В купленном мной доме завелись крысы. Могу ли я принять меры против продавца?

Я купил новый дом несколько месяцев назад и недавно услышал шум на чердаке. При осмотре я заметил крысиный помет.

Я спросил соседей, слышали ли они или видели что-либо, связанное с этим, но они ничего не сказали.

Однако один из них сказал, что предыдущий жилец моего дома задавал мне аналогичный вопрос.

Во время продажи я ни разу не спросил продавца о вредителях.

Они никогда не упоминали об этом в форме TA6, и это не было отражено в инвентаризации имущества .

Могу ли я потребовать возмещения от предыдущего владельца за расходы, понесенные при устранении этой проблемы, или это случай, когда покупатель должен быть осторожен? Если я могу потребовать, какова будет процедура?

Джейн Дентон из This is Money отвечает: Оценки численности крыс по всей Британии разнятся, но можно с уверенностью сказать, что их миллионы.

Коричневые крысы распространены и часто встречаются около домов, садов и в городских районах. Они могут вырасти до 15-27 сантиметров, с хвостами почти такой же длины.

Грызуны плодовиты и, по данным RSPCA, могут производить от 15 до 100 детенышей в год. Серые крысы размножаются круглый год.

Продавцы по закону обязаны предоставлять покупателям достоверную информацию о своей недвижимости.

Такие документы, как форма TA6, заполняются продавцом и предназначены для предоставления покупателю важной информации об объекте недвижимости.

Если продавец предоставляет неверную или неполную информацию, покупатель в некоторых случаях может предъявить продавцу иск о возмещении убытков или, если это произошло на более раннем этапе, отказаться от совершения покупки.

При заполнении формы TA6 от продавцов не требуется обладать юридическими или техническими знаниями или знаниями о событиях, которые произошли до того, как они стали владельцами недвижимости.

Вы сказали, что продавец не упоминал о крысах во время процесса передачи права собственности, но теперь вы обнаружили их на чердаке. Вы не делали предварительных запросов о вредителях на территории.

Неясно, знал ли продавец о крысах или нет, и это различие имеет важное значение.

Я попросил двух юристов высказать свое мнение относительно того, имеете ли вы право предпринять какие-либо действия против продавца.

Джеймс Нейлор, партнер юридической фирмы Naylor Solicitors, говорит: Обнаружение фекалий на недавно приобретенной территории вызывает беспокойство.

Но дает ли обнаружение вредителей после завершения строительства основание для подачи иска? Недавнее решение Высокого суда дает некоторые указания.

В деле 2025 года покупатели особняка в Ноттинг-Хилле стоимостью 32,5 миллиона фунтов стерлингов думали, что приобретают дворец, а не рай для любителей лепидоптероидов.

После завершения работ они обнаружили нашествие моли.

Подозревая, что продавец замял проблему под, по всей видимости, изъеденным молью ковриком, покупатели внимательно изучили ответы продавца на преддоговорные запросы.

Продавец прямо заявил, что проблем с вредителями не наблюдается.

Поэтому суд постановил, что покупатели имели право полагаться на заявления продавца, и установил, что продавец исказил существенные факты. В результате покупатели имели право расторгнуть договор.

Хотя факты, связанные с заражением молью, на первый взгляд схожи, между ними имеются важные различия.

В случае с молью покупатели задавали прямые и конкретные вопросы о вредителях, а ответы продавца были признаны ложными, учитывая его фактические знания.

В данном случае не было сделано никакого конкретного запроса относительно вредителей, и нет никаких доказательств того, что ответы продавца на форму информации об имуществе TA6 были ложными.

Кроме того, в деле о моли решение суда основывалось на фактической осведомленности продавца о серьезном заражении и на ложном характере его ответов на преддоговорные запросы.

В данном случае нет никаких доказательств того, что продавец знал о проблеме с крысами или что он дал ложный ответ.

Читать далее

Если бы был задан прямой вопрос о вредителях, а продавец отрицал, что знает об этом, хотя ему это было известно, то могло бы появиться заявление о введении в заблуждение, даже если бы факт заражения не был очевидным.

Кроме того, в текущем сценарии предпродажный осмотр не выявил никаких признаков наличия вредителей, и нет никаких указаний на ошибки инспектора.

Воспоминания соседа о какой-либо исторической проблеме в лучшем случае являются слухами и не обязательно являются доказательством наличия текущей проблемы или осведомленности продавца.

Дело моли служит напоминанием о том, что, хотя суды не потерпят ложных или вводящих в заблуждение ответов, особенно когда продавец знает о проблеме, при отсутствии конкретного расследования и доказательств ложных заявлений — как в настоящих фактах — принцип «покупатель, будь осторожен» действительно может возобладать.

И если не появятся дополнительные доказательства осведомленности и недобросовестности продавца, иск о возмещении судебных издержек вряд ли будет иметь основания.

Манджиндер Каур Атвал, директор по имущественному праву в Duncan Lewis Solicitors, говорит: « К сожалению, ваша ситуация похожа на ту, в которой оказываются многие покупатели: неприятная проблема с недвижимостью обнаруживается только после завершения сделки, и очевидных путей ее решения нет».

С юридической точки зрения принцип «caveat emptor» (покупатель должен быть бдителен) применяется к большинству покупок жилой недвижимости в Англии и Уэльсе. Обычно бремя исследования состояния недвижимости лежит на покупателе, прежде чем согласиться на покупку.

Однако это не конец истории. Есть несколько точек зрения, которые можно рассмотреть в зависимости от фактов вашего дела.

Форма информации об объекте недвижимости TA6, заполняемая продавцом, содержит вопросы о состоянии объекта недвижимости, в том числе о наличии вредителей или заражений.

Если продавец ответил «нет» на этот вопрос и знал, что на чердаке есть или были грызуны, это может быть приравнено к предоставлению ложных сведений.

Чтобы подать иск, вам необходимо доказать, что продавец знал о нашествии грызунов и намеренно не сообщил об этом, вы положились на его заблуждение, приняв решение о покупке недвижимости, и понесли финансовые убытки, такие как расходы на борьбу с вредителями или стоимость недвижимости.

Трудность заключается в доказательстве того, что знал продавец и когда. Соседи могут вспомнить, упоминали ли предыдущие жильцы об этой проблеме, и могут помочь установить, является ли проблема давней, хотя это не обязательно покажет, что последний продавец был в курсе.

Если в обзоре не было указано никаких признаков наличия вредителей, то вряд ли вы сможете предъявить иск инспектору, если только признаки не были настолько очевидны, что компетентный специалист должен был их заметить. Очевидно, что грызуны могут проникнуть в недвижимость после продажи, поэтому время имеет решающее значение.

Чтобы подать иск о искажении фактов, лучше всего начать с написания официального письма продавцу до начала судебного разбирательства, в котором изложить свою жалобу и любые убытки.

Затем вы можете запросить предварительное раскрытие информации, запросив соответствующую информацию, например счета-фактуры или сообщения об услугах по борьбе с вредителями.

Если продавец отрицает свою осведомленность или ответственность, вы можете подать иск в суд мелких тяжб, окружной суд или Высокий суд на более высокие суммы.

Ключом к успеху здесь является предоставление веских доказательств того, что продавец сознательно скрыл наличие вредителей, что не так-то просто.

Сохраняйте чеки, и если вы считаете, что у вас есть доказательства того, что продавец знал о проблеме, рассмотрите возможность обращения к юристу.

Хотя это и неприятно, расходы на решение проблем с грызунами обычно ложатся на покупателя, если только не будет доказано явное искажение информации.