Nüfus değişikliğinden asla mantık yürütmeyin

İnsanların benim sürekli olarak "asla bir . . . üzerinden akıl yürütme" ilkesini tekrar tekrar dile getirmemden bıktıklarını biliyorum, ama bu sürekli bir sorun.

Schuyler Louie, John A. Mondragon ve Johannes Wieland tarafından yakın zamanda yapılan bir NBER konut araştırmasının özeti şu şekildedir:

Konut piyasalarına ilişkin standart görüş, coğrafya ve düzenlemeler gibi faktörler tarafından şekillendirilen yerel konut arzının esnekliğinin, konut fiyatları, konut miktarı ve nüfusun artan konut talebine verdiği tepkiyi güçlü bir şekilde etkilediğini savunur. Ancak, 2000'den 2020'ye kadar, daha yüksek gelir artışının, bir şehrin tahmini konut arz esnekliğinden bağımsız olarak, konut fiyatlarında, konut miktarında ve nüfusta aynı artışı öngördüğünü bulduk. Örneği 1980'den 2020'ye genişlettiğimizde, farklı esneklik ölçümleri kullandığımızda ve yerel konut talebini enstrümante ettiğimizde aynı örüntüyü buluyoruz. Genel bir talep-arz çerçevesi kullanarak, bulgularımızın, kısıtlı konut arzının ABD şehirleri arasındaki artan konut fiyatlarındaki farklılıkları açıklamada nispeten önemsiz olduğunu ima ettiğini gösteriyoruz. Bu sonuçlar, yerel konut ve işgücü piyasalarına ilişkin hakim görüşe meydan okuyor ve konut arzı kısıtlamalarının hafifletilmesinin, konut satın alınabilirliğinde beklenen iyileştirmeleri sağlamayabileceğini öne sürüyor.

Bu özeti ilk okuduğumda şüpheciydim. İnşaat kısıtlamalarının Kaliforniya ve Kuzeydoğu gibi yerlerdeki yüksek fiyatların birincil nedeni olmaması nasıl mümkün olabilir? Şüpheciliğimin haklı olduğu ortaya çıktı. Michael Weibe'nin yeni bir makalesinde şu özet var:

Louie ve diğerleri (2025) (bundan sonra LMW) konut arzı kısıtlamalarının ABD'deki konut fiyatları ve miktarlarındaki değişiklikleri anlamada niceliksel olarak önemsiz olduğuna dair kanıt sağladığını iddia ediyor. Bu kısa yorumda, LMW'nin ampirik modelinin tanımlanmadığını gösteriyorum. LMW konut talebini nüfus ve ortalama gelirin bir fonksiyonu olarak modeller. Ancak, arz kısıtlamaları nüfus artışının temel belirleyicisidir: yeni gelenler yeni konut inşasını kısıtlayan bir şehre taşınma konusunda daha az yeteneklidir. Dolayısıyla, LMW'de talepte dışsal bir değişim yoktur. Buna göre, ampirik sonuçlar konut arzı kısıtlamalarının rolü hakkında bilgilendirici değildir.

İlk makaledeki sorunu anlamakta zorluk çekiyorsanız, şu benzetmeyi düşünün. Diyelim ki biri, "Yüksek benzin vergileri Avrupalıların Amerikalılardan daha az benzin tüketmesinin (kişi başına) gerçek nedeni değil, gerçek nedeni daha küçük arabalara sahip olmaları ve toplu taşıma kullanmalarıdır." dedi. Bu iddiadaki sorun oldukça açık, değil mi? Avrupalıların daha küçük arabalar ve toplu taşıma kullanma eğilimi kısmen Avrupa'da benzin vergilerinin aşırı yüksek olduğu gerçeğini yansıtıyor. Ekonomistler buna "tanımlama sorunu" diyor. Piyasa değişikliklerinin talep kaymalarından mı yoksa arz kaymalarından mı kaynaklandığını belirlemek önemlidir. Ne fiyat ne de miktar bu soruyu cevaplayabilir.

Son yıllarda Kaliforniya'ya pek çok insan taşınmadı, ancak bunun nedeni burada yaşamak için çok az talep olması değil. Bunun yerine arz kısıtlamalarının Kaliforniya'daki konut fiyatlarını diğer eyaletlerin çoğundan çok daha yüksek seviyelere çıkarmış olması.