Моя мама хочет купить квартиру для пенсионеров: плохая ли это идея?

Мой отец умер год назад, и моя мама хочет уменьшить жилплощадь. Ее здоровье не так хорошо, как раньше, и ей становится все труднее управлять домом.

Моя мама начала искать недвижимость в интернете и продолжает замечать квартиры для пенсионеров, которые ей нравятся. Некоторые из них выглядят прекрасно.

У меня есть опасения по поводу покупки ею квартиры для пенсионеров, но я не знаю о них слишком много. Мой брат начитался ужасных историй о заоблачных сборах и совсем не горит желанием.

На что следует обратить внимание моей маме, когда она начнет просматривать квартиры для пенсионеров, и какие потенциальные подводные камни могут возникнуть?

Джейн Дентон из This is Money отвечает: Пенсионная недвижимость ориентирована на пожилых покупателей и может быть представлена ​​в виде домов, квартир или бунгало.

Покупка квартиры для пенсионеров может быть привлекательным вариантом. Часто на месте есть сообщество, ряд доступных удобств и, в некоторых случаях, круглосуточные смотрители, пакеты услуг по уходу или охрана.

Однако вы правы, проявляя осторожность.

Вашей маме нужно будет убедиться, что ей не придется платить слишком много за квартиру для пенсионеров.

В некоторых случаях цена покупки может быть намного выше, чем стоимость аналогичного дома на открытом рынке — и это без учета дополнительных услуг.

Прежде чем решиться на это, вашей маме следует очень внимательно изучить все тарифы на услуги .

Согласно сайту сравнения домов престарелых Lottie, средняя еженедельная плата за обслуживание для пенсионного дома составляет £120,93, а средняя ежемесячная плата за обслуживание — £523,99. Она может быть намного выше в зависимости от доступных удобств.

Плата за обслуживание часто растет из года в год. Хотя жильцы могут оспорить эти требования в управляющей компании, это может занять много времени и быть стрессовым.

Большинство пенсионных объектов продаются в аренду, поэтому срок оставшейся аренды также является тем, на что следует обратить внимание. Короткая аренда может повлиять на стоимость перепродажи недвижимости, а ее продление может оказаться дорогостоящим.

Вашей маме также нужно быть осторожнее с любыми выходными или трансферными сборами, которые могут возникнуть позже. Из-за ограниченного круга покупателей пенсионные объекты также часто сложнее продать, а некоторые продаются с убытком.

Я попросил двух юристов высказать свое мнение по вашему вопросу.

Том Уилкинсон, партнер Bishop & Sewell LLP, говорит: Специализированные квартиры для пенсионеров — это относительно новое явление на рынке жилья, и они представлены в различных форматах.

Все они имеют разные соглашения и договоры аренды, поэтому вам будет полезно убедиться, что юрист или агент по сделкам с недвижимостью, действующий при любой покупке, четко разъяснит вам все «за» и «против».

Во многих случаях квартиры для пенсионеров в благоустроенных жилых комплексах могут стать подходящим жильем для людей, переезжающих в более пожилой возраст, а также предоставить им множество преимуществ.

К ним могут относиться готовое сообщество, ухоженное и энергоэффективное жилье подходящего размера в хорошем месте и, при необходимости, доступ к сестринскому уходу, надзирателям или надзору.

Однако любые услуги такого рода являются платными и представляют ценность для человека лишь в той мере, в какой они необходимы или используются.

Вашей маме следует учесть два основных недостатка: постоянные расходы и простота утилизации.

В большинстве квартир для пенсионеров взимается плата за обслуживание, чтобы компенсировать все расходы на коммунальные услуги.

Сумма этих расходов обычно указывается в договоре аренды, а для уже существующей застройки также должна быть история платы за обслуживание с подробным описанием уровней предыдущих расходов, которую можно просмотреть.

Однако, как правило, чем больше услуг предлагается, тем выше будут расценки.

Читать далее

Плата за обслуживание может взиматься на постоянной основе, например, каждые шесть месяцев или год, или может быть свернута с накоплением процентов и погашением только при продаже недвижимости. В любом случае, есть рассмотрение денежного потока.

Другой важной проблемой является простота (или невозможность) перепродажи. Некоторые квартиры для пенсионеров должны быть перепроданы на открытом рынке, в то время как другие имеют особые положения, требующие либо права преимущественного выкупа для свободного владельца, чтобы выкупить их обратно, либо даже возврата аренды свободному владельцу.

Любой из этих вариантов может потребовать от продавца выплаты суммы, которая меньше той, которую он считает рыночной стоимостью.

Даже при продаже на открытом рынке вам следует учитывать, что круг вероятных покупателей не так уж широк, поскольку существуют минимальные возрастные ограничения для лиц, имеющих право совершать покупки.

Более того, если продаваемая квартира находится в совершенно новом жилом комплексе, она может быть выставлена ​​на продажу одновременно с квартирами более новой очереди и может пострадать в сравнении.

Таким образом, квартиры для пенсионеров могут не вырасти в цене так же, как общий рынок недвижимости за тот же период.

Для правильного покупателя этот тип варианта имеет множество преимуществ. Однако есть много вопросов, которые следует учитывать как в целом, так и для каждого конкретного проекта и аренды.

Убедитесь, что ваш юрист объяснит вам потенциальные преимущества и недостатки недвижимости, а также варианты ее перепродажи.

Лиза Гиббс, партнер в юридической фирме HCR Law, говорит: « Квартиры для пенсионеров являются привлекательным вариантом для пожилых людей, но есть несколько моментов, которые следует учесть, прежде чем принять решение о покупке».

У некоторых владельцев или членов их семей впоследствии возникли трудности с продажей квартир.

Во-первых, проверьте срок аренды. Более короткий срок аренды, менее 80 лет, может означать, что вам придется платить за продление аренды, когда вы или ваша семья продадите недвижимость.

Это подразумевает выплату премии арендодателю, а также оплату судебных издержек вашему юристу и юристу вашего арендодателя.

Процесс продления договора аренды также может занять несколько недель и задержать процесс оформления права продажи.

Во-вторых, спросите об уровне платы за обслуживание. Если вы владелец дома, вы будете платить за все расходы, счета и ремонт, включая внешнюю отделку и мытье окон.

Владелец квартиры также должен платить пропорциональную долю расходов за блок. Это будет включать страхование зданий, уборку общественных зон и предоставление общественных удобств, таких как обеденные зоны.

Эти расходы различаются в зависимости от проекта и могут составлять от 1200 до более 4000 фунтов стерлингов в год. Плата за обслуживание не является постоянной цифрой и может увеличиваться из года в год.

Также следите за возрастными ограничениями. Большинство договоров аренды для пенсионеров предусматривают, что покупатель или постоянный арендатор должен быть старше 55 или 60 лет. Договоры аренды также часто требуют, чтобы покупатель был способен жить самостоятельно.

Читать далее

Кроме того, возраст любого сожительства должен соответствовать требованиям арендодателя. В типичном договоре аренды квартиры для пенсионеров покупатель должен быть старше 60 лет, а любой сожитель должен быть старше 55 лет.

Даже если многоквартирный дом был построен недавно, обязательно проведите обследование. Это позволит выявить, не было ли проникновения воды из квартиры, расположенной выше.

Вам также следует проконсультироваться по поводу стоимости перепродажи и спросить, есть ли доказательства того, что стоимость квартир в этом доме выросла с течением времени.

Наконец, попросите предоставить вам последнюю оценку пожарного риска и отчет EWS1 по облицовке.

Важно убедиться, что блок хорошо управляется с точки зрения пожарной безопасности. Если применимо, вашей маме нужно будет убедиться, что арендодатель выполнил все необходимые работы по облицовке или восстановлению балкона.

Если работы по восстановлению еще не предприняты, вашей маме, возможно, придется нести пропорциональную стоимость этого в будущем, что может быть очень дорого. Обязательно наймите юриста, чтобы проверить все детали.