Faro: Coobital świętuje 50 lat i krytykuje brak woli politycznej do rozwiązania kryzysu mieszkaniowego

Z ponad 2000 domów wybudowanych, około 1300 w samym mieście Faro w latach 1982-2008, Coobital – Cooperativa de Construção e Habitação Económica Farense ma powody i solidną historię, aby świętować 50. rocznicę swojego założenia w sobotę, 10 maja.

«Nasza spółdzielnia jest zrzeszona w Krajowej Federacji Spółdzielni Mieszkaniowych ( FENACHE ) od momentu jej powstania, dzięki czemu mamy dostęp i stale dzielimy się informacjami o naszych działaniach z jednostkami rządowymi, zarówno na szczeblu rządu centralnego, jak i na poziomie polityki miejskiej. Mieliśmy już kilka kryzysów, zwłaszcza kryzys na rynku kredytów subprime w 2008 r. i krótko po nim pandemię COVID-19. Wszystko to posłużyło stworzeniu pewnego rodzaju zabezpieczeń dla tych, którzy odpowiadają za rozwiązanie problemu mieszkaniowego, który narasta w kraju – mówi Orlando Vargas.

W tym samym czasie w kraju zaczęły powstawać duże fundusze nieruchomości i pojawiły się inicjatywy takie jak Złote Wizy. „Nie jestem temu przeciwny, ale uważam, że jeśli wszystko to wzmocniło gospodarkę portugalską, to efekty tego wzmocnienia powinny zostać zastosowane w przypadku mieszkalnictwa o kontrolowanych kosztach (HCC)” – mówi.

«Od czasu ukończenia ostatniego budynku mieszkalnego składającego się z 18 domów w osiedlu Santo António do Alto w Faro w 2008 r., 17 lat temu, nie zbudowaliśmy niczego więcej. Głównie z powodu braku gruntów i wsparcia ze strony podmiotów publicznych, programy o kontrolowanych kosztach mogłyby po raz kolejny okazać się rozwiązaniem dla rodzin, które nie mają dostępu do oferty na obecnym rynku, który, jak się wydaje, coraz bardziej koncentruje się na segmentach luksusowych i na ofercie inwestycyjnej, zwłaszcza zagranicznej.

Orlando Vargas twierdzi, że rynek wynajmu spółdzielczego byłby „fundamentalny” w rozwiązaniu obecnego kryzysu.

«I nie tylko w przypadku stałego zakwaterowania. Pomogłoby to młodym ludziom, studentom, pracownikom tymczasowym i tym najbardziej potrzebującym, którzy nie spełniają kryteriów przyznawania mieszkań socjalnych przez władze lokalne” – mówi.

«Chcemy i od lat 80. przedstawiliśmy szereg propozycji, aby spółdzielnie mogły na rynku wynajmu budować domy na wynajem w dobrych cenach, z naprawdę przystępnymi czynszami. Istnieje na to odpowiednie prawo, jest ono zatwierdzone, istnieje, ale banki nie finansują nas na dłuższą metę. „Finansuje wyłącznie klienta końcowego, nie finansuje podmiotu” – wyjaśnia na początku.

Jednak popyt jest taki, że podaje niedawny przykład: „sprzedaliśmy sklep, którego nie brakowało. Prawo pozwala teraz na przekształcanie powierzchni komercyjnych w mieszkania. Właściciel nawet jeszcze nie skończył pracy, a już wynajmuje wszystko lekarzom, pielęgniarkom, ludziom, którzy przyjeżdżają tu pracować. Wynajmuje pokoje za 450 euro miesięcznie i już są pełne”.

„W związku z tym pomysłem było, aby spółdzielnia budowała mieszkania i wynajmowała je swoim członkom, zarządzając całym procesem i spłacając zadłużenie” – mówi. Koszty budowy uwzględniane są zarówno przy sprzedaży, jak i przy wynajmie. „To jest to samo” – porównuje.

Problem polega na tym, że banki nie finansują tego typu projektów. Dlaczego? «To nie powinno nikogo interesować. Gdyby istniała wola, można by to rozwiązać.”

«Jedyną możliwością byłoby zapewnienie przez państwo Instytutowi Mieszkalnictwa i Rewitalizacji Miast ( IHRU ) warunków umożliwiających finansowanie i wywarcie nacisku na Caixa de Geral de Depósitos, który jest bankiem publicznym», aby zagwarantować niezbędne fundusze.

„Myślę, że tak, ale potrzebna byłaby do tego ogromna wola polityczna” – podkreśla.

A nawet wtedy szklanka będzie tylko do połowy pełna. «Nie da się kupić ziemi za około 50 czy 60 tysięcy euro za ułamek, czyli za cenę, jaką oferuje rynek, i potem zrobić HCC. To niemożliwe.

«Grunt pod HCC ma ustawowo określoną wartość, która nie może przekroczyć 12 proc. wartości mieszkania. Gmina będzie musiała przekazać na ten cel ziemię.

Zdaniem członka spółdzielni Orlando Vargasa, najnowszy projekt budowy tanich mieszkań „Casa Nova” , zrealizowany za kadencji prezydenta Rogério Bacalhau (PSD), był operacją związaną z nieruchomościami.

Jak podaje Barlavento , gmina sprzedała teren firmie budowlanej Ferreira Build Power, a prace sfinansował Santander.

IHRU ustaliło cenę za metr kwadratowy na podstawie zysków kapitałowych, a po losowaniu wiele osób wybranych nie było w stanie uzyskać kredytu ze względu na wysokie ceny nieruchomości.

Vargas wspomina, że ​​już w 1988 r. Coobital próbował kupić od Rodoviária Nacional ziemię, na której obecnie stoi osiedle Calouste Gulbenkiana, z kontrolowanymi kosztami, zbudowane za czasów burmistrza José Apolinário (PS).

«Spółdzielnia chciała kupić. Złożyliśmy propozycję, ale ostatecznie teren został zakupiony przez Radę Miasta Faro za czasów burmistrza Luísa Coelho, a jedynym celem było, aby mógł tam powstać tylko HCC.

Ale pozostały jeszcze „dwie działki do zabudowy, ponieważ konieczne było sporządzenie szczegółowego planu dla całego obszaru Lejana. Śledziłem cały ten proces z perspektywy, że te przyszłe 90 domów będzie dla nas. Kiedy prezydent Bacalhau został wybrany ostatnim razem, poprosiłem o spotkanie, przedstawiliśmy pomysł, jak to zwykle bywa, a on skierował sprawę do radnego ds. budownictwa mieszkaniowego. 15 dni później zobaczyliśmy zawiadomienie o sprzedaży ziemi osobom prywatnym.

«Polityka mieszkaniowa Rady Miasta Faro w ciągu ostatnich 20 lat była katastrofą».

Vargas przyznaje, że gmina również „przeżyła trudne czasy pod względem ekonomicznym i finansowym. Ale od dawna jest na plusie . Nie było żadnego zainteresowania rozwiązaniem tego problemu. Nie krytykuję ani nie dokonuję żadnej analizy politycznej. To moja opinia”, mówi.

«Nie było żadnego prawdziwego zakładu. Nie było. I ostatecznie ponieśliśmy konsekwencje, bo nie mieliśmy żadnego wsparcia” – ubolewa.

W Dniu Miasta Faro, 7 września 2024 r., podczas ceremonii otwarcia dwóch bloków osiedli mieszkaniowych o kontrolowanych kosztach (HCC) obok Estrada Senhora da Saúde, Rogério Bacalhau, burmistrz Faro, zwrócił się do ówczesnego ministra infrastruktury Miguela Pinto Luza z prośbą o pomoc w znalezieniu gruntów pod realizację większej liczby identycznych projektów i poszerzeniu granic miasta .

Vargas przyznaje, że gmina „nie ma dotacji gruntowych”, ale w 1990 r., kiedy zatwierdzono Municipal Master Plan (PDM), „była dyrektywa. Mówiła, że ​​we wszystkich licencjonowanych podziałach 10 procent zabudowy będzie musiało zostać przeznaczone na mieszkania HCC».

«Potem widziałem, że zatwierdzono wiele projektów urbanistycznych. Na przykład w Lejanie nie widzę żadnych dostępnych cenowo domów. Jednak PDM wymaga, aby ten wymóg był przestrzegany. Do dziś nie widziałem żadnego domu wybudowanego przez Radę, spółdzielnię ani kogokolwiek innego, chyba że rozporządzenie to zostałoby zakazane w PDM».

Zapytany o nowe prawo gruntowe , które przewiduje ekspansję miejską na obszary, które wcześniej były niezabudowane, odpowiedział: „Zgadzamy się, o ile te obszary są przeznaczone na HCC. Tego nie było w prawie. Zdefiniowano przystępne cenowo mieszkania. Cóż, o ile jest rampa przy drzwiach, cały dom jest dostępny” – mówi ironicznie.

«Spójrz, osiedla Penha, Lejana i Intermarche są ogromne. Jeśli weźmiemy tę całkowitą powierzchnię zabudowy i odejmiemy 10 procent, otrzymamy szereg działek, na których można zbudować HCC.”

W tym wywiadzie pojawiają się dwa pytania. Czy obecny kryzys mieszkaniowy nie mógłby być żyznym gruntem dla działalności spółdzielni? A jaka jest przyszłość spółdzielczości w tym sektorze?

«To by było na tyle. I dużo nad tym rozmyślaliśmy. Za każdym razem, gdy upada rząd, a zdarza się to często, przedstawiamy propozycje. Federacja sporządziła listę 60 środków dotyczących mieszkalnictwa, zaproponowanych przez różne partie zasiadające w parlamencie, które obecnie biorą udział w wyborach parlamentarnych. Gdyby udało im się wdrożyć dwa lub trzy, byłoby dobrze. Mówią, że wszystko jest w porządku, ale do tej pory wszystko pozostało na papierze – powtarza.

Na przykład podczas ostatniego rządu socjalistycznego „mieliśmy kilka spotkań z Pedro Nuno Santosem, gdy był ministrem infrastruktury i wszystko było w porządku. Teraz twierdzi, być może z jakiegoś powodu, że praca została przerwana.

„I zawsze, gdy odbywają się wybory lokalne, organizujemy te spotkania i udostępniamy naszą spółdzielnię wszystkim kandydatom”.

Pewne jest, że „główna działalność spółdzielni stanęła w miejscu. Nasz dzisiejszy projekt jest społeczny, kulturalny i sportowy. Stworzyliśmy Fundację Rozwoju Społecznego Algarve, która inwestuje w edukację i jest niezwykle ważna dla miasta. Naszym celem jest teraz stworzenie warunków dla młodych ludzi, z żłobkiem i przedszkolem, utrzymanie naszych pracowników, struktury, bieżących kont i niebycie nikomu nic winnym”.

I „mam nadzieję, że ktoś pamięta, że ​​kiedyś mieliśmy szczęśliwą przeszłość. Zawsze mamy nadzieję, że nadarzy się okazja, aby wnieść swój wkład w rozwiązanie problemu mieszkaniowego”.

Dzisiaj „wierzymy, że praca, którą już wykonaliśmy, zwłaszcza w mieście Faro, zasługuje na większą uwagę ze strony władz, zarówno państwowych, jak i miejskich. Należy również zauważyć, że we wszystkich wybudowanych domach, tylko w Carreira de Tiro i Santo António do Alto, było jakiekolwiek wsparcie ze strony władz lokalnych. Ponadto wszystkie grunty zostały nabyte od osób prywatnych bez żadnego wsparcia”, mówi.

Jeśli chodzi o pytanie o przyszłość, wspomina, że ​​„początek spółdzielni był bardzo dynamicznym, bardzo interesującym procesem. Pamiętam, że zwoływałem zebrania, na których musiałem zamykać drzwi, ponieważ nie było już miejsca. Ale potem, od pewnego momentu, entuzjazm kwietnia zaczął słabnąć. Ludzie zaczęli być bardziej samolubni, bardziej wyrachowani. Całe społeczeństwo się zmieniło. A zgromadzenia zaczęły stawać się puste”.

10 lat temu „stworzyliśmy Grupę Młodzieżową w FENACHE. Spółdzielnie, które miały warunki, wyznaczały kogoś. W praktyce myślano już o przyszłości. Ale dzisiaj nie mogę krytykować młodych ludzi za to, że nie przyjęli tego z powodu wszystkich trudności, o których wspomniałem”.

Mimo to, gdy spogląda wstecz, „to wszystko było tego warte. Nie czuję się w pełni spełniony, ale czuję się jak inny człowiek. Przyjechałem tutaj, gdy miałem 23 lata, jako partner, w 1979 roku. Byłem w Siłach Powietrznych, zapisałem się i po dwóch lub trzech latach zostałem dyrektorem. Spółdzielnia była na skraju zamknięcia, ponieważ nie było ziemi (jak dziś) do zabudowy. Zgłosiłem się na ochotnika do grupy roboczej. Pod koniec roku Rada przekazała ziemię starej Strzelnicy. Zacząłem młodo i w praktyce nauczyłem się być tutaj mężczyzną. Nie żałuję prawie niczego, co zrobiłem”, podsumowuje.

Coobital nigdy nie stanowił konkurencji dla tradycyjnych podmiotów zajmujących się nieruchomościami. „Nawet w czasach, gdy dużo się budowało, było miejsce dla każdego. Nasze domy były zawsze godne, świetnej jakości», ale różniły się od tradycyjnego rynku.

„Spółdzielnie składają się z ludzi. I to się nie zmieniło. Kodeks spółdzielczy jest jasny, obiektywny i bardzo pragmatyczny. Grupa pięciu osób może utworzyć spółdzielnię. To, co dzieje się dzisiaj, to fakt, że istnieją firmy zarządzające projektami nieruchomości, które wykorzystują ten model», aby uzyskać to, co najlepsze z obu światów.

„To bardzo proste. Spółdzielnia pobiera sześć procent podatku VAT od budowy. Nie płaci IMI ani IMT. Kiedy domy są ukończone, spółdzielnia zostaje rozwiązana. Wszystkie zyski trafiają do firmy zarządzającej projektem, która pobiera procent za zarządzanie procesem. A on idzie i dostaje największy kawałek tortu . Na koniec ludzie kupują domy i nie przejmują się niczym innym. To jest fajne” – opisuje.

Tego typu operacje „może nie podniosą znacząco cen domów”, ale mają swoje koszty społeczne.

«Należy pamiętać, że dzięki kapitałowi własnemu pochodzącemu z wyników Funduszu Rezerwowego i Budowlanego dla domów, które wybudowaliśmy, mamy siedzibę, która służy naszym członkom. Codziennie odbywają się zajęcia gimnastyczne, tańce, działa ruch stowarzyszeniowy, który wspiera różne sporty, takie jak kolarstwo, turystyka rowerowa, kolarstwo górskie. To wszystko jest owocem naszej pracy. Firmy nie robią takich rzeczy, co jest normalne, chcą po prostu zysku” – wyjaśnia.

Jak temu zapobiec? „Rozumiemy, że nie powinny być nazywane spółdzielniami. Spółdzielnie mają inny zakres. Są podmiotami trzeciego sektora i są bardzo jasne w ustawodawstwie. Kto nie szanuje lub nie podąża tą drogą, nie ma racji. Chcemy, aby stworzono warunki do pracy spółdzielni i, naturalnie, jeśli działają na miejscu, te struktury nie mają życia, nie odnoszą sukcesów».