Encuesta de inversión universal: los inversores institucionales siguen centrándose en el sesgo local e ignoran los Eltifs

Durante meses, los inversores institucionales han estado afirmando que el mercado inmobiliario está tocando fondo. Esto significa que compradores y vendedores están volviendo a acercarse poco a poco. Una encuesta de Universal Investment lo confirma. El análisis anual se realizó por decimocuarta vez. Se encuestó a los inversores en julio y agosto de 2025 sobre su comportamiento de inversión y las expectativas del mercado.

Los fondos de pensiones, compañías de seguros, entidades de crédito y empresas alemanas participantes representan activos totales de aproximadamente 69 000 millones de euros. Entre las principales conclusiones del análisis se incluye la previsión de que la participación de los bienes inmuebles en su cartera total se mantenga constante en torno al 26 %. También se observan perspectivas de mercado más positivas y una clara tendencia hacia Europa.

La infraestructura se está consolidando poco a poco

Según los autores del estudio, debido al creciente interés en las inversiones alternativas, las inversiones inmobiliarias y en infraestructura se combinan cada vez más. Las inversiones en infraestructura también están presentes en muchas carteras. Sin embargo, el sector inmobiliario sigue predominando para el 62 % de los encuestados que combinan inversiones inmobiliarias y en infraestructura.

Casi el 14 % tiene una ponderación aproximadamente igual entre bienes raíces e infraestructura, mientras que el 21 % de los inversores ha invertido en bienes raíces, pero aún no en infraestructura. La proporción promedio de bienes raíces en la cartera total es del 26 %, y la de infraestructura, del 7 %. Ambas proporciones se mantendrán sin cambios durante los próximos doce meses, según el análisis.

El sesgo hacia el hogar persiste

Las carteras actuales de los inversores encuestados confirman una vez más su preferencia por el mercado nacional: actualmente, el 63 % de la cartera inmobiliaria se encuentra en Alemania y el 26 % en otros países europeos. América del Norte y Asia-Pacífico representan aproximadamente el 4 % cada una.

Con una participación total del 87%, las nuevas inversiones se centran en Europa. Se espera que el 32% de las nuevas inversiones se realicen en Europa, fuera de Alemania, mientras que la participación del 55% en Alemania subraya aún más el sesgo nacional. La proporción de nuevas inversiones planificadas en Asia/Pacífico y América del Norte, con un 5% cada una, es ligeramente superior a la cartera inmobiliaria actual de los participantes en la encuesta.

«La tendencia hacia Europa muestra que los inversores institucionales buscan mercados más estables y una mayor diversificación geográfica en Europa. Esto podría deberse a la incertidumbre derivada de los acontecimientos geopolíticos de los últimos meses», explica Kurt Jovy, director de Bienes Raíces en Universal Investment.

La oficina se mantiene a la vanguardia, la logística se pone al día

Las oficinas siguen siendo el tipo de uso principal en las carteras existentes, con casi el 37%, seguidas del residencial (21%), el logístico (17%) y el comercial (13%). En comparación con el año anterior, los inmuebles logísticos ganaron importancia, con un aumento de cuatro puntos porcentuales.

Se observan cambios en las nuevas inversiones planificadas: en particular, los inmuebles comerciales vuelven a tener una demanda cada vez mayor (13 por ciento de participación frente al 6 por ciento del año anterior), mientras que los inmuebles de oficinas han perdido el favor de los inversores (27 por ciento de participación frente al 34 por ciento del año anterior).

En cuanto a los nuevos tipos de uso, los encuestados piensan principalmente en invertir en edificios públicos, como escuelas, jardines de infancia u oficinas gubernamentales (41 %), así como en centros de datos (37 %).

Se esperan precios en aumento

En cuanto a los precios de los inmuebles para nuevas inversiones de todo tipo, los encuestados coinciden en gran medida: los precios de entrada son ahora más atractivos. En Alemania, el 38 % de los encuestados considera los precios bajos o justos (año anterior: 18 %), y solo el 48 % los considera altos, pero aún aceptables (año anterior: 65 %).

La evaluación es aún mejor en el resto de Europa. El 50 % de los participantes considera los precios bajos o justos (año anterior: 29 %), y el 50 % los considera altos, pero aún aceptables (año anterior: 59 %). Solo el 14 % de los encuestados en Alemania considera que los precios ya no son aceptables, y ninguno de los encuestados en Europa los considera aceptables.

En Norteamérica, los precios se califican como razonables o altos, pero aún aceptables, según el 38 % de los encuestados en cada caso. Los bienes raíces en la región Asia-Pacífico tienen precios razonables, con el 75 %, la gran mayoría de los encuestados, afirmando que tienen precios razonables.

Para el próximo año, la mayoría de los encuestados prevé un aumento de los precios inmobiliarios en Alemania (59%), Europa (excluyendo Alemania) (61%) y Asia-Pacífico (67%). El panorama es heterogéneo en Norteamérica. Mientras que el 44% de los encuestados prevé un aumento de los precios, el 56% anticipa una disminución. La rentabilidad media del flujo de caja prevista actualmente para nuevas inversiones es del 4,7%, lo que supone un aumento con respecto al año anterior (4,1%). Al mismo tiempo, el 27% de los inversores espera una rentabilidad inicial neta de entre el 3,0% y el 3,5% para 2026 en las mejores ubicaciones de las siete principales ciudades de Alemania.

El 36 % de los encuestados espera una rentabilidad inicial neta de entre el 3,5 % y el 4 %, o superior al 4 %, para el próximo año. Core y Core Plus siguen dominando las categorías de riesgo, con un 48 % cada una. Por lo tanto, la seguridad sigue siendo la máxima prioridad. Por otro lado, los inversores parecen dispuestos a asumir algo más de riesgo. Al menos la proporción de estrategias de valor añadido y oportunistas ha aumentado significativamente, alcanzando ahora el 21 % cada una.

“Por lo tanto, esperamos que los mercados de transacciones se reactiven gradualmente, incluso aunque muchos inversores todavía se están centrando en optimizar sus carteras inmobiliarias”, dice Jovy.

ESG e IA siguen siendo temas clave

Los criterios ESG siguen siendo un tema clave para los inversores institucionales. Alrededor del 72 % de los encuestados sigue otorgando máxima prioridad a los criterios ESG en sus inversiones inmobiliarias. Si bien el 90 % de los encuestados considera importante la inteligencia artificial, solo el 30 % ya la utiliza o planea utilizarla en diversas áreas de trabajo. El 30 % restante aún espera su evolución.

El 42 por ciento de los inversores utiliza el paquete completo de servicios de una o más empresas de gestión de inversiones maestras o de servicios para sus fondos, mientras que el 29 por ciento externaliza al menos actividades individuales de middle/back office, como la contabilidad de fondos o la elaboración de informes, a una empresa de gestión de inversiones de servicios.

El interés en los Eltifs sigue siendo bajo

Los vehículos más populares para el lanzamiento de nuevos fondos son los FIA nacionales especiales de tipo abierto alemanes, con plazos de inversión fijos y un enfoque inmobiliario, así como las SICAF, RAIF o SIF luxemburguesas, en forma de sociedad comanditaria simple (SCS) o sociedad comanditaria especial (SCSp). La mitad de los encuestados se inclina por estos dos vehículos. Entre los vehículos luxemburgueses, los inversores también se muestran interesados ​​en el FCP (39%) y en las SICAV, RAIF o SIF como SA (43%).

Sin embargo, incluso tras la revisión de la normativa, sigue sin haber interés en los Eltifs, al menos para inversiones inmobiliarias . Universal Investment no pudo proporcionar cifras que lo respalden cuando se le preguntó.

Los llamados fondos de copropiedad —en los que un inversor aporta sus propiedades existentes a un fondo sin perder la propiedad y, por lo tanto, en casos concretos, sin pagar impuestos sobre transmisiones patrimoniales— son de interés para aproximadamente un tercio de los encuestados. «Un vehículo de inversión atractivo con numerosas ventajas para los inversores», concluye Jovy.