Никогда не рассуждай на основе изменения численности населения

Я понимаю, что люди устают от того, что я постоянно повторяю максиму «никогда не рассуждай с точки зрения...», но это постоянная проблема.

Недавнее исследование NBER по жилищному строительству, проведенное Шуйлером Луи, Джоном А. Мондрагоном и Йоханнесом Виландом, имело следующий аннотацию:

Стандартный взгляд на рынки жилья гласит, что гибкость местного предложения жилья, сформированная такими факторами, как география и регулирование, сильно влияет на реакцию цен на жилье, количества домов и населения на растущий спрос на жилье. Однако с 2000 по 2020 год мы обнаруживаем, что более высокий рост доходов предсказывает тот же рост цен на жилье, количества жилья и населения независимо от предполагаемой эластичности предложения жилья в городе. Мы обнаруживаем ту же закономерность, когда расширяем выборку до 1980–2020 годов, используем различные меры эластичности и когда мы анализируем местный спрос на жилье. Используя общую структуру спроса и предложения, мы показываем, что наши выводы подразумевают, что ограниченное предложение жилья относительно неважно для объяснения различий в росте цен на жилье между городами США. Эти результаты бросают вызов преобладающему мнению о местных рынках жилья и труда и предполагают, что смягчение ограничений предложения жилья может не привести к ожидаемым улучшениям в доступности жилья.

Когда я впервые прочитал этот реферат, я был настроен скептически. Как это возможно, что ограничения на строительство не являются основной причиной высоких цен в таких местах, как Калифорния и Северо-Восток? Оказывается, мой скептицизм был оправдан. Новая статья Майкла Вайбе имеет следующий реферат:

Louie et al. (2025) (далее LMW) утверждают, что предоставили доказательства того, что ограничения предложения жилья количественно не важны для понимания изменений цен и количества жилья в Соединенных Штатах. В этом коротком комментарии я показываю, что эмпирическая модель LMW не идентифицирована. LMW моделирует спрос на жилье как функцию населения и среднего дохода. Однако ограничения предложения являются ключевым фактором, определяющим рост населения: новички в меньшей степени способны переехать в город, который ограничивает строительство нового жилья. Следовательно, LMW не имеет экзогенных колебаний спроса. Соответственно, эмпирические результаты неинформативны относительно роли ограничений предложения жилья.

Если у вас возникли проблемы с пониманием проблемы в первой статье, рассмотрите следующую аналогию. Предположим, кто-то сказал: «Высокие налоги на бензин не являются настоящей причиной того, что европейцы потребляют меньше бензина (на душу населения), чем американцы, настоящая причина в том, что у них меньшие автомобили и они пользуются общественным транспортом». Проблема с этим утверждением довольно очевидна, не так ли? Тенденция европейцев использовать меньшие автомобили и общественный транспорт частично отражает тот факт, что налоги на бензин чрезвычайно высоки в Европе. Экономисты называют это «проблемой идентификации». Важно определить, вызваны ли изменения на рынке сдвигами спроса или сдвигами предложения. Ни цена, ни количество не могут ответить на этот вопрос.

Не так уж много людей переехало в Калифорнию в последние годы, но это не потому, что здесь мало спроса на жилье. Скорее, это потому, что ограничения предложения подняли цены на жилье в Калифорнии до уровней, намного превышающих цены в большинстве других штатов.