Los vendedores del mercado secundario se sienten atraídos por los planes de pago a plazos

Según los resultados del mes pasado, la dinámica del coste medio de un apartamento en la mayoría de las ciudades del país pasó a ser negativa por primera vez en los últimos 12 meses. Según los analistas, el tamaño medio de los descuentos ha alcanzado un nivel récord. Además, ha aumentado la proporción de planes de pago a plazos por parte de propietarios sin recurso a una hipoteca. ¿Hacia dónde se dirigirán los precios de la vivienda a finales de la primavera y principios del verano?

Según los resultados de abril, el aumento promedio del precio del metro cuadrado en Rusia logró mantenerse en la zona positiva, señaló Pavel Lutsenko, director general del portal federal “Mundo de Apartamentos”. Según sus estimaciones, de 70 ciudades de la Federación Rusa con una población de más de 300 mil personas, en 45 el precio de un metro cuadrado de vivienda aumentó, en 21 disminuyó y en 4 se mantuvo igual. El precio de los apartamentos de 1 m² en el mercado secundario ha experimentado un aumento especialmente fuerte en la región de Moscú (+1,9%), Izhevsk (+1,4%), Kursk (+1,2%), la región de Leningrado (+1,2%) y Kirov (+0,9%). El mayor descenso se produjo en Grozni (-1,6%), Murmansk (-0,7%), Novokuznetsk (-0,7%), Orel (-0,6%) y Volgogrado (-0,5%). En Moscú, el precio del metro aumentó un 0,7%, hasta 365.618 rublos, en San Petersburgo, un 0,4%, hasta 212.598 rublos. (ver tabla).

Según la evaluación de la directora ejecutiva de la empresa "Etazhi" Yulia Bocharnikova, entre las megaciudades rusas, el mayor aumento en el costo promedio por metro cuadrado basado en los resultados del mes pasado se registró en Novosibirsk (+ 1,6%), Volgogrado (+ 0,9%) y Perm (+ 0,7%), y una disminución - en Chelyabinsk (-1%), Omsk y Krasnodar (-0,7% cada uno), Voronezh (-0,6%), Krasnoyarsk y Nizhny Novgorod (-0,4% cada uno).

Sin embargo, el precio medio de un apartamento durante el segundo mes de primavera aumentó en 27 ciudades, disminuyó en 35 y se mantuvo sin cambios en 8. Según Lutsenko, el mayor aumento se registró en la región de Moscú (+2,3%), Kemerovo (+1,1%), Belgorod (+0,7%), Krasnoyarsk (+0,6%) y Kirov (+0,6%). La caída más profunda del precio medio de los lotes se produjo en Magnitogorsk (-2,5%), Saransk (-1,9%), Cheboksary (-1,7%), Tolyatti (-1,6%) y Ulyanovsk (-1,6%). Los apartamentos de la capital en el mercado secundario aumentaron de precio un 0,3%, hasta 22,2 millones de rublos, mientras que los de San Petersburgo no cambiaron en absoluto de precio y siguen costando 12,0 millones de rublos. En general, en las ciudades rusas, el precio medio de un terreno disminuyó en abril un 0,2%, hasta 6,4 millones de rublos. A modo de comparación: la última vez que la dinámica del precio total de un apartamento fue negativa fue hace un año, en abril de 2024.

La oferta en el mercado secundario ha aumentado un 19 % durante el último mes, ya que quienes habían retirado sus propiedades del mercado con la esperanza de obtener ingresos alquilándolas han regresado. Alquilar un apartamento no es tarea fácil. Y no es tan rentable, ya que los precios de alquiler llevan varios meses bajando, explicó Lutsenko. En su opinión, como los precios de los edificios nuevos se niegan obstinadamente a bajar, cada vez más compradores no dudan en fijarse en inmuebles secundarios, que son más asequibles.

Según explicó Yulia Bocharnikova a MK, en abril pasado aumentó el porcentaje de planes de pago a plazos de propietarios sin hipoteca. Los vendedores del mercado secundario se han vuelto más leales a esta herramienta para vender sus propiedades. Además, para plazos cortos están dispuestos a proporcionarlos sin cobrar intereses por utilizar el plan de cuotas y aumentar el costo del inmueble. Además, la mayor parte de las ventas actuales corresponden a propiedades que se venden con descuento. “El tamaño medio del descuento se mantiene en un nivel récord: entre el 6 y el 6,1 % del precio de oferta inicial”, enfatizó el especialista.

Otra tendencia interesante es que la demanda de apartamentos más grandes está creciendo. Según Bocharnikova, esto se nota especialmente en las ciudades que se encuentran bajo el régimen de hipotecas familiares para viviendas terminadas. Pero en otras localidades, los estudios y apartamentos de una habitación son menos populares debido a la creciente proporción de contratransacciones. Comprar una primera vivienda se ha vuelto problemático debido a las altas tasas de las hipotecas en el mercado secundario. “La proporción de transacciones con préstamos en el mercado secundario actualmente no supera el 20%, pero incluso entre ellas predominan las minihipotecas, cuando los compradores toman pequeñas cantidades faltantes en un nivel que no supera el 40-50% del costo del apartamento”, señaló el experto.

Según el pronóstico de Bocharnikova, en mayo y junio el volumen de suministro en la Federación de Rusia seguirá creciendo debido a la demanda limitada y, junto con ello, se intensificará la competencia por un comprador real. Por ello, espera que el descuento medio se mantenga elevado y aumente el uso de cuotas en la venta de pisos terminados, que se están convirtiendo en una herramienta de venta cada vez más habitual. Los precios medios, según ella, fluctuarán en la zona cercana a cero, mostrando pequeñas fluctuaciones.

Según Oleg Repchenko, jefe del Centro analítico “Indicadores del mercado inmobiliario IRN.RU”, el deshielo en el mercado inmobiliario terminado puede no durar mucho. Lo más probable, en su opinión, después de las largas vacaciones de mayo, comenzará a aparecer la temporada navideña en el mercado inmobiliario de Moscú. Actualmente no existen fuertes impulsores del crecimiento de la demanda ni de los precios: los precios de la vivienda siguen sobrecalentados, las hipotecas son inasequibles y los tipos de interés de los depósitos son muy atractivos. En estas condiciones, es mucho más rentable ahorrar para un apartamento o para la entrada que apresurarse a comprar, concluyó el analista.