Liberallerin kampanya vaatleri konut krizinin çözümüne yardımcı olacak mı?

Mark Carney, ABD Başkanı Donald Trump'ın ticaret savaşı ve ilhak tehditleri gibi faktörlerin yanı sıra Kanada'nın konut krizini çözme planı gibi birkaç önemli vaade dayanan bir kampanya sayesinde Liberalleri dördüncü kez iktidara taşıdı.

Liberal Parti'nin " İkinci Dünya Savaşı'ndan bu yana en iddialı konut planı" olarak tanımladığı plan, yeni bir kamu şirketi kurarak "federal hükümeti konut inşa etme işine geri döndürmeyi" vaat ediyor.

Finansman, geliştirme ücretleri ve vergi politikalarını kapsıyor. Kanada'nın 2019'da çıkarılan bir yasayla konutu bir insan hakkı olarak tanıdığından bahsetmiyor.

Liberallerin konut dosyasındaki çalışmalarını denetleyecek kişi, Salı günü Carney'nin yeni kabinesinin açıklanmasıyla konut bakanı olarak atanan eski Vancouver belediye başkanı Gregor Robertson olacak.

CBC News, plan hakkında inşaat sektörünün önde gelen isimlerinden biri, bir ekonomist, bir insan hakları savunucusu ve bir şehir plancısıyla görüştü.

Yeni yaklaşımlara destek ve daha fazla konut sağlamak için acilen harekete geçilmesi gerektiği konusunda fikir birliği olsa da, Liberal stratejisi hakkında endişeler de var.

Öncelikle biraz bağlam.

Toronto'daki York Üniversitesi bünyesindeki bir araştırma ve politika örgütü olan Kanada Evsizlik Gözlemevi'nin raporuna göre, Kanada'da evsiz insan sayısının yılda 235.000 olduğu tahmin ediliyor.

Ancak başka bir rapor, gerçekliğin üç kat daha yüksek olabileceğini öne sürüyor ve İstatistik Kanada'nın verilerine göre Kanadalıların yüzde 11'i (1.690.000 kişi) yaşamları boyunca bir şekilde evsiz kaldığını söylüyor.

İstatistik Kanada'ya göre, 8,56 milyon Kanadalı, yani beş kişiden birinden biraz fazlası, barınma için vergi öncesi gelirinin yüzde 30'unu veya daha fazlasını harcamak olarak tanımlanan karşılanamayan konutlarda yaşıyor.

İstatistik Kanada verileri, kiracıların karşılayamayacakları konutlara sahip olma olasılığının en yüksek olduğunu gösteriyor, ancak 2024 sonbaharında yapılan bir Abacus Data anketi, Kanadalıların %57'sinin " finansal durumları değişirse, ister sahip olun ister kiralanmış olsun, evlerini kaybetmekten korktuğunu " bildirdi. Daha genç Kanadalılar arasında bu korku %71'e çıktı.

Hükümeti ev inşasına geri döndürmek

Liberaller, mevcut inşaat hızının iki katı olan yılda yaklaşık 500.000 yeni ev inşa edeceklerini, bunun bir kısmının da "kamu arazileri de dahil olmak üzere büyük ölçekte uygun fiyatlı konut inşa etmek" amacıyla Build Canada Homes adlı yeni bir kamu kuruluşu kurarak olacağını söylüyor.

Fikir, 1940'larda gaziler ve diğer vatandaşlar için evler inşa eden ve birkaç yıl içinde 40.000'den fazla düşük maliyetli ev üreten İkinci Dünya Savaşı programından esinlenmiştir.

Toronto'daki İnşaat Endüstrisi ve Arazi Geliştirme Derneği'nin (BILD) CEO'su Dave Wilkes, niyetin iyi olduğunu ancak yeni bürokrasi yaratmanın kötü bir fikir olduğunu söylüyor.

"Sektörümüz ev inşa etmede çok iyi. Başka bir inşaatçıya ihtiyacımız yok," diyen Wilkes, şimdi deneme zamanı değil, bürokrasiyi ortadan kaldırarak sektörün daha hızlı bir şekilde daha fazla ev inşa edebilmesi için zaman olduğunu ekledi.

Ancak BM'nin konut hakkı konusunda eski özel raportörü Leilani Farha, Kanada'nın özel sektörünün onlarca yıldır uygun fiyatlı konut ihtiyacını karşılamada başarısız olduğunu söylüyor.

Aynı zamanda evsizlik ve uygun fiyatlı konutlara odaklanan uluslararası bir kar amacı gütmeyen kuruluş olan The Shift'in küresel direktörü olan Farha, "Konut sektöründe özel sektöre çok fazla güvendiğinizde hesap verebilirliğinizi kaybedersiniz" diyor.

Ottawa sakini ayrıca federal hükümetin uygun fiyatlı konutların daha sonra piyasa bazlı kiraya tabi tutulmamasını veya satılmamasını garanti altına alması gerektiğini söyledi.

Geliştirme masraflarının azaltılması

Liberaller ayrıca belediyelerin, çok üniteli konut projelerinde yeni yerleşim yerlerinde inşaatçıların altyapı ve hizmetler için ödediği geliştirme bedellerini yüzde 50 oranında düşürmesini sağlayacaklarını ve gelir kaybını karşılamak için eyaletler ve bölgelerle birlikte çalışacaklarını söylüyor.

Wilkes, kesintinin her türlü konut türünde "eşitlik ve adalet sağlamak ve maksimum etkiyi sağlamak için" yapılması gerektiğine inandığını söyledi.

Ekonomist Mike Moffatt, şehirlerin kalkınma harcamalarından çok miktarda para kazandığını ve bu paraya ihtiyaç duyduğunu söyledi.

Ottawa Üniversitesi'ndeki Missing Middle Girişimi'nin kurucu direktörü olan Moffatt, orta sınıfı büyüten politikaları araştırıyor. Ona göre, federal hükümet, şehirlerin bu ücretleri azaltarak ev alıcılarına yardım etmesini sağlamak için "bu teşviklerin yeterince büyük olduğundan emin olmak" zorunda kalacak.

Yatırımcılara vergi teşviki

Liberaller ayrıca apartman inşa eden yatırımcıların, bu inşaatlar için yaptıkları harcamaları kişisel vergilerinden düşebilecekleri sözünü de verdi.

Hükümet kayıtlarına göre, 1970'lerde, çoklu ünite kiralama bina maliyet indirimi olarak bilinen bir politikanın , yaklaşık 200.000 ünitenin yaratılmasını teşvik ettiği kabul edildi.

Moffatt bu fikri çok beğendiğini ve bunun inşaatı teşvik edeceğini ve "yatırımcı faaliyetinin mevcut birimleri satın almaktan, gerçekten yeni, özel olarak inşa edilmiş kiralık konutlar yaratmaya dönüşeceğini" düşündüğünü söyledi.

Bu plan yatırımcılara fayda sağlarken, şehir plancısı Carolyn Whitzman, bunun düşük gelirli kiracılar için de iyi olduğundan emin olmak için kurallar konulmasını istiyor.

Toronto Üniversitesi Şehirler Okulu'nda yardımcı doçent olan Whitzman, yakın zamanda Kanada'nın konut krizi hakkında bir kitap yazdı . Son Liberal hükümetinin daha fazla kira yaratmak için 55 milyar dolarlık bir teşvik programı oluşturduğunu, ancak neredeyse hiçbirinin uygun fiyatlı olmadığını söyledi.

Ona göre, apartman inşaatına yönelik vergi teşvikleri geri gelirse, "1970'lerde olduğu gibi, uygun fiyatlı apartman üretimine vurgu yapılması" gerekiyor.

1 milyon doların altındaki evlerde GST yok

Liberal Parti'nin planı, ilk kez ev sahibi olacaklar için 1 milyon dolar ve altındaki evlerden alınacak mal ve hizmet vergisini (GST) kaldırmayı ve bu sayede 50.000 dolara kadar tasarruf sağlamayı vaat ediyor.

BILD GTA'dan Wilkes, bunun iyi bir fikir olduğunu ve herhangi bir alıcı için yeni bir ev inşasında ilk 1 milyon dolara kadar genişletilmesi ve eyalet vergi muafiyetleriyle eşleştirilmesi gerektiğini düşünüyor.

Whitzman ise ilk kez ev sahibi olmak isteyenlere yönelik GST (KDV) programını, ev sahibi olmak isteyenlerin çoğu için bir "hakaret" olarak nitelendiriyor.

Ülkenin büyük bir bölümünde ortalama yıllık geliri Kanada'da (yaklaşık 87.000 dolar) olan hanelerin ev satın alabileceği seviyeye getirmek için yüzde beşlik bir indirimin yeterli olmadığını söylüyor.

Ratehub'ın güncel emlak verileri ve ipotek faiz oranlarını kullanarak hazırladığı yakın tarihli bir uygunluk raporu, 87.000 dolarlık bir gelirin St. John's, Fredericton, Winnipeg ve Regina'da bir ev satın almaya yeteceğini, ancak Kanada'nın diğer büyük şehirlerinde ev satın almaya yetmeyeceğini gösteriyor.

Karşılaştırma yapacak olursak, Vancouver'da 240.000 dolar gelir elde edilirken, Calgary'de 125.000 dolardan biraz fazla, Toronto'da 217.000 dolar, Montreal'de 122.450 dolar ve Halifax'ta 120.000 dolardan biraz fazla gelir elde ediliyor.

Whitzman, "Politikacıların insanlarla sanki aptallarmış gibi konuşmasından gerçekten nefret ediyorum" dedi.

Programın öncelikli olarak "yüksek gelirli kişilerin ilk ev satın almalarını biraz daha kolaylaştırmak" amacıyla düzenlendiğini söyledi.

Yeni düşünme zamanı

Dört uzman da konut konusunda büyük değişiklikler olacağından umutlu.

Farha, "Bu konuda yeni düşüncelere ihtiyacımız var çünkü birçok gelir düzeyinde insanlar gerçekten sıkıntı çekiyor ve işler kontrolden çıktı." dedi.

Ayrıca insan hakları açısından Kanada'nın başarısız olduğunu ve "evsizliğin derhal ele alınması gereken bir ölüm kalım meselesi" olduğunu söyledi.

Whitzman ve Farha, Kanada'nın Birleşik Krallık, Fransa, Finlandiya ve Hollanda gibi ülkelerdeki hükümetlerin yaptığı gibi daha fazla piyasa dışı veya kamu konutu yaratması gerektiği konusunda hemfikir.

Farha bu konuyu yakından takip edecek.

"Liberal platform çok fazla kamu doları harcıyor," dedi. "Soru şu ki, her dolar için kamu değeri elde edecekler mi?"