Qué podría significar el plan hipotecario a 50 años de Trump para los compradores de vivienda

¿Haría más asequible la compra de una vivienda una hipoteca a 50 años? El director de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda, Bill Pulte, confirmó este fin de semana que la administración Trump está trabajando en un plan para un plazo hipotecario de cinco décadas, calificándolo de "un cambio radical" y "un arma potencial dentro del amplio arsenal de soluciones que estamos desarrollando actualmente".

Aunque aún se desconocen muchos detalles, un préstamo a 50 años podría transformar significativamente un mercado inmobiliario donde lo habitual son los plazos de 30 años. Los expertos afirman que los compradores que opten por este plazo más largo disfrutarán de cuotas mensuales más bajas, pero con un aumento considerable del coste total del préstamo.

«Los prestatarios podrían pagar menos capital e intereses mensuales, ya que el préstamo se extendería a lo largo de medio siglo», explicó Kate Wood, experta en préstamos de NerdWallet, en un correo electrónico. «Pero el total de intereses pagados durante la vigencia del préstamo sería astronómico, puesto que incluso con una tasa baja, estaríamos hablando de 50 años de intereses».

Consideremos el caso de un propietario que desea comprar una casa de 400.000 dólares con un pago inicial del 10%, lo que requiere un préstamo de 360.000 dólares.

Incluso si los préstamos a 30 y 50 años tuvieran la misma tasa del 6,25% —lo cual, según los expertos, es improbable—, los prestatarios que opten por el plazo más largo ahorrarían solo unos 250 dólares al mes, dijo a CBS News Joel Berner, economista sénior de Realtor.com.

En realidad, los tipos de interés de las hipotecas a 50 años probablemente serían más altos que los de los préstamos a 30 años, lo que significa que esos ahorros mensuales podrían reducirse aún más, añadió.

Sin embargo, el interés total de ese mismo préstamo a 50 años ascendería a unos 816.000 dólares, casi el doble de los 438.000 dólares de interés pagados durante un plazo de 30 años, según sus cálculos.

Al mismo tiempo, Wood señaló que los compradores con una hipoteca a 50 años acumularían capital mucho más lentamente que aquellos con préstamos a corto plazo. Esto se debe a que una mayor proporción de los primeros pagos se destina a intereses, dejando menos para amortizar el capital.

"Pagar el préstamo durante tanto tiempo también podría significar acumular capital a un ritmo increíblemente lento", dijo.

La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda declaró que está "evaluando todas las opciones para abordar el problema de la asequibilidad de la vivienda", incluyendo la posibilidad de transferir o ceder las hipotecas. Un funcionario de la Casa Blanca añadió que "el presidente Trump siempre está buscando nuevas maneras de mejorar la asequibilidad de la vivienda para los estadounidenses comunes".

La propuesta tiene como objetivo estimular la demanda de vivienda en un momento en que muchos estadounidenses no pueden acceder al mercado inmobiliario debido a las altas tasas hipotecarias y al vertiginoso aumento del valor de las viviendas, señaló Berner.

Según Redfin, el propietario medio gasta ahora el 39% de sus ingresos en vivienda, muy por encima del umbral de asequibilidad del 30% recomendado por los expertos financieros.

Las tasas hipotecarias han disminuido este año , pero se mantienen por encima del 6%, más del doble de los mínimos alcanzados durante la pandemia. Mientras tanto, los precios de las viviendas, aunque ligeramente por debajo de su máximo, promediaron $410,800 en el segundo trimestre, aproximadamente un 25% más que a principios de 2020, según datos del Banco de la Reserva Federal de San Luis.

Si bien también existen hipotecas a 15 años, la mayoría de los compradores de vivienda optan por préstamos a 30 años porque estos plazos les permiten distribuir los pagos durante un período de tiempo más largo, lo que reduce los costos mensuales, según el sitio web de finanzas personales Bankrate.

Una hipoteca a medio siglo daría a los estadounidenses un plazo aún mayor para devolver su préstamo, pero los expertos dicen que el ahorro mensual sería relativamente modesto porque es probable que los tipos de interés para los préstamos a 50 años sean más altos que para los plazos de 30 años.

Esto se debe a que los prestamistas consideran que los plazos más largos conllevan un mayor riesgo de impago, señala Wood de NerdWallet. Asimismo, los tipos de interés de las hipotecas a 15 años suelen ser más bajos que los de los préstamos a 30 años porque los prestamistas consideran que el plazo más corto implica menos riesgo.

Según Bankrate, el préstamo típico a 15 años tiene hoy en día una tasa de interés de alrededor del 5,6%, frente al 6,25% de un préstamo a 30 años.

Ampliar los plazos de los préstamos podría aumentar la demanda de compradores, pero eso podría elevar aún más los precios de las viviendas a menos que se construyan más, añadió Berner, anulando así cualquier beneficio de los pagos mensuales más bajos.

"Esta no es la mejor manera de resolver el problema de la asequibilidad de la vivienda", dijo Berner.