Cosa potrebbe significare il piano di Trump sui mutui a 50 anni per gli acquirenti di case

Un mutuo a 50 anni renderebbe più conveniente acquistare una casa? L'amministrazione Trump sta lavorando a un piano per un mutuo con durata quinquennale, ha confermato questo fine settimana Bill Pulte, direttore della Federal Housing Finance Agency, definendolo "un punto di svolta assoluto" e una "potenziale arma in un AMPIO arsenale di soluzioni che stiamo sviluppando in questo momento".

I dettagli sono ancora scarsi, ma un prestito a 50 anni potrebbe rivoluzionare significativamente un mercato immobiliare in cui la norma è di 30 anni. Gli esperti affermano che gli acquirenti di case che optano per un prestito a più lungo termine vedrebbero rate mensili più basse, ma un aumento significativo del costo totale del prestito.

"I mutuatari potrebbero essere in grado di pagare meno capitale e interessi mensili, poiché il prestito verrebbe distribuito su mezzo secolo", ha affermato Kate Wood, esperta di prestiti di NerdWallet, in una email. "Ma l'interesse totale pagato per tutta la durata del prestito sarebbe sbalorditivo, poiché anche con un tasso basso, si tratta di interessi pari a 50 anni".

Prendiamo il caso di un proprietario di casa che vuole acquistare una casa da 400.000 dollari con un anticipo del 10% e che necessita di un prestito di 360.000 dollari.

Anche se entrambi i prestiti a 30 e 50 anni avessero lo stesso tasso del 6,25% (il che, secondo gli esperti, è improbabile), i mutuatari che scegliessero il termine più lungo risparmierebbero solo circa 250 dollari al mese, ha dichiarato a CBS News Joel Berner, economista senior di Realtor.com.

In realtà, i tassi sui mutui a 50 anni sarebbero probabilmente più alti di quelli sui prestiti a 30 anni, il che significa che quei risparmi mensili potrebbero ridursi ulteriormente, ha aggiunto.

Tuttavia, ha calcolato che l'interesse totale sullo stesso prestito di 50 anni ammonterebbe a circa 816.000 dollari, quasi il doppio dei 438.000 dollari di interessi pagati in un periodo di 30 anni.

Allo stesso tempo, gli acquirenti con un mutuo a 50 anni accumulerebbero capitale molto più lentamente rispetto a quelli con prestiti a breve termine, ha osservato Wood. Questo perché una quota maggiore dei pagamenti anticipati viene destinata agli interessi, lasciando meno denaro a intaccare il capitale.

"Rimborsare il prestito in così poco tempo potrebbe anche significare accumulare capitale a un ritmo incredibilmente lento", ha affermato.

La Federal Housing Finance Agency ha dichiarato di stare "valutando tutte le opzioni per migliorare l'accessibilità economica degli alloggi", inclusa la possibilità di rendere i mutui trasferibili o trasferibili. Un funzionario della Casa Bianca ha aggiunto che "il presidente Trump sta sempre esplorando nuovi modi per migliorare l'accessibilità economica degli alloggi per la gente comune americana".

La proposta mira a stimolare la domanda di alloggi in un momento in cui molti americani sono esclusi dal mercato a causa degli alti tassi dei mutui e dell'impennata del valore delle case, ha osservato Berner.

Secondo Redfin, il tipico proprietario di casa spende oggi il 39% del proprio reddito per l'alloggio, ben al di sopra della soglia di accessibilità economica del 30% raccomandata dagli esperti finanziari.

I tassi sui mutui si sono allentati quest'anno , ma rimangono sopra il 6%, più del doppio dei minimi registrati durante la pandemia. Nel frattempo, i prezzi delle case, sebbene in leggero calo rispetto al picco massimo, si sono attestati in media a 410.800 dollari nel secondo trimestre, circa il 25% in più rispetto all'inizio del 2020, secondo i dati della Federal Reserve Bank di St. Louis.

Sebbene siano disponibili anche mutui a 15 anni, la maggior parte degli acquirenti di case opta per prestiti a 30 anni perché le condizioni consentono di dilazionare i pagamenti su un arco di tempo più lungo, riducendo i costi mensili, secondo il sito web di finanza personale Bankrate.

Un mutuo di mezzo secolo darebbe agli americani una finestra temporale ancora più lunga per rimborsare il prestito, ma gli esperti affermano che il risparmio mensile sarebbe relativamente modesto perché i tassi di interesse per i prestiti a 50 anni sarebbero probabilmente più alti di quelli per i prestiti a 30 anni.

Questo perché gli istituti di credito ritengono che i periodi di ammortamento più lunghi comportino maggiori rischi di insolvenza, osserva Wood di NerdWallet. Allo stesso modo, i tassi per i mutui a 15 anni sono generalmente inferiori a quelli dei prestiti a 30 anni perché gli istituti di credito ritengono che i periodi di ammortamento più brevi siano meno rischiosi.

Secondo Bankrate, oggi un prestito tipico a 15 anni ha un tasso di interesse di circa il 5,6%, rispetto al 6,25% circa di un prestito a 30 anni.

L'estensione dei termini dei prestiti potrebbe aumentare la domanda degli acquirenti, ma ciò potrebbe far salire ulteriormente i prezzi delle case, a meno che non vengano costruite più abitazioni, ha aggiunto Berner, annullando qualsiasi vantaggio derivante da rate mensili più basse.

"Questo non è il modo migliore per risolvere il problema dell'accessibilità economica degli alloggi", ha affermato Berner.