woningmarkt van "oud" Moskou, merkte de analist het Oostelijk Administratief District op, waar het aanbod met 18% daalde. In het Oostelijk Administratief District is er sprake van een structurele verschuiving naar "gezinswoningen", met een afname van het aantal beschikbare kavels met een minimale oppervlakte.

In Zuidoost-Moskou is er sprake van een daling van de exposure (-31%), te midden van de herontwikkeling van industriegebieden en de lancering van toonaangevende projecten in de betaalbare zakenklasse. De wijk Yuzhnoportovy is het middelpunt en vormt een nieuw centrum van economische activiteit en een levendig middelpunt in de stad. Het noordoostelijke administratieve district combineert een "verticale stad" met parkcorridors. De vraag hier concentreert zich rond de grote recreatiegebieden van VDNKh en de Botanische Tuin, wat gepaard gaat met een beperkt aantal nieuwe projectlanceringen en een aanzienlijke daling van de exposure (-28%). Momenteel zijn er wooncomplexen in aanbouw in de wijk.

Het zuidwesten van de stad, traditioneel populair bij Moskovieten, kampt ook met een aanzienlijk aanbodtekort. Vanaf het derde kwartaal van 2025 daalde de voorraad op de primaire markt met 45% op jaarbasis. De vraag concentreert zich rond de wijk Obruchevsky, waar de opgebouwde interesse van kopers toeneemt.

Tegen de achtergrond van dalende bouwvolumes en beperkte nieuwe projecten op de markt in het "oude" Moskou, zijn de mogelijkheden voor kopers al aanzienlijk beperkt. De minimumbudgetten in de oostelijke en zuidoostelijke districten van de stad variëren nog steeds van 9,81 tot 12,13 miljoen roebel (Oostelijk Administratief District) tot 20,9 miljoen roebel (Zuidwestelijk Administratief District), maar dit verschil wordt geleidelijk kleiner.

"De 'oude' Moskouse markt is in een fase van beheerst tekort terechtgekomen: met een daling van meer dan de helft van het aantal opgeleverde nieuwbouwprojecten, zien we de meest uitgesproken latente vraag in het oostelijke administratieve district (Bogorodskoye, Golyanovo), het zuidoostelijke administratieve district (Yuzhnoportovy), het noordoostelijke administratieve district (bij VDNKh en de Botanische Tuin) en het zuidwestelijke administratieve district (Obruchevsky)", benadrukte Lomteva.

Ze voorspelt dat de projecten die koplopers zullen worden, projecten zijn die perfect passen in de productmatrix van de locatie en al in de eerste bouwfases gewilde infrastructuur creëren. "Een rationele strategie voor kopers zal zijn om de prijs al in de boekingsfase vast te leggen en een combinatie van hypotheek- en afbetalingsplannen te gebruiken, waarvan het aandeel in transacties momenteel consistent hoog is", concludeerde de expert.

Auteurs: