Er is een tekort aan kwalitatief goede panden in de zakencentra van de hoofdstad

De zakencentra in Moskou zijn in rep en roer: binnen de ringweg van Moskou liggen de gemiddelde huurprijzen op recordhoogte en heeft de leegstand van kantoren, ondanks de recordaantallen nieuwe kantoorruimte, een historisch dieptepunt bereikt. Lege ruimtes in nieuwe zakencentra worden snel van de markt gehaald, waardoor de leegstand kritiek laag blijft.

"In Moskou is de gemiddelde huurprijs voor hoogwaardige kantoren binnen de ringweg van Moskou met 38% gestegen ten opzichte van vorig jaar, tot 35.000 roebel per vierkante meter exclusief btw en bedrijfskosten, een historisch record", aldus Irina Khoroshilova, hoofd van de afdeling kantoorvastgoed bij adviesbureau CORE.XP. In het centrale zakendistrict van de hoofdstad en het cluster Moskou-City zijn de huurprijzen met 44% gestegen ten opzichte van vorig jaar, tot een gemiddelde van 56.000 roebel per vierkante meter in het derde kwartaal van dit jaar.

"Het huidige huurniveau is een direct gevolg van het tekort aan kwaliteitsruimte", benadrukte de expert. Volgens haar kwamen vooral dure nieuwbouwprojecten op de markt, terwijl goedkopere, kleinere kavels vrijwel uit het aanbod verdwenen. De aanzienlijke toename van middelgrote ruimtes – variërend van 1.000 tot 3.000 vierkante meter – droeg ook bij aan de groei van het gewogen gemiddelde.

Volgens Khoroshilova zijn de huren voor eersteklas kantoren met 58% gestegen ten opzichte van vorig jaar, tot 72.000 roebel per vierkante meter per jaar, terwijl de huren voor klasse A met 35% zijn gestegen tot 47.000 roebel. De huren voor klasse B+ zijn met 9% gestegen tot 31.000 roebel, en de huren voor klasse B- met 92% tot 28.500 roebel.

"Huurgroei, die doorgaans sneller is dan verwacht, is kenmerkend voor hoogwaardige panden. Huurders kiezen voor gevestigde zakendistricten en zijn bereid te wachten op geschikte ruimte voor uitbreiding – dit creëert een wachtlijst voor hoogwaardige panden op gewilde locaties. Zakencentra op belangrijke bedrijfslocaties met een ontwikkelde infrastructuur en een hoog serviceniveau behalen een concurrentievoordeel, terwijl kantoren op minder aantrekkelijke locaties vaak een huurgroei van bijna nul kennen", aldus Valentin Kusov, adjunct-directeur van de afdeling Kantoorvastgoed bij Nikoliers.

"De meest betaalbare huurprijzen zijn traditioneel te vinden op locaties buiten de ringweg van Moskou", aldus Stepan Zaytsev, adjunct-commercieel directeur van Business Club. Hij is van mening dat historische hoogtepunten in 2024 werden bereikt en dat de markt in oktober 2025 al in een fase van stagnatie en correctie was beland. De belangrijkste factoren die deze pieken veroorzaken, zijn een structureel tekort aan kwaliteitsruimte in het voltooide marktsegment. Lage leegstand in bestaande gebouwen van klasse A en B+ gedurende een lange periode stelde verhuurders in staat om voorwaarden te dicteren. Bovendien speelde de grote vraag van bedrijven die op zoek waren naar hoogwaardige kantoren, met name op toplocaties (binnen de derde transportring), een rol. Kantooreigenaren werden gedwongen de huren te verhogen vanwege de stijgende exploitatiekosten en de inflatiedruk.

"Het aantal huurtransacties is de afgelopen negen maanden met een derde gedaald, gedreven door een tekort aan kwalitatief goed vastgoed en recordhoge vraagprijzen. De verkoop blijft vandaag de dag de belangrijkste drijvende kracht achter de markt", benadrukte Vladislav Stepanov, CEO van ESVE Group. Hij gelooft dat het profiel van geïnteresseerde partijen verandert en dat de vraagstructuur evenwichtiger wordt. Er is geen significante voorkeur meer voor de publieke sector, aangezien aan bepaalde behoeften is voldaan. Bedrijven uit de energie- en brandstofsector zijn actief en de vraag vanuit IT-spelers blijft sterk.

Volgens Maria Zimina, directeur van de afdeling Kantoorvastgoed bij NF Group, waren dit jaar de belangrijkste aanjagers van de vraag naar kantoorruimte bedrijven in de technologie-, media- en telecommunicatiesector (21%), evenals organisaties die actief zijn in de bank-, financiële en investeringssector (21%). De maakindustrie stond op de derde plaats qua vraag (16%).

"Van januari tot oktober bedroeg de totale vraag (huur en koop) 1.077.000 vierkante meter", merkte Zaitsev op. Hij voegde eraan toe dat het aanbod actief groeit dankzij nieuwbouw. ​​De verkoop begon in 2025 in 29 nieuwe projecten (867.000 vierkante meter aan klasse A en B+ ruimte), een verdubbeling ten opzichte van het voorgaande jaar. De gemiddelde vraagprijs voor kantoorpanden bedroeg op 1 oktober 458.000 roebel per vierkante meter (exclusief btw), 7% hoger dan het voorgaande jaar. De prijsrange is breed: van 167.000 tot 1,3 miljoen roebel per vierkante meter.

Volgens Ricci hebben projectontwikkelaars in Moskou de oplevering aangekondigd van ongeveer 585.000 vierkante meter kantoorruimte in het vierde kwartaal. Dit, gecombineerd met de 537.000 vierkante meter die al in januari-september zijn opgeleverd, brengt het totale aanbod aan kantoorruimte op 1,12 miljoen vierkante meter (zie grafiek). Dit zou het hoogste aantal zijn sinds 2014, toen er 1,29 miljoen vierkante meter werd gebouwd. De bouwdeadlines voor individuele projecten worden echter vaak uitgesteld tot november-december volgend jaar, waardoor het uiteindelijke aantal lager kan uitvallen.

Maar zelfs met zulke aanzienlijke volumes groeit de leegstand niet: de grote vraag naar kantoorruimte en -huur neemt verder af. In oktober was het gedaald tot 5,5% en blijft het het historische dieptepunt van 2007 naderen, meldde Zimina. In klasse A is het percentage sinds begin dit jaar met 0,1 procentpunt gedaald tot 7,1%, en in klasse B met 0,5 procentpunt tot 4,7%.

"In de huidige marktomstandigheden worden de meeste panden geheel of gedeeltelijk in gebruik genomen en is de beschikbare ruimte uit nieuwbouw onvoldoende om aan de bestaande vraag te voldoen", merkte Zimina op. Ze verwacht geen significante toename van het aandeel beschikbare ruimte: met een tekort aan kantoorruimte te huur, een beperkt aanbod aan ruimte in aanbouw en een grote vraag, wordt de meeste kantoorruimte snel door de markt opgenomen. Ze schat dat het aandeel nieuwe kantoren dat te huur wordt aangeboden de komende jaren niet meer dan 5-20% van het totale volume aan nieuwe kantoorruimte zal bedragen, terwijl het grootste deel te koop zal zijn.

Volgens Kusovs prognose zullen de basishuurprijzen tot 2030 blijven stijgen, zowel door leegstand, met een gemiddeld jaarlijks percentage van 7%, als door impliciete heronderhandelingen over contractverlengingen ter vervanging van insolvente huurders, met een gemiddeld percentage van 15-20%. Hij verwacht dat het leegstandspercentage voor 2025-2030 5,3% zal bedragen.

Gepubliceerd in de krant Moskovsky Komsomolets, nr. 29645, 11 november 2025

Krantenkop: Moskou lijkt zijn honger naar kantoorpersoneel niet te kunnen stillen.