Construire ou réhabiliter : quel avenir ?

L'évolution de la construction au Portugal a suivi une trajectoire très différente de celle des autres pays européens, notamment en ce qui concerne sa structure de production. Celle-ci peut être subdivisée et analysée en deux segments principaux : la construction neuve, qui consiste à créer des structures de toutes pièces ; et la réhabilitation, qui implique des interventions sur les bâtiments existants afin d'améliorer leurs performances et/ou de modifier leur fonctionnalité (par exemple, par des travaux de transformation, de reconstruction ou de conservation).

Au Portugal, la rénovation des bâtiments a représenté moins de 12 % de la production totale du secteur de la construction, soit environ quatre fois moins que la moyenne de l'Union européenne. Cette faible performance, notamment dans le secteur du logement, s'explique par plusieurs facteurs, notamment la facilité d'accès au financement pour les projets de construction neuve, l'absence d'un marché locatif suffisamment dynamique et compétitif, et la valeur sociale traditionnellement attribuée à l'immobilier.

Cependant, avec la plus grande maturité de l’environnement bâti et le besoin accru d’adapter les bâtiments existants aux nouvelles exigences (confort, sécurité et technologie), cette réalité tend à s’inverser.

Le segment de la réhabilitation au Portugal a ainsi enregistré une croissance de plus en plus significative, qui aura tendance à s’intensifier avec la dégradation des bâtiments – on estime que plus de 35% des bâtiments au Portugal nécessitent des travaux immédiats, principalement ceux construits avant 1990 – et avec les politiques publiques d’intervention dans le parc immobilier, dans le cadre de programmes municipaux et de l’octroi d’avantages fiscaux et financiers pour la conservation des bâtiments.

Français Plus précisément, alors qu'avant 2000, les incitations à la réhabilitation urbaine étaient sporadiques ou limitées aux sociétés de réhabilitation urbaine des zones historiques, et que la législation correspondante était fragmentée, après 2000, notamment avec l'approbation du cadre juridique de la réhabilitation urbaine (décret-loi n° 307/2009 du 23 octobre), la réhabilitation a acquis un cadre juridique plus solide, avec des régimes intégrés, des programmes stratégiques et des instruments fiscaux spécifiques. Ce scénario a été renforcé par la publication, en 2014, du régime exceptionnel et temporaire de réhabilitation des bâtiments (décret-loi n° 136/2014 du 9 septembre) et, en 2019, par le régime définitif correspondant (décret-loi n° 95/2019 du 18 juillet), qui a introduit des adaptations législatives dans des domaines tels que l'accessibilité, la sécurité sismique et incendie, l'acoustique, la thermique et les télécommunications.

Les défis de la réhabilitation des bâtiments sont cependant variés.

En général, les interventions impliquent un diagnostic préliminaire, des interventions sur les systèmes cachés, une coordination avec le patrimoine bâti et des adaptations dans un cadre juridique complexe. Fondamentalement, les réhabilitations doivent être proportionnées, suivre une approche progressive et maintenir un équilibre coûts-bénéfices ; préserver et valoriser les éléments architecturaux, esthétiques et socioculturels de la structure existante ; et minimiser l'impact environnemental en réutilisant les composants, en valorisant les matériaux recyclés et en réduisant les émissions et les déchets.

Par conséquent, les travaux de réhabilitation, en particulier dans le cas des structures en maçonnerie, ont tendance à être plus complexes et les connaissances techniques disponibles pour leur conception et leur exécution sont généralement rares.

À cet égard, au fil des ans, pour adapter les bâtiments à de nouveaux usages et fonctions, plusieurs irrégularités ont été commises, augmentant leur vulnérabilité (par exemple, en termes d'efficacité énergétique, d'incendie et de tremblement de terre), comme l'utilisation de matériaux inappropriés et la suppression de murs ou de piliers porteurs. De plus, de nombreux bâtiments anciens ne respectent pas la législation en vigueur, ce qui peut entraîner des sanctions (par exemple, en matière d'exercice de l'architecture et de l'ingénierie, d'incitations fiscales et de réputation) et, in fine, des poursuites pénales.

De plus, les coûts associés à la réhabilitation tendent à être plus élevés que ceux d'une construction neuve – généralement entre 20 et 25 % de plus par mètre carré – et sont plus imprévisibles, en grande partie en raison de la pénurie de main-d'œuvre qualifiée et de la complexité technique inhérente aux interventions sur des bâtiments anciens, souvent vétustes ou soumis à une protection patrimoniale. Par conséquent, d'un point de vue économique, la réhabilitation est particulièrement justifiée lorsque la préservation de l'identité urbaine, la valorisation du patrimoine bâti, la promotion de la durabilité environnementale et la possibilité d'accéder à des avantages fiscaux et à des financements européens sont en jeu. À l'inverse, lorsque les bâtiments présentent de graves déficiences structurelles, des risques sismiques ou d'incendie importants, ou une très faible efficacité énergétique, la construction neuve peut s'avérer une solution plus économique, plus sûre et techniquement viable.

Cela étant dit, plusieurs mesures gouvernementales et organisationnelles peuvent et doivent être adoptées pour encourager la mise en œuvre réussie des travaux de réhabilitation.

Au niveau gouvernemental, plusieurs mécanismes d'incitation financière et fiscale sont prévus pour les projets réalisés dans les zones de réhabilitation urbaine dûment certifiées par les collectivités locales. Parmi ceux-ci figurent l'accès aux fonds structurels, un taux de TVA réduit (6 %), des exonérations de l'IMT et de l'IMI (impôt sur les mutations immobilières) et des déductions de l'IRS (impôt sur le revenu) pour les investissements privés. Ces mesures comprennent également l'extension des zones de réhabilitation gérées par des unités d'intervention intégrées, telles que les entreprises de réhabilitation urbaine, la simplification des procédures administratives et le soutien à la certification professionnelle des techniciens spécialisés, notamment par le biais de financements de formation dans le cadre de programmes européens.

Au niveau organisationnel, il est essentiel de faire appel à des entreprises et des professionnels qualifiés, de réaliser des diagnostics et des audits spécialisés, conformément aux normes techniques et juridiques applicables, dans les principaux domaines d'intervention (structures, sécurité sismique et incendie, performances thermiques et acoustiques, et durabilité environnementale). Il est tout aussi important de favoriser la coordination entre les architectes, les conservateurs du patrimoine, les organismes de réglementation et d'agrément, ainsi que de promouvoir l'analyse comparative et la diffusion des projets de réhabilitation réussis afin d'encourager la reproduction des meilleures pratiques.

Dans ce contexte, l’entrée en vigueur de la Directive européenne 2024/1275 (EPBD – Directive sur la performance énergétique des bâtiments), mise en œuvre au Portugal à travers la Stratégie à long terme pour la rénovation des bâtiments (ELPRE), ainsi que la législation nationale la plus récente, comme le décret-loi n° 95/2019, représente une opportunité stratégique pour répondre à la crise du logement, réduire les risques sismiques et climatiques, sauvegarder le patrimoine bâti, mobiliser des connaissances techniques spécialisées et favoriser la transition de la réhabilitation d’une pratique exceptionnelle vers une approche systématique et préférentielle, le cas échéant.

Il est important de noter qu'avec plus de 1,3 million de bâtiments – soit environ 35 % du total – nécessitant une rénovation, le taux de rénovation devra être considérablement augmenté, passant de 0,5 % actuellement à 4 % du parc immobilier par an. Ce n'est qu'à cette condition que le Portugal pourra atteindre les objectifs stratégiques définis aux niveaux national et européen, notamment en matière de durabilité, d'efficacité énergétique et de numérisation, en vue d'atteindre les objectifs fixés pour 2050.

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