Cose da fare e da non fare: tieni gli occhi aperti quando acquisti una proprietà in Spagna

È inoltre importante verificare se tutti gli edifici esistenti dell'immobile acquistato sono stati registrati nel catasto e sono stati costruiti legalmente, con i necessari permessi di costruire.

I cosiddetti edifici abusivi sono comuni in Spagna, soprattutto nelle regioni costiere meridionali. In molti casi, è possibile che in passato sia stato ottenuto un permesso di costruire per un piccolo progetto edilizio. Tuttavia, successivi lavori di ristrutturazione e ampliamento lasciano poche o nessuna traccia della struttura originale, con conseguente classificazione dell'intero complesso come abusivo.

La mancanza dei permessi edilizi necessari per parti o per l'intero complesso edilizio spesso causa problemi con le autorità spagnole in seguito. Il risultato è che l'acquirente è soggetto a pesanti multe e/o, in singoli casi, all'emissione di ordini di demolizione.

In molti casi, gli investitori si trovano ad affrontare la necessità di sottoporsi a procedure lunghe e costose per legalizzare le strutture esistenti (regolarizzazione). Ciò richiede spesso tempi e sforzi considerevoli e aumenta significativamente i costi di investimento iniziali.

Le informazioni sulle possibilità di sviluppo futuro, ad esempio in merito ai lavori di ristrutturazione e ampliamento previsti, nonché agli utilizzi previsti, dovrebbero sempre essere ottenute in anticipo e verificate e affidate a un avvocato competente.

Lo stesso vale per le licenze e i permessi di esercizio, ad esempio per la gestione di villaggi turistici o hotel e l'affitto di appartamenti a fini turistici. Senza le licenze e i permessi appropriati, regolarmente rilasciati a livello locale dall'amministrazione comunale (Ayuntamiento), l'uso legale di immobili commerciali è generalmente impossibile.

Contratto di acquisto notarile e altri accordi

Come in Germania, i contratti di compravendita immobiliare sono autenticati da un notaio. La convalida da parte di un notaio spagnolo costituisce la base giuridica per la successiva iscrizione dell'acquirente nel registro immobiliare spagnolo (Registro de Propiedad).

Ma attenzione! Anche i contratti di compravendita scritti privatamente (Contratos privados de compraventa) o gli accordi spesso presentati a un potenziale acquirente da agenti immobiliari o da esperti immobiliari apparentemente indipendenti possono creare un obbligo di acquisto di un immobile. A differenza della Germania, i contratti di compravendita immobiliare in Spagna non richiedono una formalità formale.

In molti casi, gli agenti immobiliari locali o i consulenti immobiliari che lavorano per sviluppatori immobiliari e progetti spagnoli presentano ai potenziali acquirenti accordi noti come contratti di prenotazione, ordini di acquisto, opzioni di acquisto o simili.

Questi contratti sono spesso strutturati in modo tale che l'acquirente, con la sua firma, si impegni all'acquisto e al pagamento all'intermediario o al costruttore, indipendentemente dalla successiva stipula di un contratto di compravendita notarile. In molti casi, un acquirente che ritenga di stare semplicemente rilasciando una dichiarazione d'intenti d'acquisto legalmente non vincolante può eludere un obbligo di acquisto esistente solo pagando penali e danni.

Anche se l'agente immobiliare o il venditore si offrono di incaricare un amico avvocato di gestire l'acquisto per conto dell'acquirente, si consiglia cautela. Spesso agenti immobiliari, venditori e avvocati lavorano a stretto contatto in Spagna. Questo è particolarmente vero se il potenziale acquirente proviene dall'estero e non ha familiarità con le normative e le usanze spagnole.

In questa situazione, non si deve dare per scontato che l'avvocato indicato dal mediatore o dal venditore rappresenti costantemente gli interessi del suo effettivo cliente, l'acquirente. È probabile che questo avvocato si senta anche in dovere nei confronti del mediatore o del venditore che gli ha conferito l'incarico.

Pagamento del prezzo di acquisto e tasse

Il prezzo di acquisto verrà pagato in Spagna tramite bonifico bancario o assegni circolari emessi da banche spagnole (Cheques bancarios).

La pratica, un tempo comune, di pagare parte del prezzo di acquisto in contanti durante la stipula dell'atto notarile è stata ampiamente vietata dal legislatore spagnolo a seguito della crisi finanziaria e immobiliare del 2009/2010. Oggi, il notaio spagnolo che esegue la notarizzazione del contratto di compravendita immobiliare deve fornire la prova del pagamento dell'intero prezzo di acquisto presentando i documenti di pagamento appropriati. Le "pause caffè" durante la notarizzazione, durante le quali si scambiavano contanti, sono ormai un ricordo del passato.

L'acquisto e la vendita di immobili in Spagna comportano sempre eventi fiscali con l'Agenzia Tributaria spagnola. L'acquirente dell'immobile è tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi per l'acquisto in Spagna. Si applica il principio dell'autoliquidazione.

Sembra semplice e pratico a prima vista, ma significa anche che ogni acquirente di un immobile è tenuto a preparare una dichiarazione dei redditi e a presentarla all'ufficio delle imposte spagnolo competente. La prova del pagamento delle imposte dovute sull'acquisto dell'immobile è un prerequisito per la registrazione dell'acquirente come proprietario nel Registro delle Imposte (Registro de Propiedad).

Opzioni di pianificazione fiscale

Il carico fiscale è un fattore chiave per ogni investitore immobiliare, così come per i privati, nella valutazione del proprio investimento. In Spagna, un fattore importante è il fatto che le imposte tipicamente applicate alle transazioni immobiliari (imposta sul trasferimento immobiliare, imposta sul reddito, imposta sulle plusvalenze) variano notevolmente a seconda della regione.

Ciò vale anche per le imposte sulla proprietà che entrano in vigore dopo l'acquisizione, come l'imposta sul patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio) e la cosiddetta imposta sul patrimonio, che si applica alle classi di attività con un valore superiore a tre milioni di euro.

In Spagna, il principio che si applica agli stranieri e ai non residenti nelle transazioni immobiliari è che possono scegliere se utilizzare le aliquote fiscali nazionali o quelle delle comunità autonome, ad esempio dell'Andalusia, delle Isole Baleari o della Catalogna, per tassare le loro transazioni.

Tuttavia, questo diritto di scelta, di cui gode l'acquirente di un immobile in Spagna, implica anche che, nell'ambito della due diligence, l'onere fiscale dell'acquisto di un immobile debba essere calcolato due volte (calcoli comparativi), per determinare quale opzione sia più favorevole per il proprio progetto.

Riepilogo

Quanto sopra delinea le basi dell'acquisto di un immobile in Spagna e le insidie che spesso si presentano. Tuttavia, questo articolo non intende e non può sostituire la consulenza e la rappresentanza individuale, che idealmente iniziano presto. Pertanto, gli investitori immobiliari dovrebbero consultare un avvocato qualificato e indipendente non appena prendono in considerazione l'acquisto di un immobile in Spagna.

Informazioni sull'autore:

Bernhard Idelmann ha conseguito un dottorato in giurisprudenza (tesi in diritto societario tedesco-spagnolo). Offre consulenza e supporto a family office, investitori e high-net-worth individual della regione DACH nei loro investimenti in Spagna. Lo studio, con sede a Düsseldorf e uffici a Madrid e Palma di Maiorca, è specializzato in transazioni spagnole.