Najemcy mogą stracić w ciągu 30 lat o 340 000 funtów mniej niż właściciele domów

Jak wynika z nowego badania, w dłuższej perspektywie najemcy tracą setki tysięcy funtów w porównaniu z właścicielami domów.

Według analizy przeprowadzonej przez brokera kredytowego Mortgage Advice Bureau, w Anglii wynajmowanie zamiast posiadania może spowodować, że przeciętna osoba będzie o 338 170 funtów uboższa w ciągu trzech dekad.

W badaniu porównano średnie początkowe i bieżące koszty wynajmu i posiadania nieruchomości, korzystając z publicznie dostępnych danych pochodzących z takich źródeł, jak Zoopla, Urząd Statystyk Narodowych i rząd Wielkiej Brytanii.

Porównano średnie koszty wynajmu i zakupu domów na przestrzeni różnych okresów i stwierdzono, że już po dwóch latach sytuacja właścicieli domów zaczyna się poprawiać.

W miarę upływu czasu roczne opłaty za wynajem rosną, a wysokość rat kredytu hipotecznego pozostaje w zasadzie stała, różnica między kosztami wynajmu i posiadania domu zwiększa się z czasem.

Szacuje się, że po 10 latach właściciele domów będą w lepszej sytuacji nawet o 12 157 funtów niż osoby wynajmujące.

Następnie w badaniu sprawdzono, co by się stało, gdyby właściciel domu zainwestował zaoszczędzone przez siebie pieniądze w porównaniu z osobą wynajmującą.

Gdyby tak zrobili, suma ta mogłaby wzrosnąć do 14 358 funtów w ciągu dziesięciu lat, generując dodatkowy zysk w wysokości 2 202 funtów.

Do 14. roku zainwestowane oszczędności mogą osiągnąć kwotę 39 539 funtów – wystarczającą na pełne odzyskanie typowego depozytu przy pierwszym zakupie nieruchomości.

A do 16. roku życia zainwestowane oszczędności mogą wzrosnąć do kwoty 55 547 funtów – co wystarczy na przykład na spłatę przeciętnego zadłużenia z tytułu pożyczki studenckiej w Anglii.

Szacuje się, że w ciągu 30 lat właściciele domów mogliby zaoszczędzić 206 031 funtów na samych kosztach mieszkaniowych, nie wliczając wzrostu cen nieruchomości.

Gdyby te oszczędności były inwestowane stopniowo, mogłyby przynieść dodatkowe 132 139 funtów, co zwiększyłoby łączną utraconą szansę finansową dla najemców do 338 170 funtów.

Według badania oznacza to, że po 30 latach koszt finansowy wynajmu w porównaniu z posiadaniem domu na własność może wynieść nawet 30,88 funtów dziennie lub 11 272 funtów rocznie.

W niektórych miastach różnica jest jeszcze większa. W Londynie stracona szansa sięga 540 687 funtów – czyli prawie 50 funtów dziennie.

W Bristolu najemcy mogą stracić oszałamiającą kwotę 573 110 funtów w ciągu 30 lat, podczas gdy w Manchesterze kwota ta sięga 428 223 funtów.

Co ciekawe, nabywcy domów mogliby zaoszczędzić więcej w Bristolu niż w Londynie, ponieważ różnica między miesięczną ratą czynszu a ratą kredytu hipotecznego jest w Bristolu znacznie większa.

Właściciele domów dostrzegają tam większe oszczędności już na wcześniejszym etapie.

W obliczeniach badania nie uwzględniono potencjalnego wzrostu cen nieruchomości.

W ciągu ostatnich 30 lat średnia cena nieruchomości w Wielkiej Brytanii wzrosła o 414 procent, z 51 617 funtów do 265 497 funtów.

Choć taki poziom wzrostu może się nie powtórzyć w ciągu najbliższych 30 lat, jest z pewnością bardziej prawdopodobne, że ceny nieruchomości wzrosną w ciągu najbliższych trzech dekad.

Obejmowało to jednak typowe jednorazowe koszty, takie jak pięciotygodniowa kaucja płacona przez najemców.

Przeczytaj więcej

Dla kupujących obejmowało to typowy depozyt, opłaty za wycenę, opłaty za przygotowanie kredytu hipotecznego, opłaty za inspekcję nieruchomości, honoraria adwokackie i ubezpieczenie budynku. Obejmowało również regularne koszty konserwacji i napraw, z którymi muszą się liczyć właściciele domów.

Uwzględniono również regularne koszty ponoszone zarówno przez kupujących, jak i wynajmujących, w tym podatek lokalny, media, szerokopasmowy dostęp do Internetu, ubezpieczenie mienia i licencję telewizyjną.

Jednak badanie może nie uwzględniać kosztów opłaty skarbowej . Jeśli chodzi o opłatę skarbową, obliczenia opierają się na założeniu, że przeciętny nabywca po raz pierwszy nie zapłaci opłaty skarbowej od domów nabytych za kwotę poniżej 300 000 funtów.

Nie bierze się też pod uwagę przyszłych przeprowadzek najemcy lub kupującego, ponieważ jest to coraz trudniejsze obliczenie przy zbyt wielu zmiennych.

Koszty opłat skarbowych dla firm przeprowadzkowych mogą z czasem okazać się poważnym obciążeniem finansowym, zwłaszcza gdy firma przeprowadza się w większym lub mniejszym zakresie.

Osoba przeprowadzająca się do nieruchomości wartej 300 000 funtów będzie musiała zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 5000 funtów, ktoś kupujący dom za 500 000 funtów będzie musiał zapłacić 15 000 funtów, a ktoś przeprowadzający się do nieruchomości wartej 750 000 funtów będzie musiał zapłacić 27 500 funtów.

Dwie trzecie najemców marzy o kupnie domu, według oddzielnego badania przeprowadzonego przez Censuswide na 5000 osób. Jednak ponad jedna czwarta uważa, że nigdy nie będzie ich na to stać.

Ostatecznie wyzwanie, jakie stoi przed osobą rozpoczynającą karierę zawodową, zależeć będzie od tego, gdzie dana osoba mieszka w kraju, a także od tego, ile może zaoszczędzić każdego miesiąca.

Według badania najczęściej wymienianymi barierami utrudniającymi posiadanie własnego domu są wysokie ceny nieruchomości, oszczędzanie na wkład własny, niepewność zatrudnienia lub dochodów oraz obawy dotyczące kwalifikowalności do kredytu hipotecznego .

Jednakże wiele z tych postrzeganych przeszkód może okazać się trudniejszych do pokonania, niż zdają sobie z tego sprawę najemcy.

Na początek należy zaznaczyć, że ceny domów nie wzrosły przez ostatnie trzy lata, podczas gdy średnie dochody rosły.

Przeczytaj więcej

Według Nationwide Building Society średnia cena domu wynosi 271 619 funtów, co oznacza, że średnie ceny są nadal niższe niż szczyt z sierpnia 2022 r., kiedy to osiągnęły 273 751 funtów.

Spowodowało to, że ceny domów stały się bardziej przystępne w porównaniu ze średnimi dochodami.

Jak podaje Nationwide, ceny domów są obecnie średnio bardziej przystępne niż 20 lat temu.

Nationwide ujawniło, że w okresie od kwietnia do czerwca tego roku średnia cena domu w Wielkiej Brytanii była 5,8 razy wyższa od średniej rocznej pensji osoby pracującej w pełnym wymiarze godzin.

Jest to wartość nieznacznie niższa niż w tym samym okresie trzech miesięcy w 2005 r., gdy średnia cena domu stanowiła 5,9-krotność średniej rocznej pensji pełnoetatowej.

W ciągu ostatnich 20 lat ceny domów wzrosły o 73 procent, podczas gdy w tym samym okresie zarobki wzrosły o 76 procent.

Jednakże w ciągu ostatnich pięciu lat dostępność kredytów hipotecznych pogorszyła się ze względu na gwałtowny wzrost stóp procentowych w latach 2022 i 2023.

W lipcu 2020 r. osoba kupująca obligacje z 20-procentowym wkładem własnym mogła liczyć na oprocentowanie pięcioletnich obligacji wynoszące zaledwie 1,7%.

Obecnie większość kupujących zabezpiecza się oprocentowaniem kredytów hipotecznych na poziomie około 4-5%. Najniższe pięcioletnie oprocentowanie dla osób kupujących z wkładem własnym w wysokości 20% wynosi 4,15%.

Osoba kupująca nieruchomość w 2020 r. z kredytem hipotecznym w wysokości 200 000 funtów przy oprocentowaniu 1,7% i 25-letnim okresie spłaty płaciłaby 818 funtów miesięcznie.

Jednak ktoś, kto kupuje dziś nieruchomość z kredytem hipotecznym w wysokości 200 000 funtów i 25-letnim okresem spłaty przy stopie procentowej 4,15%, może spodziewać się płacenia 1072 funtów miesięcznie.

Według sondażu przeprowadzonego przez Mortgage Advice Bureau ponad połowa najemców stwierdziła, że rozważyłaby zakup mieszkania, gdyby wysokość rat kredytu hipotecznego odpowiadała wysokości czynszu.

Ostatecznie, biorąc pod uwagę znaczny wzrost czynszów w ostatnich latach, istnieją miejsca, w których raty kredytów hipotecznych będą niższe niż czynsze za podobne nieruchomości.

Zgromadzenie środków na wkład własny często stanowi największą barierę. Jednak wielu kredytodawców oferuje obecnie kredyty hipoteczne z wkładem własnym już od 5-10%.

Niektóre z nich oferują nawet kredyty hipoteczne ze 100-procentowym oprocentowaniem, choć oprocentowanie takich produktów może być wysokie.

W ostatnich miesiącach pożyczkodawcy zaczęli również łagodzić zasady dotyczące zdolności kredytowej, umożliwiając ludziom pożyczanie większych kwot.

Według Mortgage Advice Bureau przeciętny nabywca, który jeszcze kilka miesięcy temu mógł pożyczyć 200 000 funtów, teraz może pożyczyć nawet 240 000 funtów.

Nationwide poszerza dostęp do kredytu hipotecznego „Helping Hand”, umożliwiając osobom kupującym nieruchomość po raz pierwszy pożyczenie kwoty nawet sześciokrotnie wyższej od ich dochodów przy wpłacie depozytu wynoszącej zaledwie 5 procent.

Kwalifikujący się nabywcy nieruchomości po raz pierwszy mogą teraz ubiegać się o ten kredyt hipoteczny, jeśli ich pensja wynosi 30 000 funtów (wcześniej 35 000 funtów), a także osoby składające wspólny wniosek o łączną pensję wynoszącą 50 000 funtów (wcześniej 55 000 funtów).

Dla niektórych najemców może to oznaczać, że nie będą musieli oszczędzać na kaucję tak długo, jak przewidywali.

Badanie ujawniło, że przeciętny czas oszczędzania na wkład własny wśród właścicieli domów wyniósł zaledwie 2,84 roku.

Dla porównania, przeciętny najemca wynajmuje mieszkanie od 7,43 lat.

Ben Thompson, zastępca szefa Mortgage Advice Bureau uważa, że wielu najemców długoterminowych miało już czas na zaoszczędzenie pieniędzy i zakup, ale nie podjęło żadnych działań.

„Nasze badania ujawniają, że wielu najemców jest znacznie bliżej zakupu, niż im się wydaje, pomimo barier, które dostrzegają” – powiedział Thompson

Warunki dla osób chcących po raz pierwszy kupić mieszkanie znacznie się poprawiły w ciągu ostatniego roku.

„Można teraz pożyczyć znacznie więcej niż w zeszłym roku. Dlatego jest całkiem prawdopodobne, że uda Ci się kupić swój pierwszy dom znacznie szybciej, niż myślisz.

„Działanie teraz może przynieść oszczędności rzędu tysięcy funtów i wzrost inwestycji długoterminowych.

„Własność domu buduje kapitał własny, zapewnia stabilność i tworzy podstawę przyszłego bogactwa”.