Há escassez de imóveis de qualidade nos centros comerciais da capital.

Os polos empresariais de Moscou estão em plena expansão: dentro do Anel Viário de Moscou, os valores médios de aluguel atingiram níveis recordes, e a taxa de vacância de escritórios, apesar da adição recorde de novos espaços, aproximou-se de uma mínima histórica. Os espaços vazios em novos centros empresariais estão sendo rapidamente retirados do mercado, mantendo as taxas de vacância criticamente baixas.

"Em Moscou, o valor médio do aluguel de escritórios de alta qualidade dentro do Anel Viário de Moscou aumentou 38% em relação ao ano anterior, atingindo 35.000 rublos por metro quadrado, excluindo IVA e despesas operacionais, um recorde histórico", disse Irina Khoroshilova, chefe do departamento de imóveis comerciais da consultoria CORE.XP. No distrito comercial central da capital e no complexo Moscow-City, os valores de aluguel aumentaram 44% em relação ao ano anterior, atingindo uma média de 56.000 rublos por metro quadrado no terceiro trimestre deste ano.

"O nível atual dos preços de aluguel é uma consequência direta da escassez de espaços de qualidade", enfatizou a especialista. Segundo ela, foram principalmente os espaços caros em novos empreendimentos que entraram no mercado, enquanto os lotes menores e mais acessíveis praticamente desapareceram da oferta. O aumento significativo de espaços de tamanho médio — variando de 1.000 a 3.000 metros quadrados — também contribuiu para o crescimento da média ponderada.

Segundo Khoroshilova, os aluguéis de escritórios de primeira linha aumentaram 58% em relação ao ano anterior, chegando a 72.000 rublos por metro quadrado por ano, enquanto os aluguéis de escritórios de classe A subiram 35%, para 47.000 rublos. Os aluguéis de escritórios de classe B+ aumentaram 9%, para 31.000 rublos, e os de classe B- subiram 92%, para 28.500 rublos.

"O crescimento dos aluguéis, geralmente mais rápido do que o esperado, é típico de imóveis de alta qualidade. Os inquilinos escolhem distritos comerciais consolidados e estão dispostos a esperar por um espaço adequado para expansão — isso cria uma lista de espera para imóveis de alta qualidade em locais de alta demanda. Centros comerciais em localizações estratégicas, com infraestrutura desenvolvida e altos níveis de serviço, obtêm uma vantagem competitiva, enquanto escritórios em locais menos atrativos muitas vezes apresentam crescimento de aluguel próximo de zero", observou Valentin Kusov, Diretor Adjunto do Departamento de Imóveis Comerciais da Nikoliers.

"Tradicionalmente, as tarifas mais acessíveis são encontradas em locais fora do Anel Viário de Moscou", afirmou Stepan Zaytsev, Diretor Comercial Adjunto do Business Club. Ele acredita que os picos históricos foram atingidos em 2024 e que, em outubro de 2025, o mercado já havia entrado em uma fase de estagnação e correção. Os principais fatores que impulsionaram esses picos foram a escassez estrutural de espaços de qualidade no segmento de imóveis comerciais já construídos. As baixas taxas de vacância em edifícios de classe A e B+ existentes, ao longo de um longo período, permitiram que os proprietários ditassem as condições. Além disso, a alta demanda de empresas que buscam escritórios de alta qualidade, especialmente em localizações privilegiadas (dentro do Terceiro Anel Viário), também contribuiu para esse cenário. Os proprietários de escritórios foram forçados a aumentar os aluguéis devido ao aumento dos custos operacionais e à pressão inflacionária.

"O volume de transações de aluguel caiu um terço nos últimos nove meses, impulsionado pela escassez de imóveis de qualidade e por preços recordes. As vendas continuam sendo o principal motor do mercado atualmente", enfatizou Vladislav Stepanov, CEO do Grupo ESVE. Ele acredita que o perfil dos interessados ​​está mudando e a estrutura da demanda está se tornando mais equilibrada. Não há mais uma forte preferência pelo setor público, já que algumas necessidades foram atendidas. Empresas dos setores de energia e combustíveis estão ativas, e a demanda de empresas de TI permanece robusta.

Este ano, os principais impulsionadores da procura por espaços de escritório, de acordo com Maria Zimina, Diretora do Departamento de Imóveis Comerciais do NF Group, foram as empresas dos setores de tecnologia, mídia e telecomunicações (21%), bem como as organizações que atuam nos setores bancário, financeiro e de investimentos (21%). As empresas do setor manufatureiro ficaram em terceiro lugar em termos de procura (16%).

"De janeiro a outubro, a demanda total (aluguel e compra) atingiu 1.077.000 metros quadrados", observou Zaitsev. Ele acrescentou que a oferta está crescendo ativamente devido a novas construções. As vendas começaram em 2025 em 29 novos projetos (867.000 metros quadrados de espaço de classe A e B+), o dobro do ano anterior. O preço médio de venda de prédios comerciais em 1º de outubro era de 458.000 rublos por metro quadrado (sem IVA), 7% superior ao do ano anterior. A variação de preços é ampla — de 167.000 a 1,3 milhão de rublos por metro quadrado.

Segundo Ricci, as construtoras de Moscou anunciaram a conclusão de aproximadamente 585.000 metros quadrados de escritórios no quarto trimestre. Somados aos 537.000 metros quadrados já entregues entre janeiro e setembro, esses 1,12 milhão de metros quadrados de escritórios chegarão à oferta total (ver gráfico). Esse seria o maior número desde 2014, quando foram construídos 1,29 milhão de metros quadrados. No entanto, os prazos de construção de projetos específicos costumam ser prorrogados para novembro ou dezembro do ano seguinte, portanto, o número final pode ser menor.

Contudo, mesmo com volumes tão substanciais, a taxa de vacância não está aumentando: a alta demanda por compras e locações de escritórios está diminuindo ainda mais. Em outubro, havia caído para 5,5% e continua se aproximando da mínima histórica de 2007, informou a Zimina. Na Classe A, a taxa diminuiu 0,1 ponto percentual desde o início do ano, para 7,1%, e na Classe B, 0,5 ponto percentual, para 4,7%.

"No atual cenário de mercado, a maioria dos imóveis está sendo entregue total ou parcialmente ocupada, e o volume de espaço disponível em novas construções é insuficiente para atender à demanda existente", observou Zimina. Ela não prevê um aumento significativo na participação do espaço disponível: com a escassez de escritórios para locação, a oferta limitada de espaços em construção e a alta demanda, a maior parte dos escritórios é rapidamente absorvida pelo mercado. Nos próximos anos, ela estima que a participação de novos escritórios para locação não ultrapassará 5% a 20% do volume total de novos escritórios, enquanto a maior parte será destinada à venda.

Segundo a previsão de Kusov, os valores básicos de aluguel continuarão a subir até 2030, tanto devido à disponibilidade de imóveis vagos, a uma taxa média anual de 7%, quanto por meio de renegociações implícitas de contratos para substituir inquilinos insolventes, a uma taxa média de 15 a 20%. Ele prevê que a taxa de vacância para o período de 2025 a 2030 será de 5,3%.

Publicado no jornal Moskovsky Komsomolets, nº 29645, 11 de novembro de 2025.

Manchete do jornal: Moscou parece não conseguir saciar sua demanda por trabalhadores de escritório.