Verkäufer auf dem Sekundärmarkt werden durch Ratenzahlungspläne angezogen

Basierend auf den Ergebnissen des letzten Monats ist die Dynamik der durchschnittlichen Kosten einer Wohnung in den meisten Städten des Landes zum ersten Mal in den letzten 12 Monaten ins Negative gerutscht. Analysten zufolge hat die durchschnittliche Höhe der Rabatte ein Rekordniveau erreicht. Zudem ist der Anteil der Ratenkaufverträge von Eigentümern ohne Inanspruchnahme einer Hypothek gestiegen. Wie werden sich die Immobilienpreise im späten Frühjahr und frühen Sommer entwickeln?

Laut den Ergebnissen vom April konnte der durchschnittliche Anstieg des Quadratmeterpreises in Russland im positiven Bereich bleiben, bemerkte Pavel Lutsenko, Generaldirektor des föderalen Portals „World of Apartments“. Seinen Schätzungen zufolge stiegen in 45 von 70 Städten der Russischen Föderation mit über 300.000 Einwohnern die Kosten für einen Quadratmeter Wohnraum, in 21 sanken sie und in 4 blieben sie gleich. Besonders stark stiegen die Preise für 1-m²-Wohnungen auf dem Sekundärmarkt in der Region Moskau (+1,9 %), Ischewsk (+1,4 %), Kursk (+1,2 %), der Region Leningrad (+1,2 %) und Kirow (+0,9 %). Die stärksten Rückgänge gab es in Grosny (-1,6 %), Murmansk (-0,7 %), Nowokusnezk (-0,7 %), Orel (-0,6 %) und Wolgograd (-0,5 %). In Moskau stieg der Preis pro Meter um 0,7 % auf 365.618 Rubel, in St. Petersburg um 0,4 % auf 212.598 Rubel. (siehe Tabelle).

Nach Einschätzung der Geschäftsführerin des Unternehmens „Etazhi“, Julia Botscharnikowa, wurde unter den russischen Megastädten der größte Anstieg der durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter auf der Grundlage der Ergebnisse des letzten Monats in Nowosibirsk (+1,6 %), Wolgograd (+0,9 %) und Perm (+0,7 %) verzeichnet, ein Rückgang hingegen in Tscheljabinsk (-1 %), Omsk und Krasnodar (jeweils -0,7 %), Woronesch (-0,6 %), Krasnojarsk und Nischni Nowgorod (jeweils -0,4 %).

Allerdings stieg der Durchschnittspreis einer Wohnung im zweiten Frühlingsmonat in 27 Städten, sank in 35 und blieb in 8 unverändert. Laut Luzenko gab es den größten Anstieg in der Region Moskau (+2,3 %), Kemerowo (+1,1 %), Belgorod (+0,7 %), Krasnojarsk (+0,6 %) und Kirow (+0,6 %). Die stärksten Rückgänge des durchschnittlichen Grundstückspreises gab es in Magnitogorsk (-2,5 %), Saransk (-1,9 %), Tscheboksary (-1,7 %), Toljatti (-1,6 %) und Uljanowsk (-1,6 %). Die Preise für Wohnungen in der Hauptstadt stiegen auf dem Sekundärmarkt um 0,3 % auf 22,2 Millionen Rubel, während sich die Preise für Wohnungen in St. Petersburg überhaupt nicht änderten und weiterhin 12,0 Millionen Rubel kosteten. Insgesamt sank der Durchschnittspreis eines Grundstücks in allen russischen Städten im April um 0,2 % auf 6,4 Millionen Rubel. Zum Vergleich: Zuletzt war die Dynamik des Gesamtpreises einer Wohnung vor einem Jahr, im April 2024, negativ.

„Das Angebot auf dem Zweitmarkt ist im vergangenen Monat um 19 % gestiegen, da diejenigen, die ihre Immobilien zuvor vom Markt genommen hatten, in der Hoffnung, mit der Vermietung Geld zu verdienen, hierher zurückgekehrt sind. Es stellte sich heraus, dass die Vermietung einer Wohnung keine leichte Aufgabe ist. Und sie ist nicht besonders profitabel, da die Mieten seit einigen Monaten sinken“, erklärte Luzenko. Da die Preise für Neubauten hartnäckig nicht sinken wollen, zögern seiner Meinung nach immer mehr Käufer nicht, sich die günstigeren Zweitimmobilien genauer anzusehen.

Wie Julia Botscharnikowa gegenüber MK erklärte, sei im vergangenen April der Anteil der Ratenzahlungspläne von Eigentümern ohne Inanspruchnahme einer Hypothek gestiegen. Verkäufer auf dem Sekundärmarkt nutzen dieses Instrument zum Verkauf ihrer Immobilien immer häufiger. Darüber hinaus sind sie bereit, diese kurzfristig bereitzustellen, ohne Zinsen für die Nutzung des Ratenzahlungsplans zu berechnen und den Wert der Immobilie zu erhöhen. Außerdem entfällt der Großteil der Verkäufe derzeit auf Immobilien, die mit einem Preisnachlass verkauft werden. „Die durchschnittliche Rabatthöhe bleibt auf einem Rekordniveau – 6–6,1 % des ursprünglichen Angebotspreises“, betonte der Spezialist.

Ein weiterer interessanter Trend ist, dass die Nachfrage nach größeren Wohnungen steigt. Laut Bocharnikova ist dies besonders in Städten spürbar, in denen für Fertighäuser die Familienhypothek gilt. In anderen Lagen erfreuen sich Studios und Einzimmerwohnungen jedoch aufgrund des steigenden Anteils an Gegengeschäften einer geringeren Beliebtheit. Der Kauf eines Eigenheims ist aufgrund der hohen Hypothekenzinsen auf dem Sekundärmarkt problematisch geworden. „Der Anteil der Transaktionen mit Fremdkapital auf dem Sekundärmarkt übersteigt derzeit nicht 20 %, aber selbst darunter überwiegen Minihypotheken, bei denen Käufer kleine Fehlbeträge in Höhe von höchstens 40–50 % des Wohnungspreises aufnehmen“, so der Experte.

Nach Bocharnikovas Prognose wird das Angebotsvolumen in der Russischen Föderation im Mai und Juni aufgrund der begrenzten Nachfrage weiter steigen und damit einhergehend wird sich der Wettbewerb um echte Käufer verschärfen. Sie geht daher davon aus, dass der durchschnittliche Rabatt hoch bleiben wird und dass die Nutzung von Ratenzahlungen beim Verkauf fertiger Wohnungen zunehmen wird, die sich zu einem immer gängigeren Verkaufsinstrument entwickeln. Die Durchschnittspreise würden ihrer Meinung nach im Bereich nahe Null schwanken und nur geringe Schwankungen aufweisen.

Laut Oleg Repchenko, Leiter des Analysezentrums „Immobilienmarktindikatoren IRN.RU“, dürfte das Tauwetter auf dem Markt für Fertighäuser nicht lange anhalten. Seiner Meinung nach wird höchstwahrscheinlich nach den langen Maiferien die Ferienzeit auf dem Moskauer Immobilienmarkt beginnen. „Derzeit gibt es keine starken Treiber für Nachfrage- und Preiswachstum: Die Immobilienpreise sind nach wie vor überhitzt, Hypotheken unerschwinglich und die Einlagenzinsen sehr attraktiv. Unter solchen Bedingungen ist es viel rentabler, für eine Wohnung oder eine Anzahlung zu sparen, als einen überstürzten Kauf zu tätigen“, so der Analyst.