Gayrimenkul: Dairelerin fiyatı neden evlerden daha fazla arttı?

Gayrimenkul , karışık büyüme ve 2025'in ikinci çeyreğinden bu yana düşüşte olan bazı sektörlerin ortasında, bu yıl zafer kazanabilecek sektörlerden biri. Dolayısıyla, satılık gayrimenkul arzı artıyor ve bu da fiyat artışını tetikliyor. Henüz tarihi zirvelere ulaşmamış ve inşaat maliyetleri ile satış maliyetleri arasındaki fark hala geniş olsa da, artış belirgin ve önümüzdeki aylar için bazı soru işaretleri mevcut.
Inmoup'un yayınladığı verilere dayanarak hazırlanan Inmodata raporuna göre, ortalama kapanış fiyatları, müzakereler sonrasında açıklananlardan farklı olup, yıllık yaklaşık yüzde 18 oranında artış gösterdi. Inmoup Direktörü Marcos Herrera, dairelerin satış fiyatında konutlara kıyasla daha fazla artış yaşandığını belirtti.
Büyük Mendoza'nın merkezi bölgelerindeki dairelerin fiyatları, diğer nedenlerin yanı sıra, artan talep ve azalan arz nedeniyle arttı. Bu noktada Herrera, web sitesinde listelenen toplam mülklerin %35'inin daire, geri kalanının ise ev olduğunu ve bunun da dairelerdeki artışı açıkladığını ekledi. Ayrıca, genellikle güvenlikli bir sitedeki veya seçkin bölgelerdeki evlerden daha ucuzdurlar.
Herrera, " Daire sektörü her zaman daha dinamik ve rağbet gören bir segment olmuştur," diye vurguladı. Mendoza'da birçok yeni çift veya aile, daire yerine evi tercih etse de, konum ve fiyat genellikle paylaşımlı veya apartman dairesi konut kararını etkiliyor.
görüntü

Inmodata raporunu hazırlayan emlak ajansı Aele'nin başkanı Andi Landa, %18'lik artışın enflasyondan düşük olduğunu, dolayısıyla emlak fiyatlarının hala artış potansiyeli taşıdığını vurguladı. Bu durum yalnızca ekonominin geri kalanından, özellikle inşaat sektöründen değil, aynı zamanda sektörün gelecek yıl kredi ve ücretlerde değişiklik beklemesinden de kaynaklanıyor.
Landa, bunun ötesinde, daire fiyatlarındaki hareketliliğin evlere kıyasla daha fazla olmasının, dairenin ortalama fiyatıyla ilgili olduğunu ve bunun da daireye olan talebi artırdığını belirtti. Uzman , "Bir dairenin ortalama fiyatı yaklaşık 70.000 ABD doları iken, evlerin fiyatı 100.000 ABD dolarıdır," diye açıkladı.
Benzer şekilde, Mendoza Emlakçılar Koleji Başkanı Silvio Gigli, Mendoza Mimarlar Koleji'nin bildirdiğine göre, fiyatların arttığını, ancak henüz metrekare başına 1.000 dolar civarına ulaşmadığını belirtti. Özel veya nispeten zengin mahallelerdeki dairelerin evlere kıyasla daha fazla tercih edilmesinin, nihai fiyat üzerindeki etkisinden kaynaklandığı belirtiliyor.
Gigli, "60.000 dolarlık bir dairenin fiyatında %10'luk bir artış, 200.000 dolarlık bir evin fiyatında aynı artışla aynı etkiyi yaratmıyor," diye belirtti. Dolayısıyla, dairelerin göreceli olarak daha düşük fiyatları talebi ve dolayısıyla değerlerini artırıyor.
Krediler ve piyasaInmodata'ya göre, metrekare cinsinden konut arzı Ağustos ayında Temmuz ayına kıyasla %2,87 artarken, daire arzı sadece %0,62 arttı. Satılık mülklerdeki ve kayıtlı işlemlerdeki sürekli artışı yakından inceleyen Marcos Herrera , bu yıl şu ana kadar 2.000 satış işleminin kaydedildiğini vurguladı. Bunlar, Inmoup müşterileri tarafından listelenen ve satıldığı için listeden çıkarılan mülkler için işaretlenen işlemlerdir.
görüntü

Mendoza'da, eksik veya gecikmiş veriler nedeniyle tamamlanmış tüm tapuları takip etmek kolay değil, ancak yaklaşık 500 müşteriye ait 16.000 mülkle, yukarıda bahsedilen portal bir rehber niteliğinde. Marcos Herrera, "Ancak, bir mülkün satışa sunulana kadar listelendiği ortalama gün sayısı aydan aya azalıyor," diye gözlemledi.
Bu durum kısmen ipotek kredilerindeki artışla açıklansa da, bu araç hâlâ yetersiz ve mevcut durumda oldukça belirsiz. Hükümet faiz oranlarını artırmaya karar verdi ve bu durum ipotek kredilerinin maliyetini doğrudan etkiliyor. İpoteğe uygun mülkler ve geçen yıl sıfır ipotek faizi uygulanan kredi sayısı arttıkça, faiz oranları da yükseldi.
Bu durum, hem enflasyon hem de dolar kademeli olarak yükselmeye başlamadan önce zaten yaşanıyordu. Bu bağlamda, kredi vermedeki gecikme iki yönlü bir engel teşkil ediyor. Birincisi, seçimlerden sadece birkaç ay önce yaşanan belirsizlik nedeniyle operasyonların yavaşlaması, ikincisi ise elde edilen dolar farkı.
Görüşülen uzmanlar, bankaların önceden onaylanmış bir kredi için nihai kararı 90 ila 120 gün arasında verdikleri konusunda hemfikir. Mendoza Emlakçılar Birliği başkanı, konut fiyatlarının dolar cinsinden olduğunu, ancak kredilerin peso cinsinden verildiğini açıkladı. Bekleme süresi boyunca dolar yükselirse, alınan kredi ABD doları cinsinden daha düşük oluyor ve bu durum alıcı için zorluklar yaratıyor.
Inmoup'tan Marcos Herrera, gayrimenkul faaliyetlerinin seçim dönemlerinde tarihsel olarak yavaşladığını da sözlerine ekledi. Mevcut durumun ötesinde, gerçek şu ki, Nación hariç diğer bankalar ipotek sektörüne yatırım yapmadı. Andi Landa ve Herrera, "İpoteklerin menkul kıymetleştirilmesi kabul edilirse bu durum değişebilir," diye hemfikir.
Bu, düşük riskli portföyler arayan ve bu kredilerle desteklenen menkul kıymetler ihraç eden finansal tröstlere satılma olasılığını da içerir. Bu, likit olmayan kredileri sermaye piyasasında alınıp satılabilir araçlara dönüştüren ve ipotek kredilerinde daha düşük bir faiz oranı sağlayan bir mekanizmadır. Bugün, genel olarak, faiz oranları %8'den %10'a ve UVA'ya çıkmıştır.
losandes