O que o plano de hipotecas de 50 anos de Trump pode significar para os compradores de imóveis

Uma hipoteca de 50 anos tornaria a compra de imóveis mais acessível? O governo Trump está trabalhando em um plano para um prazo de hipoteca que abrange cinco décadas, confirmou neste fim de semana o diretor da Agência Federal de Financiamento Imobiliário (FHFA), Bill Pulte, chamando-o de "uma mudança radical" e uma "arma potencial em um amplo arsenal de soluções que estamos desenvolvendo agora".

Os detalhes ainda são escassos, mas um financiamento de 50 anos poderia remodelar significativamente um mercado imobiliário onde 30 anos é a norma. Especialistas afirmam que os compradores que optarem por um financiamento mais longo terão parcelas mensais menores, mas um aumento considerável no custo total do empréstimo.

"Os mutuários podem conseguir pagar menos juros e principal mensalmente, já que o empréstimo seria parcelado ao longo de meio século", disse Kate Wood, especialista em empréstimos da NerdWallet, em um e-mail. "Mas o total de juros pagos ao longo da duração do empréstimo seria exorbitante, pois mesmo com uma taxa baixa, estamos falando de 50 anos de juros."

Considere um proprietário que deseja comprar uma casa de US$ 400.000 com uma entrada de 10%, o que exige um empréstimo de US$ 360.000.

Mesmo que os empréstimos de 30 e 50 anos tivessem a mesma taxa de 6,25% — o que especialistas consideram improvável —, os mutuários que optassem pelo prazo mais longo economizariam apenas cerca de US$ 250 por mês, disse Joel Berner, economista sênior do Realtor.com, à CBS News.

Na realidade, as taxas de juros dos financiamentos imobiliários de 50 anos provavelmente seriam mais altas do que as dos financiamentos de 30 anos, o que significa que essas economias mensais poderiam diminuir ainda mais, acrescentou ele.

No entanto, o total de juros desse mesmo empréstimo de 50 anos acumularia cerca de US$ 816.000, quase o dobro dos US$ 438.000 em juros pagos ao longo de um prazo de 30 anos, calculou ele.

Ao mesmo tempo, compradores com uma hipoteca de 50 anos acumulariam patrimônio muito mais lentamente do que aqueles com empréstimos de prazo mais curto, observou Wood. Isso ocorre porque uma parcela maior dos pagamentos iniciais é destinada aos juros, deixando menos para amortizar o principal.

"Pagar o empréstimo ao longo de tanto tempo também pode significar acumular patrimônio em um ritmo incrivelmente lento", disse ela.

A Agência Federal de Financiamento Imobiliário afirmou que está "avaliando todas as opções para lidar com a acessibilidade à moradia", incluindo a possibilidade de transferir ou transferir hipotecas. Um funcionário da Casa Branca acrescentou que "o presidente Trump está sempre explorando novas maneiras de melhorar a acessibilidade à moradia para os americanos comuns".

A proposta visa estimular a demanda por moradias em um momento em que muitos americanos estão sendo excluídos do mercado devido às altas taxas de juros dos financiamentos imobiliários e à valorização exorbitante dos imóveis, observou Berner.

De acordo com a Redfin, o proprietário de imóvel típico gasta atualmente 39% de sua renda com moradia, bem acima do limite de acessibilidade de 30% recomendado por especialistas financeiros.

As taxas de juros dos financiamentos imobiliários caíram este ano , mas permanecem acima de 6%, mais que o dobro das mínimas registradas durante a pandemia. Enquanto isso, os preços dos imóveis, embora ligeiramente abaixo do pico, atingiram uma média de US$ 410.800 no segundo trimestre, cerca de 25% a mais do que no início de 2020, segundo dados do Banco da Reserva Federal de St. Louis.

Embora também existam hipotecas de 15 anos, a maioria dos compradores de imóveis opta por empréstimos de 30 anos, pois os prazos permitem distribuir os pagamentos ao longo de um período mais longo, reduzindo os custos mensais, de acordo com o site de finanças pessoais Bankrate.

Uma hipoteca de meio século daria aos americanos um prazo ainda maior para quitar o empréstimo, mas especialistas afirmam que a economia mensal seria relativamente modesta, pois as taxas de juros para empréstimos de 50 anos provavelmente seriam mais altas do que para prazos de 30 anos.

Isso ocorre porque os credores consideram prazos mais longos como apresentando maiores riscos de inadimplência, observa Wood, do NerdWallet. Da mesma forma, as taxas para hipotecas de 15 anos são geralmente menores do que para empréstimos de 30 anos, porque os credores consideram o prazo mais curto como menos arriscado.

Atualmente, um empréstimo típico de 15 anos tem uma taxa de juros de cerca de 5,6%, segundo o Bankrate, em comparação com cerca de 6,25% para um empréstimo de 30 anos.

Prolongar os prazos de empréstimo pode aumentar a procura por parte dos compradores, mas isso pode fazer com que os preços das casas subam ainda mais, a menos que se construam mais habitações, acrescentou Berner — anulando qualquer benefício de prestações mensais mais baixas.

"Essa não é a melhor maneira de resolver o problema da acessibilidade à habitação", disse Berner.