Hay escasez de locales de calidad en los centros de negocios de la capital.

Los polos empresariales de Moscú están en plena efervescencia: dentro de la circunvalación de Moscú, los alquileres medios alcanzan niveles récord y la tasa de desocupación de oficinas, a pesar de la incorporación récord de nuevos espacios, se acerca a un mínimo histórico. Los espacios vacíos en los nuevos centros de negocios se están ocupando rápidamente, manteniendo las tasas de desocupación en niveles críticamente bajos.

«En Moscú, el precio medio del alquiler de oficinas de alta calidad dentro de la Circunvalación de Moscú ha aumentado un 38 % interanual, alcanzando los 35 000 rublos por metro cuadrado, sin incluir el IVA ni los gastos operativos, un máximo histórico», declaró Irina Khoroshilova, directora del departamento inmobiliario de oficinas de la consultora CORE.XP. En el distrito financiero central de la capital y en el clúster Moscú-Ciudad, los precios de alquiler han aumentado un 44 % interanual, alcanzando una media de 56 000 rublos por metro cuadrado en el tercer trimestre de este año.

«El nivel actual de los precios de alquiler es consecuencia directa de la escasez de espacios de calidad», recalcó la experta. Según ella, fueron principalmente los espacios caros de los nuevos proyectos los que entraron al mercado, mientras que los terrenos más pequeños y asequibles prácticamente desaparecieron de la oferta. El aumento significativo de los espacios de tamaño medio —de entre 1.000 y 3.000 metros cuadrados— también contribuyó al incremento del promedio ponderado.

Según Khoroshilova, los alquileres de oficinas de primera categoría han aumentado un 58 % interanual, hasta los 72 000 rublos por metro cuadrado al año, mientras que los de clase A han subido un 35 %, hasta los 47 000 rublos. Los alquileres de oficinas de clase B+ han aumentado un 9 %, hasta los 31 000 rublos, y los de clase B- un 92 %, hasta los 28 500 rublos.

«El crecimiento de los alquileres, generalmente más rápido de lo previsto, es típico de los inmuebles de alta calidad. Los inquilinos eligen distritos comerciales consolidados y están dispuestos a esperar a que haya espacio suficiente para expandirse; esto genera una lista de espera para los inmuebles de alta calidad en ubicaciones con alta demanda. Los centros de negocios en ubicaciones estratégicas con infraestructura desarrollada y altos niveles de servicio obtienen una ventaja competitiva, mientras que las oficinas en ubicaciones menos atractivas suelen experimentar un crecimiento de los alquileres prácticamente nulo», señaló Valentin Kusov, subdirector del Departamento de Bienes Raíces de Oficinas de Nikoliers.

«Tradicionalmente, las tarifas más asequibles se encuentran en ubicaciones fuera de la circunvalación de Moscú», afirmó Stepan Zaytsev, subdirector comercial del Business Club. Considera que los máximos históricos se alcanzaron en 2024 y que, para octubre de 2025, el mercado ya había entrado en una fase de estancamiento y corrección. Los principales factores que impulsaron estos máximos fueron la escasez estructural de espacios de calidad en el segmento de mercado ya construido. Las bajas tasas de desocupación en los edificios existentes de clase A y B+ durante un largo período permitieron a los propietarios imponer condiciones. Además, la alta demanda de empresas que buscaban oficinas de alta calidad, especialmente en ubicaciones privilegiadas (dentro del Tercer Anillo de Transporte), también influyó. Los propietarios de oficinas se vieron obligados a aumentar los alquileres debido al incremento de los costos operativos y la presión inflacionaria.

«El volumen de operaciones de alquiler ha disminuido un tercio en los últimos nueve meses, debido a la escasez de oferta de calidad y a los precios récord. Las ventas siguen siendo el principal motor del mercado», destacó Vladislav Stepanov, director general de ESVE Group. Stepanov considera que el perfil de los interesados ​​está cambiando y que la estructura de la demanda se está equilibrando. Ya no existe una marcada preferencia por el sector público, puesto que algunas necesidades se han cubierto. Las empresas de los sectores energético y de combustibles están activas, y la demanda de las empresas de TI se mantiene sólida.

Este año, los principales impulsores de la demanda de espacio para oficinas, según Maria Zimina, Directora del Departamento de Bienes Raíces de Oficinas de NF Group, fueron las empresas de los sectores de tecnología, medios de comunicación y telecomunicaciones (21%), así como las organizaciones que operan en los sectores bancario, financiero y de inversión (21%). Las empresas manufactureras ocuparon el tercer lugar en términos de demanda (16%).

«De enero a octubre, la demanda total (alquiler y compra) ascendió a 1.077.000 metros cuadrados», señaló Zaitsev. Añadió que la oferta está creciendo activamente gracias a las nuevas construcciones. Las ventas comenzaron en 2025 en 29 nuevos proyectos (867.000 metros cuadrados de oficinas de clase A y B+), el doble que el año anterior. El precio medio de venta de los edificios de oficinas al 1 de octubre era de 458.000 rublos por metro cuadrado (sin IVA), un 7% superior al del año anterior. El rango de precios es amplio: desde 167.000 hasta 1.300.000 rublos por metro cuadrado.

Según Ricci, los promotores inmobiliarios de Moscú anunciaron la finalización de aproximadamente 585.000 metros cuadrados de oficinas en el cuarto trimestre. Esto, sumado a los 537.000 metros cuadrados ya entregados entre enero y septiembre, elevará la oferta total de oficinas a 1,12 millones de metros cuadrados (véase el gráfico). Esta sería la cifra más alta desde 2014, cuando se construyeron 1,29 millones de metros cuadrados. Sin embargo, los plazos de entrega de algunos proyectos suelen prorrogarse hasta noviembre o diciembre del año siguiente, por lo que la cifra final podría ser inferior.

Sin embargo, incluso con volúmenes tan sustanciales, la tasa de desocupación no aumenta: la alta demanda de compra y alquiler de oficinas sigue disminuyendo. En octubre, había caído al 5,5 % y continúa acercándose al mínimo histórico de 2007, según informó Zimina. En la Clase A, la tasa ha disminuido 0,1 puntos porcentuales desde principios de año, hasta el 7,1 %, y en la Clase B, 0,5 puntos porcentuales, hasta el 4,7 %.

“En el entorno de mercado actual, la mayoría de los inmuebles se están ocupando total o parcialmente, y el volumen de espacio disponible de nueva construcción es insuficiente para satisfacer la demanda existente”, señaló Zimina. No prevé un aumento significativo en la proporción de espacio disponible: con escasez de oficinas en alquiler, una oferta limitada de espacio en construcción y una alta demanda, la mayor parte del espacio de oficinas se absorbe rápidamente en el mercado. En los próximos años, estima que la proporción de nuevas oficinas disponibles para alquiler no superará el 5-20% del volumen total de nuevas oficinas, mientras que la mayor parte estará destinada a la venta.

Según las previsiones de Kusov, las rentas base seguirán aumentando hasta 2030, tanto por el incremento de la oferta de viviendas vacantes, a una tasa anual promedio del 7%, como por la renegociación implícita de contratos para sustituir a inquilinos insolventes, a una tasa promedio del 15-20%. Kusov prevé que la tasa de vacantes para el periodo 2025-2030 sea del 5,3%.

Publicado en el periódico Moskovsky Komsomolets, nº 29645, 11 de noviembre de 2025

Titular de periódico: Moscú parece no poder saciar su sed de oficinistas.