Proprietários que alugam apenas no verão: "A renda pode triplicar ou quadruplicar a de uma semana na baixa temporada."

A atividade imobiliária entrou em sua tradicional hibernação de verão. Agências, bancos e cartórios estão trabalhando a meia-volta atualmente. No entanto, o mercado está mais desperto do que nunca. Os aluguéis de temporada prosperam durante o verão, especialmente se o destino tiver praia. O número de apartamentos turísticos na Espanha aumentou significativamente: "Passou de cerca de 418.000 apartamentos disponíveis em janeiro para mais de 610.000 em agosto", diz Sergio Cardona, analista do Observatório de Aluguéis, promovido pela Fundação Seguro Alquiler e pela Universidade Rey Juan Carlos.

O acesso a uma dessas casas é caro neste verão. O custo médio chega a 1.200 euros por semana, segundo a Tecnitasa. Nos destinos mais procurados, como Ibiza ou Marbella, o valor sobe para 3.300 euros, ou 471 euros por noite. E a conta pode chegar a 25.000 euros por sete dias em uma vila de luxo. A tentação de alugar a esses preços está atraindo proprietários que até agora não haviam considerado participar desse mercado.

Cada vez mais pessoas estão alugando seus imóveis — principalmente segundas residências — apenas no verão. "Julho e agosto representam entre 60% e 80% de todas as noites ocupadas ao longo do ano em destinos costeiros com alta sazonalidade. Em áreas urbanas, esse número gira em torno de 40%", afirma a StayAlliance, associação de acomodações de curta e média estadia.

O negócio é autoexplicativo: eles ganham em três meses — de julho a setembro — o que seria impossível em qualquer outra época do ano. "Pode triplicar ou quadruplicar a renda de uma semana na baixa temporada em destinos litorâneos com alta sazonalidade. Em cidades com menos sazonalidade, a diferença entre alta e baixa temporada também existe, mas é bem menos pronunciada", aponta a associação. E, se bem feito, a renda pode ser semelhante à de um aluguel residencial em um ano, embora a atividade implique uma carga tributária e custos operacionais que também devem ser considerados no cálculo dos números. Além disso, o proprietário deve se cadastrar no Cadastro Único de Aluguel Turístico para obter o código de identificação necessário para anunciar nas plataformas.

Na GuestReady, uma empresa de gestão completa de aluguéis de férias, cujo portfólio inclui clientes que alugam apenas entre junho e setembro, eles insistem que este é um modelo sazonal cada vez mais comum na Espanha, que "pode ​​resultar em retornos significativamente maiores do que em meses como março ou novembro". Eles quantificam isso: "Até 40% maior".

Os proprietários relutam em compartilhar suas experiências e concordam em fazê-lo sob nomes fictícios. "Ninguém quer porque tendem a ser criminalizados", diz uma corretora imobiliária (API) de Ibiza. Sonia, de 66 anos, oferece uma casa geminada no empreendimento Novo Sancti Petri, em Chiclana de la Frontera (Cádiz). "Costumo anunciar por duas semanas ou meses inteiros, mas se tenho pedidos para semanas, estudo, aumento um pouco o preço e não tenho problema. É para evitar semanas a mais", argumenta. No resto do ano, ela usa a casa esporadicamente, principalmente nos feriados prolongados. Só em agosto, ela ganha cerca de 8.000 euros. "Com o que se ganha no verão, a casa é mantida o ano todo, além da preservação do patrimônio, é claro", diz. Sonia aluga para conhecidos e pela Rentalia. "Eu cuido do resto (contrato, chaves, limpeza, etc.)."

Berta, de 55 anos, acaba de anunciar um bangalô de dois andares para alugar em Torrevieja (Alicante), uma cidade onde há mais casas vazias do que moradores o ano todo (dos mais de 122.700 imóveis, apenas cerca de 36.800 estão registrados como residência principal, segundo o Conselho Geral de Economistas). Esta é a primeira vez de Berta neste mercado. Ela aluga quinzenalmente, mas apenas no verão "para não destruir a casa, para evitar grandes gastos com a mudança de inquilinos e para sua tranquilidade". Aliás, "já nos ofereceram aluguéis de longa duração no inverno, mas não queremos perder o contato com a casa por tantos meses", explica. A casa é administrada por uma agência local que cuida de tudo (mudanças, saídas, limpeza, etc.). Por quinzena, a renda é de 1.700 euros. "Este ano, alugamos apenas duas quinzenas até agora, ou 3.400 euros." A comissão da agência e as taxas de limpeza são subtraídas deste valor.

Proprietário nacional

O perfil predominante é o do proprietário nacional. Sergio Cardona afirma que muitos deles "não consideram o aluguel residencial porque usam o imóvel como segunda residência no restante do ano". Em alguns casos, afirma a GuestReady, faz parte do planejamento pessoal ou familiar equilibrar os custos associados a viagens ou períodos de férias. No entanto, a StayAlliance insiste que a demanda não se limita às férias. "Em muitas áreas costeiras, a acomodação flexível também atende às necessidades de mobilidade profissional ou de trabalho, como trabalhadores temporários ou pessoal ligado ao setor de serviços, entre outros, que precisam de acomodação."

Além de autoexplicativo, o negócio é quase autodidata, já que a maioria das pessoas delega a gestão a uma empresa, especialmente aquelas que moram a quilômetros de sua segunda casa. "As comissões das plataformas de reservas online variam entre 15% e 20%, às quais se somam a limpeza e os impostos", explica a StayAlliance. A imobiliária cobra da Berta 10% mais € 40 pelo check-in e check-out , sem incluir a limpeza. "Combinar o uso residencial com o uso turístico é um fenômeno que faz parte de um modelo cada vez mais profissionalizado", afirma a StayAlliance.

Hoje em dia, as imobiliárias nos destinos mais procurados estão fervilhando. "Elas atendem muitos proprietários que optam por alugar suas segundas casas durante períodos em que não planejam estar lá", diz Carles Sala, porta-voz da Real Estate Agents of Catalonia.

O mercado de luxo também participa dessa onda. “Muitos proprietários, tanto nacionais quanto internacionais, optam por alugar suas casas apenas durante o verão. Estimamos que entre 35% e 40% dos proprietários do segmento residencial de luxo utilizem esse modelo”, afirma Rodrigo Lozano, diretor das Ilhas Baleares da Spain Sotheby's International Realty. Uma casa em Ibiza ou Maiorca pode ser alugada por entre € 10.000 e € 25.000 por semana durante julho e agosto. “Isso representa um aumento entre 100% e 300% em relação à baixa temporada. Mesmo imóveis menores e de alto padrão em áreas exclusivas podem dobrar sua tarifa normal.” Digamos que a casa seja alugada de julho a setembro: pode gerar uma renda bruta entre € 60.000 e € 150.000. “É uma estratégia financeira eficiente.” Alugar apenas no verão permite alta rentabilidade, mantendo o uso pessoal do imóvel no restante do ano, segundo o gerente.

Alguns proprietários estão dispostos a alugar apenas por meses. Em julho e agosto, em Dénia e Jávea (Alicante), os aluguéis podem variar entre € 25.000 e € 35.000, chegando a € 40.000 em alguns casos", estima Vicente Salamanca, diretor de vendas para Dénia e Jávea da Engel & Volkers.

Menos sazonalidade

Em comparação com outros mercados, embora seja verdade que a atividade esteja desacelerando, o verão não é mais um período completamente vazio, pelo menos para alguns. "Quem procura uma casa no verão tende a ser mais determinado, com prazos claros, seja por causa de uma transferência de emprego, uma mudança de família antes do final do ano letivo ou um investimento que deseja fechar antes do final do ano. Para aluguéis, é um período de pico de rotatividade", diz María Matos, Diretora de Pesquisa e Porta-voz da Fotocasa.

O declínio contínuo na oferta de moradias disponíveis e a crescente pressão da demanda estão fazendo com que a atividade — tanto em termos de compra quanto de venda e aluguel — permaneça mais estável ao longo do ano. O mercado se recusa a desacelerar com o calor . "A sazonalidade tradicional do mercado imobiliário está desaparecendo e há cada vez mais transações, mesmo no verão", explica José María Alfaro, presidente da Federação Nacional de Associações Imobiliárias (FAI). A federação garante que "muitas agências mantêm um nível de atividade estável ao longo do ano; as decisões de compra não desaceleram por causa dos feriados".

Iñaki Unsain, personal shopper imobiliário, é um bom exemplo dessa mudança. "Para nós, o verão não é sinônimo de pausa, mas sim de oportunidade, se você souber onde e como se locomover." Com base em sua experiência, ele explica que "alguns compradores aproveitam as férias para visitar imóveis. E se você está procurando há algum tempo, o verão pode ser a época ideal para tomar decisões com mais calma e menos pressa."

As imobiliárias de luxo também estão registrando um aumento significativo na atividade. Marbella é um bom exemplo. "É um destino internacionalmente reconhecido, e o verão traz um aumento notável de clientes interessados ​​em imóveis, seja para férias ou como investimento", afirma Smadar Kahana, diretor executivo da Engel & Völkers Marbella.