Bedrohte Art: Moskau erlebt starken Rückgang der Studiowohnungen in Neubauten

Auf dem Primärmarkt des „alten“ Moskau verschwinden Studios zunehmend: In den letzten zwölf Monaten ist ihre Zahl zum Verkauf um 13 % zurückgegangen. Dies ist das Mindestangebot an Studios ab Mai 2022. Experten zufolge werden Studios in Moskauer Neubauten in naher Zukunft jedoch nicht vollständig verschwinden.

Laut Ruslan Syrtsov, Geschäftsführer von Metrium, gibt es auf dem Primärmarkt der Hauptstadt derzeit 7.914 Studios – Einzimmerwohnungen mit kombinierter Wohnküche. Dies ist der niedrigste Wert seit 34 Monaten. Ab Mai 2022 wurden monatlich über 8.000 Lose verkauft. Diese Zahl erreichte ihren Höhepunkt im Mai 2024, als 9.101 Ateliers in neuen Gebäuden im „alten“ Moskau ausgestellt wurden.

„Noch vor anderthalb Jahren gab es in Moskau über 30 Projekte, bei denen nur Studios verkauft wurden, aber heute ist praktisch nichts mehr übrig“, sagte Syrtsov gegenüber MK. Seinen Schätzungen zufolge sank der Anteil der Studios am gesamten Ausstellungsvolumen in den vergangenen zwölf Monaten um 2,2 Prozentpunkte – von 18,7 Prozent auf 16,5 Prozent. Infolgedessen hat sich die Zahl der zum Verkauf stehenden Studios und Dreizimmerwohnungen nahezu angeglichen, obwohl vor einem Jahr noch eine Lücke von eineinhalb Mal bestand.

„Der Rückgang der Zahl der zum Verkauf stehenden Studios erklärt sich durch Entscheidungen der Behörden der Hauptstadt: Verbote für die Gestaltung von Kleinwohnungen und den Bau neuer Apartmentkomplexe“, erklärte Igor Sibrenkov, kaufmännischer Direktor der Osnova-Unternehmensgruppe, gegenüber MK. Seiner Meinung nach ist dieses Format trotz des Verbots weiterhin sehr gefragt. Daher kommt es zu einer aktiven Erosion der Ateliers aus dem Ausstellungsbereich. Darüber hinaus kann ihre Fläche bis zu 30–35 Quadratmeter betragen, was mit der Fläche von Einzimmerwohnungen vergleichbar ist. Ateliers werden in erster Linie von Eltern für ihre studierenden Kinder, von jungen Menschen als Erstwohnung, von zugezogenen Berufstätigen aus der Region und von alleinstehenden Rentnern erworben.

Die Verteilung der Studios nach Segmenten des Primärmarktes im „alten“ Moskau sieht heute folgendermaßen aus: 3935 Grundstücke (49,4 % aller zum Verkauf stehenden Studios) gehören zum Massenmarkt, 3563 Grundstücke (45 %) gehören zur Business-Klasse, 392 Grundstücke (5 %) gehören zur Premium-Klasse und 24 Grundstücke (0,6 %) gehören zum Elite-Segment. Die Mehrheit der Studios wird ohne Fertigstellung verkauft – 3767 Grundstücke (47,6 %). Die Feinbearbeitung wird in 2.784 Studios (35,2 %) durchgeführt, die White Box in 1.363 Losen (17,2 %).

Der Durchschnittspreis für einen Quadratmeter Studiowohnung auf dem Moskauer Neubaumarkt beträgt heute 481.000 Rubel. Laut Sibrenkov ist der Indikator im vergangenen Jahr um 11,3 % gestiegen. Das Mindestbudget für ein Studioangebot beträgt 4,8 Millionen (für 19,4 Quadratmeter) im Verwaltungsbezirk Selenograd, das Höchstbudget beträgt 1,02 Milliarden (für 363,7 Quadratmeter) im Verwaltungsbezirk Zentral (in diesem Fall handelt es sich um ein Luxusgrundstück mit freier Aufteilung).

In großen Wohnanlagen werden mittlerweile weniger Studios geplant. Zur Erinnerung: Ab dem 1. August 2024 ist in Moskau ein Verbot für die Planung und den Bau von Wohnungen mit einer Fläche von weniger als 28 Quadratmetern in Kraft getreten. „Studios können zwar deutlich geräumiger sein, sind aber dennoch meist relativ klein. Da sie aktiv umgesetzt werden, orientieren sich potenzielle Käufer, vor allem Geringverdiener und Rentier-Investoren, auf dem Sekundärmarkt“, bemerkte Syrtsov. Seiner Prognose zufolge werden die Ateliers in Moskauer Neubauten in naher Zukunft nicht völlig verschwinden. Erstens bleiben den Kennern des „Euro-Formats“ relativ großzügige Möglichkeiten. Zweitens bleiben Großraumwohnungen bestehen, die beim Verkauf bedingt als Atelierwohnungen positioniert sind, voraussichtlich aber zu Mehrzimmerwohnungen umgebaut werden.