Что нужно и чего нельзя делать: будьте бдительны при покупке недвижимости в Испании

Также важно проверить, все ли существующие строения на приобретаемой недвижимости зарегистрированы в земельном кадастре и были ли они построены законно, имеются ли необходимые разрешения на строительство.

Так называемые незаконные постройки широко распространены в Испании, особенно в южных прибрежных районах. Во многих случаях разрешение на строительство небольшого объекта могло быть получено ранее. Однако последующие реконструкции и расширения приводят к тому, что от первоначальной конструкции практически не остаётся следов, и вся застройка классифицируется как незаконная.

Отсутствие необходимых разрешений на строительство отдельных частей или всего объекта в целом часто приводит к проблемам с испанскими властями в дальнейшем. В результате покупатель подвергается значительным штрафам и/или, в отдельных случаях, выдаче ордера на снос.

Во многих случаях инвесторы сталкиваются с необходимостью последующего прохождения трудоёмких и дорогостоящих процедур легализации (узаконивания) существующих построек. Это зачастую требует значительных временных и трудозатрат, а также существенно увеличивает первоначальные инвестиционные затраты.

Информацию о возможности будущего развития, например, относительно запланированных работ по реконструкции и расширению, а также о планируемом использовании, всегда следует получать заранее и проверять, обращаясь за подтверждением к компетентному юристу.

То же самое относится к лицензиям и разрешениям на эксплуатацию, например, на эксплуатацию курортов или отелей, а также на сдачу апартаментов в аренду в туристических целях. Без соответствующих лицензий и разрешений, которые регулярно выдаются на местах городской администрацией (Ayuntamiento), законное использование коммерческой недвижимости, как правило, невозможно.

Нотариально заверенный договор купли-продажи и другие договоры

Как и в Германии, договоры купли-продажи недвижимости нотариально заверяются. Нотариальное заверение, сделанное испанским нотариусом, служит юридическим основанием для последующей регистрации покупателя в испанском земельном кадастре (Registro de Propiedad).

Но будьте осторожны! Даже договоры купли-продажи, составленные в частном порядке (Contratos privados de compraventa), или соглашения, часто предоставляемые потенциальному покупателю агентами по недвижимости или якобы независимыми экспертами, могут создавать обязательство приобрести недвижимость. В отличие от Германии, договоры купли-продажи недвижимости в Испании не требуют формальной формы.

Во многих случаях местные агенты по недвижимости или консультанты по недвижимости, работающие с испанскими застройщиками и разработчиками проектов, представляют потенциальным покупателям соглашения, известные как договоры резервирования, заказы на покупку, опционы на покупку или аналогичные.

Эти соглашения часто структурированы таким образом, что покупатель своей подписью обязуется совершить покупку и произвести оплату брокеру или застройщику, независимо от того, будет ли впоследствии заключен нотариально заверенный договор купли-продажи. Во многих случаях покупатель, считающий, что он просто делает юридически необязательную декларацию о намерении покупки, может избежать существующего обязательства по покупке, только уплатив штрафы и возместив убытки.

Даже если агент по недвижимости или продавец предлагают доверить сделку покупателю своему другу-юристу, следует проявлять осторожность. В Испании агенты по недвижимости, продавцы и юристы часто работают рука об руку. Это особенно актуально, если потенциальный покупатель приехал из-за границы и не знаком с испанскими правилами и обычаями.

В этой ситуации не следует полагать, что юрист, рекомендованный брокером или продавцом, будет последовательно представлять интересы своего фактического клиента, покупателя. Этот юрист, вероятно, также будет испытывать чувство ответственности перед брокером или продавцом, предоставившим ему мандат.

Оплата покупной цены и налоги

Покупная цена уплачивается в Испании либо банковским переводом, либо банковскими чеками, выданными испанскими банками (Cheques bancarios).

Ранее распространённая практика оплаты части цены покупки наличными при нотариальном оформлении сделки была практически полностью запрещена испанскими законодателями после финансового кризиса и кризиса недвижимости 2009/2010 годов. В настоящее время испанский нотариус, удостоверяющий договор купли-продажи недвижимости, обязан подтвердить оплату всей суммы покупки, предъявив соответствующие платёжные документы. «Кофейные паузы» во время нотариального оформления, во время которых наличные передавались из рук в руки, ушли в прошлое.

Купля-продажа недвижимости в Испании всегда влечет за собой возникновение налоговых событий в испанских налоговых органах (Agencia Tributaria). Покупатель недвижимости обязан подать налоговую декларацию о покупке в Испании. Применяется принцип самообложения (autoliquidación).

На первый взгляд это звучит просто и практично, но это также означает, что каждый покупатель недвижимости обязан подготовить налоговую декларацию и подать её в соответствующую налоговую инспекцию Испании. Подтверждение уплаты налогов, причитающихся при покупке недвижимости, является обязательным условием для регистрации покупателя в качестве владельца в земельном кадастре (Registro de Propiedad).

Варианты налогового планирования

Налоговое бремя является ключевым фактором для каждого инвестора в недвижимость, а также для частных лиц, при оценке своих инвестиций. В Испании одним из важных факторов является тот факт, что налоги, обычно взимаемые при сделках с недвижимостью (налог на передачу права собственности, подоходный налог, налог на прирост капитала), значительно различаются в зависимости от региона.

Это также относится к налогам на имущество, которые вступают в силу после приобретения, таким как налог на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio) и так называемый налог на богатство, который применяется к классам активов стоимостью более трех миллионов евро.

В Испании принцип, применяемый к иностранцам и нерезидентам при сделках с недвижимостью, заключается в том, что они могут выбирать, использовать ли для налогообложения своих операций общенациональные налоговые ставки или ставки автономных регионов, например, Андалусии, Балеарских островов или Каталонии.

Однако это право выбора, которым обладает покупатель недвижимости в Испании, также означает, что в рамках процедуры комплексной проверки налоговое бремя покупки недвижимости следует рассчитать дважды (сравнительные расчеты), чтобы определить, какой вариант является более выгодным для собственного проекта.

Краткое содержание

Выше описаны основы покупки недвижимости в Испании и часто возникающие подводные камни. Однако эта статья не предназначена и не может заменить индивидуальные консультации и представительство, которые в идеале должны начинаться с самого начала. Поэтому инвесторам в недвижимость следует проконсультироваться с квалифицированным и независимым юристом, как только они задумаются о покупке недвижимости в Испании.

Об авторе:

Бернхард Идельманн имеет докторскую степень в области права (диссертация по немецко-испанскому корпоративному праву). Он консультирует и поддерживает семейные офисы, инвесторов и состоятельных частных лиц из региона DACH по вопросам их инвестиций в Испании. Эта фирма, расположенная в Дюссельдорфе и имеющая офисы в Мадриде и Пальма-де-Майорке, специализируется на сделках в Испании.