Başkentteki iş merkezlerinde kaliteli mekan sıkıntısı yaşanıyor

Moskova'daki iş merkezleri hareketlilik içinde: Moskova Çevre Yolu'nda ortalama kira oranları rekor seviyelerde seyrederken, rekor düzeyde yeni ofis eklenmesine rağmen ofis boşluk oranı tarihi bir düşüşe yaklaştı. Yeni iş merkezlerindeki boş alanlar hızla piyasadan çekiliyor ve bu da boşluk oranlarını kritik düzeyde düşük tutuyor.

Danışmanlık firması CORE.XP'nin ofis gayrimenkul departmanı başkanı Irina Khoroshilova, "Moskova'da, Moskova Çevre Yolu'ndaki yüksek kaliteli ofislerin ortalama kira bedeli, KDV ve işletme giderleri hariç, metrekare başına 35.000 rubleye ulaşarak bir önceki yıla göre %38 arttı ve tarihi bir rekora imza attı," dedi. Başkentin merkezi iş bölgesinde ve Moskova-Şehir kümesinde ise kira bedelleri, bu yılın üçüncü çeyreğinde metrekare başına ortalama 56.000 rubleye ulaşarak bir önceki yıla göre %44 arttı.

Uzman, "Mevcut kira oranı seviyesi, kaliteli alan kıtlığının doğrudan bir sonucudur," diye vurguladı. Uzmana göre, pazara giren öncelikli alan yeni projelerdeki pahalı alanlar olurken, daha uygun fiyatlı küçük arsalar neredeyse tamamen ortadan kalktı. 1.000 ila 3.000 metrekare arasında değişen orta büyüklükteki alanlardaki önemli artış da ağırlıklı ortalamanın büyümesine katkıda bulundu.

Horoşilova'ya göre, birinci sınıf ofis kiraları bir önceki yıla göre yüzde 58 artarak metrekare başına 72 bin rubleye, A sınıfı kiralar yüzde 35 artarak metrekare başına 47 bin rubleye, B+ sınıfı ofis kiraları yüzde 9 artarak metrekare başına 31 bin rubleye, B- sınıfı ofis kiraları ise yüzde 92 artarak metrekare başına 28 bin 500 rubleye yükseldi.

Nikoliers Ofis Gayrimenkul Departmanı Müdür Yardımcısı Valentin Kusov, "Genellikle beklenenden daha hızlı kira artışı, yüksek kaliteli mülkler için tipik bir durumdur. Kiracılar köklü iş bölgelerini tercih ediyor ve genişleme için uygun alan beklemeye hazırlar; bu da yüksek talep gören konumlardaki yüksek kaliteli mülkler için bir bekleme listesi oluşturuyor. Gelişmiş altyapıya ve yüksek hizmet seviyelerine sahip önemli iş merkezlerindeki iş merkezleri rekabet avantajı elde ederken, daha az cazip konumlardaki ofisler genellikle sıfıra yakın kira artışı yaşıyor," dedi.

"En uygun fiyatlar geleneksel olarak Moskova Çevre Yolu dışındaki yerlerde bulunuyor," dedi Business Club Ticari Direktör Yardımcısı Stepan Zaytsev. Zaytsev, 2024'te tarihi zirvelere ulaşıldığına ve Ekim 2025 itibarıyla pazarın durgunluk ve düzeltme dönemine girdiğine inanıyor. Bu zirvelere yol açan ana faktörler, tamamlanmış pazar segmentinde yapısal olarak kaliteli alan sıkıntısı. Mevcut A ve B+ sınıfı binalardaki uzun süreli düşük boşluk oranları, ev sahiplerinin koşulları belirlemesine olanak sağladı. Ayrıca, özellikle seçkin lokasyonlarda (Üçüncü Ulaşım Halkası içinde) yüksek kaliteli ofis arayan şirketlerin yüksek talebi de bunda etkili oldu. Ofis sahipleri, artan işletme maliyetleri ve enflasyon baskısı nedeniyle kiraları artırmak zorunda kaldı.

ESVE Group CEO'su Vladislav Stepanov, "Son dokuz ayda kiralama işlemlerinin hacmi, kaliteli envanter eksikliği ve rekor seviyelerdeki talep oranları nedeniyle üçte bir oranında düştü. Satışlar bugün de ana pazar itici gücü olmaya devam ediyor," diye vurguladı. İlgili tarafların profilinin değiştiğine ve talep yapısının daha dengeli hale geldiğine inanıyor. Bazı ihtiyaçlar karşılandığı için artık kamu sektörüne yönelik önemli bir önyargı yok. Enerji ve yakıt sektörlerindeki şirketler aktif ve BT oyuncularından gelen talep güçlü kalmaya devam ediyor.

NF Group Ofis Gayrimenkul Departmanı Direktörü Maria Zimina'ya göre, bu yıl ofis alanına olan talebin ana itici güçleri teknoloji, medya ve telekomünikasyon sektörlerindeki şirketler (%21) ve bankacılık, finans ve yatırım sektörlerinde faaliyet gösteren kuruluşlar (%21) oldu. Üretim şirketleri ise talep açısından üçüncü sırada (%16) yer aldı.

Zaitsev, "Ocak-Ekim ayları arasında toplam talep (kiralama ve satın alma) 1.077.000 metrekareye ulaştı," diye belirtti. Yeni inşaatlar sayesinde arzın aktif olarak arttığını da sözlerine ekledi. 29 yeni projede (867.000 metrekare A ve B+ sınıfı alan) satışlar 2025 yılında başladı ve bu rakam bir önceki yılın iki katı. 1 Ekim itibarıyla ofis bloklarının ortalama liste fiyatı, bir önceki yıla göre %7 daha yüksek olan metrekare başına 458.000 ruble (KDV hariç) idi. Fiyat aralığı ise geniş: metrekare başına 167.000 ila 1,3 milyon ruble arasında değişiyor.

Ricci'ye göre, Moskova'daki geliştiriciler dördüncü çeyrekte yaklaşık 585.000 metrekare ofis alanının tamamlandığını duyurdu. Bu rakam, Ocak-Eylül aylarında teslim edilen 537.000 metrekare ile birlikte değerlendirildiğinde, toplam ofis alanı arzı 1,12 milyon metrekareye ulaşacak (grafiğe bakınız). Bu, 1,29 milyon metrekarenin inşa edildiği 2014 yılından bu yana en yüksek rakam olacak. Ancak, bireysel projelerin inşaat teslim tarihleri ​​genellikle bir sonraki yılın Kasım-Aralık aylarına ertelendiğinden, nihai rakam daha düşük olabilir.

Ancak, bu kadar büyük hacimlere rağmen boşluk oranı artmıyor: Ofis satın alma ve kiralamaya yönelik yüksek talep daha da azalıyor. Zimina'nın haberine göre, Ekim ayı itibarıyla %5,5'e gerileyen boşluk oranı, 2007'deki tarihi düşük seviyeye yaklaşmaya devam ediyor. A Sınıfı'nda bu oran, yıl başından bu yana 0,1 puan azalarak %7,1'e, B Sınıfı'nda ise 0,5 puan azalarak %4,7'ye geriledi.

Zimina, "Mevcut piyasa ortamında, çoğu mülk tamamen veya kısmen dolu olarak devreye giriyor ve yeni inşaatlardan elde edilen mevcut alan hacmi mevcut talebi karşılamaya yetmiyor," diye belirtti. Mevcut alan payında önemli bir artış beklemiyor: Kiralık ofis alanı sıkıntısı, inşaat halindeki alan arzının sınırlı olması ve yüksek talep nedeniyle, çoğu ofis alanı hızla piyasadan çekiliyor. Önümüzdeki yıllarda, kiraya verilecek yeni ofislerin payının, toplam yeni ofis alanı hacminin %5-20'sini geçmeyeceğini, büyük kısmının ise satılık olacağını tahmin ediyor.

Kusov'un tahminine göre, temel kira oranları 2030 yılına kadar hem boş envanter nedeniyle yıllık ortalama %7 oranında, hem de iflas etmiş kiracıların yerine yenilerinin alınması için sözleşme yenilemelerinin dolaylı olarak yeniden müzakere edilmesi nedeniyle yıllık ortalama %15-20 oranında artmaya devam edecek. Kusov, 2025-2030 dönemindeki boşluk oranının %5,3 olmasını bekliyor.

Moskovsky Komsomolets gazetesinin 29645 sayılı 11 Kasım 2025 tarihli sayısında yayımlanmıştır

Gazete manşeti: Moskova ofis çalışanlarına olan açlığını gideremiyor gibi görünüyor.