'Overdreven': hoe onevenredig hoge onroerendgoedbelastingen sommigen uit hun huizen drijven

Bonita Andersons favoriete aspect van het wonen in Baltimore is dat ze familie in de buurt heeft. Als matriarch met vijf kinderen en acht kleinkinderen werkte Anderson hard om in 2009 een huis in de stad te kopen waar haar gezin kon wonen.

"Het was een prestatie voor mij", zei ze. "Daar kwamen we vroeger samen om de familie bij elkaar te brengen."

Vorige week werd het huis waar Anderson ooit zo van hield te koop aangeboden voor bijna $ 540.000 – meer dan vijf keer zoveel als ze ervoor betaald had. Maar Anderson krijgt niets van de opbrengst.

Nadat ze meer dan tien jaar lang haar hypotheek van $ 100.000 had afbetaald, kreeg Anderson in 2020 de diagnose kanker. Terwijl de medische rekeningen en onroerendgoedbelastingen opliepen, moest de al haar hele leven in Baltimore wonende vrouw kiezen tussen vechten voor haar leven en vechten voor haar huis.

Tijdens haar behandeling liep Anderson een betalingsachterstand op van ongeveer $ 5.000 op haar onroerendgoedbelasting. In 2022 verloor ze haar huis op een belastingveiling van de stad Baltimore.

"Ik ging zitten en dacht: 'Oh mijn god, ik ben 70 jaar oud en ik ben dakloos'", vertelde Anderson aan Rachel Scott, senior politiek correspondent bij ABC News.

De stad Baltimore had beslag gelegd op Andersons belastingschuld en dit voor slechts $ 69.500 geveild aan de hoogste bieder, een bedrijf dat gespecialiseerd is in de aankoop van belastingrechten.

"Als u uw onroerendgoedbelasting niet kunt betalen en u blijft betalingen missen, gaat de overheid uw onroerend goed veilen vanwege achterstallige belastingen", aldus Lawrence Levy, decaan van het National Center for Suburban Studies aan de Hofstra University.

Uit rechtbankdocumenten blijkt dat Anderson probeerde haar huis terug te kopen en het te vergoeden. Ze betaalde de stad eind 2022 $ 18.900 – meer dan drie keer zoveel als haar openstaande belastingen. Maar in plaats van deze betalingen te gebruiken voor haar achterstallige belastingen, gebruikte de stad het geld voor de belastingen die onder de nieuwe eigenaar waren opgebouwd.

Anderson betaalde onbewust de belastingrekeningen van de investeerder in plaats van haar eigen belasting, waardoor het bedrijf in 2023 beslag kon leggen op haar huis.

"Ik was gewoon verbijsterd", zei ze.

'Vol met vervormingen'

Andersons huis was slechts een van de bijna 44.000 panden in Baltimore die tussen 2019 en 2023 te koop stonden bij gemeentelijke belastingverkopen. Het behoorde ook tot de 92% van die panden die zich in buurten met een meerderheid aan niet-blanken bevonden. Deze buurten beslaan 70% van de percelen in de hele stad.

Uit een analyse van ATTOM- en US Census Bureau-gegevens door televisiestations in eigendom van ABC bleek dat dit verschil waarschijnlijk te wijten is aan onevenredige onroerendgoedbelastingen.

Onroerendgoedbelasting is gebaseerd op een overheidsschatting van de waarde van elke woning. Maar onderzoekers zeggen dat onroerendgoedwaarden zeer subjectief zijn en dat deze schattingen niet altijd overeenkomen met de marktprijzen.

Gegevens tonen aan dat verschillen in de aanslagen, en daarmee ook in de belastingaanslagen, sommige gemeenschappen meer treffen dan andere.

Uit de analyse van ABC bleek dat huiseigenaren in overwegend zwarte en bruine buurten in het hele land doorgaans hogere belastingen betalen dan huiseigenaren in overwegend blanke buurten voor een huis dat op de vrije markt evenveel waard is.

"Wanneer onroerendgoedbelastingstelsels vol zitten met verstoringen, zijn het vaak de armste huiseigenaren die de straf krijgen," aldus Levy. "In de buitenwijken, waar een hoge mate van segregatie heerst, zijn het juist de mensen van kleur die onterecht belasting betalen omdat de waarde van hun huis niet nauwkeurig wordt weergegeven."

Voor sommige van deze huiseigenaren die hun taxatie te hoog inschatten, leiden gemiste rekeningen tot belastingverkopen, waardoor ze met lege handen achterblijven. Vanaf het moment dat Anderson haar huis kocht tot het moment dat ze het verloor, is de taxatiewaarde van het huis meer dan verdrievoudigd, maar de stijgende waarde van het huis ging uiteindelijk naar de nieuwe eigenaar.

"Ik weet niet wat erger is, het verlies van je huis of de diagnose kanker krijgen", zei Anderson. "Het doet nog steeds pijn."

Tot voor kort, merkte Levy op, vonden belastingverkopen meestal plaats in steden. Naarmate stedelijke buurten gentrificeerden en de huizenprijzen snel veranderden, konden de vaste bewoners de stijgende rekeningen niet altijd bijbenen.

"We zien dat nu steeds vaker in voorsteden, vooral in de armere voorsteden, omdat we daar demografische veranderingen zien", aldus Levy.

In Garden City, een overwegend blanke buitenwijk op Long Island in New York met een gemiddelde huizenwaarde van ongeveer $ 1 miljoen, ligt de gemiddelde woonlast tussen de $ 10.000 en $ 15.000, zo blijkt uit vastgoedgegevens.

Iets verderop in Hempstead, waar 88% van de inwoners zwart of Latino is, zijn huizen vaak minder dan de helft waard. Maar de gemiddelde belastingdruk is vergelijkbaar, wat betekent dat huiseigenaren in Hempstead proportioneel meer belasting betalen in verhouding tot de waarde van hun huis.

John Rao, senior advocaat bij het National Consumer Law Center, zegt dat Amerikaanse huiseigenaren in gekleurde gemeenschappen met een "dubbele klap" worden geconfronteerd. Ze krijgen vaak "te lage" taxaties wanneer ze een huis willen kopen of herfinancieren, legt Rao uit, "maar als het aankomt op het betalen van hun belastingen, zodra ze het huis in bezit hebben ... zijn hun taxaties vaak proportioneel hoger dan ze zouden moeten zijn."

'Generatievermogen afpakken'

In de buitenwijken van Delaware County, Pennsylvania, verloor de 91-jarige Gloria Gaynor, die aan dementie lijdt, haar huis waar ze 25 jaar had gewoond, omdat ze tijdens de COVID-19-pandemie $ 3.500 aan belastingen niet had betaald.

Gaynors dochter, Jackie Davis, vertelde ABC-zender WPVI-TV dat haar moeder thuisbleef tijdens de pandemie. Ze sloeg haar jaarlijkse bezoek aan het belastingkantoor over nadat ze had gehoord dat de belastinginspecteurs de handhaving hadden gestaakt vanwege de verspreiding van COVID-19 in de buitenwijken van Philadelphia.

Toen de overheid de inning hervatte en het belastingkantoor van de regio weer opende, ging Gaynor naar binnen en deed een betaling. Ze wilde hiermee haar belastingen van het voorgaande jaar betalen, aldus haar advocaat, Alexander Barth.

In plaats daarvan werd het geld toegepast op Gaynors belastingaangiften van 2021 en 2022 en niet op haar openstaande saldo van 2020. "Hierdoor is er in feite een soort donut ontstaan in haar belastingbetalingsgeschiedenis", legt Barth uit.

Een vastgoedinvesteerder kocht Gaynors huis in Delaware County voor $ 14.000, de kosten van haar achterstallige belastingen plus rente en kosten.

Gaynor had het grootste deel van haar hypotheek op het huis afbetaald, dat nu naar schatting $ 247.000 waard is. Maar ze verdiende niets aan de verkoop.

"Hiermee wordt de welvaart van de armen afgenomen en krijgen de rijken de ruimte om te genieten", aldus Barth.

Gaynors familie stapte naar de rechter om haar huis terug te krijgen, maar twee rechtbanken keurden de verkoop goed.

Het Delaware County Tax Claim Bureau vertelde de zender van ABC in Philadelphia dat het weliswaar "medeleven heeft met de emotionele tol" die Gaynor heeft betaald, maar dat de countybestuurder zich aan de wet van Pennsylvania heeft gehouden en voorafgaand aan de verkoop meerdere mededelingen heeft uitgevaardigd.

Als Gaynor een paar kilometer verderop, binnen de stadsgrenzen van Philadelphia, had gewoond, zouden de autoriteiten daar extra maatregelen hebben genomen om haar in haar huis te houden.

Omdat onroerendgoedbelasting per gemeente verschilt, hebben sommige lokale overheden, zoals Philadelphia, beschermingsmaatregelen getroffen voor kwetsbare huiseigenaren. Zo is het bijvoorbeeld verplicht om vóór een belastingverkoop persoonlijk kennis te geven of worden er betalingsplannen aangeboden om een huis later terug te kopen.

"Hoewel lokale overheden er alles aan moeten doen om mensen in hun huizen te houden, of ze nu eigenaar of huurder zijn, hebben ze op een gegeven moment ook een verplichting tegenover alle andere belastingbetalers, de bedrijven en de gezinnen die hun eerlijke deel betalen, om ervoor te zorgen dat deze belastingen worden geïnd", aldus Levy.

Van de woonkamer naar de rechtszaal

Op iets meer dan 145 kilometer afstand van Gaynor brengt Anderson haar dagen door met terugdenken aan de herinneringen die ze heeft opgebouwd in haar huis, dat ooit het middelpunt van haar gezin was.

Anderson woont nu met haar dochter in een buitenwijk van Baltimore. Ze heeft haar zaak voor de rechter gebracht en zich aangesloten bij een rechtszaak waarin ze stelt dat de stad Baltimore de federale wet heeft overtreden door haar voormalige huis voor een habbekrats te verkopen aan een particulier bedrijf.

De stad Baltimore, die niet reageerde op de verzoeken van ABC News om commentaar, heeft haar acties voor de rechtbank verdedigd. Ze stelt dat ze Anderson zoals vereist op de hoogte heeft gesteld en dat ze geen winst heeft gemaakt uit de verkoop.

In 2023 oordeelde het Amerikaanse Hooggerechtshof dat lokale overheden geen winst mogen maken uit belastingverkopen. Huiseigenaren hebben volgens de grondwet recht op betalingen die verder gaan dan de belastingen en boetes die ze verschuldigd zijn.

De afgelopen twee jaar hebben veel staten in het land hun wetgeving aangepast naar aanleiding van de uitspraak van het hof. Maar sommige experts zeggen dat de federale overheid ook een rol te spelen heeft.

"Het federale antwoord op lagere lokale onroerendgoedbelastingen is meer geld voor lokale diensten", aldus Levy. "Ze hebben meer hulp nodig van het Congres en het Witte Huis."

Nu de regering van Trump het federale budget drastisch heeft verlaagd , zullen lokale overheden het verschil moeten bijleggen om dezelfde diensten te kunnen blijven leveren.

Volgens deskundigen zullen gemeenten waarschijnlijk meer afhankelijk worden van onroerendgoedbelasting, wat op zijn beurt kan leiden tot meer situaties zoals die in Anderson's geval, waarbij huiseigenaren in buurten waar de meerderheid van de bevolking niet blank is, te vaak meer betalen dan hun eerlijke deel.

Toen ABC News haar vroeg wat er met haar droom was gebeurd om haar huis door te geven aan de volgende generatie van haar familie, antwoordde Anderson: "Die droom is gestorven."

"Het maakt me nog steeds emotioneel", zei Anderson. "Het is gewoon moeilijk. Heel moeilijk."

Meghan Mistry, John Santucci en Lucien Bruggeman van ABC News, samen met Ryann Jones, Maggie Green, Jason Knowles, Cheryl Mettendorf, Chad Pradelli, Dan Krauth, David Paredes, Ross Weidner en Sarah Rafique van ABC Owned Television Stations, leverden een bijdrage aan dit rapport.