Escasez controlada de metros cuadrados: en el "viejo" Moscú, el volumen de nuevas construcciones se ha reducido a la mitad.

Según los resultados del tercer trimestre de 2025, el mercado inmobiliario residencial primario en el casco antiguo de Moscú muestra una disminución constante de la oferta y un aumento de los precios, lo que genera un déficit manejable. De acuerdo con los analistas del sector residencial de CORE.XP, solo 49 edificios en 7 proyectos salieron al mercado durante el trimestre, en comparación con los 86 edificios en 14 proyectos del año anterior. En comparación con el año anterior, el volumen de nuevas construcciones se ha reducido a más de la mitad. ¿Qué distritos de Moscú impulsarán la demanda en el futuro cercano?

Según explicó Ekaterina Lomteva, directora y responsable del área de Bienes Raíces Residenciales de CORE.XP, a MK, el precio medio ponderado de venta dentro de los límites del casco antiguo de Moscú alcanzó los 712.238 rublos por metro cuadrado (+20% interanual y +0,3% intertrimestral). En las transacciones, el precio medio fue de 559.638 rublos por metro cuadrado (+5% interanual y +2% intertrimestral). Sin embargo, la diferencia entre el precio de venta y el precio final de transacción sigue siendo considerable, llegando hasta el 27%. La superficie media de los terrenos es de 49,9 metros cuadrados.

Según el experto, el número de operaciones hipotecarias aumentó un 58 % con respecto al mismo periodo del año anterior y un 40 % con respecto al segundo trimestre. La proporción de hipotecas aumentó 6 puntos porcentuales en ambos periodos. De enero a septiembre de 2025, los programas preferenciales representaron el 59 % del número y el 78 % del volumen total de los préstamos, mientras que el 19 % de las operaciones se realizaron mediante planes de pago a plazos.

Casi todos los distritos de Moscú experimentan una disminución en el inventario, con una caída general del mercado del 12%. Las regiones con mayores descensos interanuales son el Distrito Administrativo Sudoeste (-45%), el Distrito Administrativo Sudeste (-31%), el Distrito Administrativo Noreste (-28%) y el Distrito Administrativo Este (-18%). Mientras tanto, se observa un ligero aumento en la oferta en el Distrito Administrativo Oeste (+19%) y el Distrito Administrativo Norte (+4%). En este contexto, se está generando una demanda acumulada en zonas con menor oferta y mejor acceso al transporte, donde los programas de hipotecas y planes de pago a plazos impulsan aún más la actividad compradora.

Entre los grupos de demanda local en el mercado inmobiliario residencial primario del "viejo" Moscú, el analista destacó el Distrito Administrativo Oriental, donde el volumen de inventario cayó un 18%. En el Distrito Administrativo Oriental, se ha producido un cambio estructural hacia formatos de vivienda "familiares", con una reducción en el número de lotes disponibles con una superficie mínima.

En el sureste de Moscú, se observa una disminución de la exposición (-31%) en medio de la remodelación de zonas industriales y el lanzamiento de proyectos emblemáticos en el segmento de oficinas asequibles. El distrito de Yuzhnoportovy se erige como un nuevo centro de actividad empresarial y un punto neurálgico de la ciudad. El Distrito Administrativo Noreste combina un equilibrio entre una ciudad vertical y zonas verdes. En esta zona, la demanda se concentra en torno a las amplias áreas recreativas de VDNKh y el Jardín Botánico, lo que se traduce en un número limitado de nuevos proyectos y una disminución significativa de la exposición (-28%). Actualmente, se encuentran en construcción complejos residenciales en el distrito.

Tradicionalmente popular entre los moscovitas, el suroeste de la ciudad también experimenta una importante escasez de oferta. En el tercer trimestre de 2025, el inventario del mercado primario disminuyó un 45 % interanual. La demanda se concentra en el distrito de Obruchevsky, donde crece el interés acumulado de los compradores.

Así pues, ante la disminución del volumen de construcción y la escasez de nuevos proyectos en el mercado del Moscú «antiguo», las opciones para los compradores ya se encuentran considerablemente limitadas. Los presupuestos mínimos en los distritos este y sureste de la ciudad aún oscilan entre los 9,81 y los 12,13 millones de rublos (Distrito Administrativo Este) y los 20,9 millones de rublos (Distrito Administrativo Suroeste), si bien esta diferencia se está reduciendo gradualmente.

"El 'viejo' mercado de Moscú ha entrado en una fase de déficit controlado: con la finalización de nuevas construcciones reducida a más de la mitad, observamos la demanda latente más pronunciada en el Distrito Administrativo Oriental (Bogorodskoye, Golyanovo), el Distrito Administrativo Sudeste (Yuzhnoportovy), el Distrito Administrativo Noreste (cerca de VDNKh y el Jardín Botánico) y el Distrito Administrativo Sudoeste (Obruchevsky)", enfatizó Lomteva.

Predice que los proyectos que se convertirán en líderes serán aquellos que se ajusten perfectamente a la matriz de productos de ubicación y creen infraestructuras demandadas ya durante las primeras etapas de construcción. «Una estrategia racional para los compradores será fijar el precio al momento de la reserva y utilizar una combinación de hipoteca y planes de pago a plazos, cuya cuota de mercado en las transacciones actuales es consistentemente alta», concluyó la experta.

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