Voor veel gezinnen is het kopen en huren van een huis nog steeds een luxe

Portugal kampt met een van de grootste woningcrisissen in de recente geschiedenis. De huizenprijzen en huren stijgen in een razend tempo , waardoor de droom van een eigen huis voor duizenden Portugese gezinnen is veranderd in een nachtmerrie. De explosieve combinatie van stijgende prijzen, inkomens die de groei niet kunnen bijbenen, chronisch onvoldoende aanbod en een van de zwaarste belastingdrukken in Europa, heeft een markt gecreëerd die voor veel mensen vrijwel ontoegankelijk is.

Aan de vooravond van de vervroegde parlementsverkiezingen, die gepland staan ​​voor 18 mei, is huisvesting een van de centrale thema's van de campagne. Dat is ook niet zo vreemd: de huizenprijzen stijgen naar verwachting alleen al in 2024 met 9,1%, ruim boven de 2% in de eurozone. Daardoor is het kopen of zelfs huren van een huis voor een groot deel van de bevolking een onbereikbare luxe geworden. Zelfs nu de kosten voor de aankoop van een huis op het laagste niveau van de afgelopen twee jaar staan , als gevolg van de dalende Euribor-tarieven en de steeds concurrerender spreads , blijft de toetredingsdrempel voor veel gezinnen onoverkomelijk.

De afgelopen vier jaar zijn de huizenprijzen en huren 1,2 keer sneller gestegen dan de groei van het Portugese inkomen. Daardoor is de kloof tussen wat gezinnen verdienen en wat ze voor hun huisvesting moeten betalen, steeds groter geworden.

De cijfers zijn onmiskenbaar en laten een steeds zorgwekkender realiteit zien. De mediaanwaarde van nieuwe huurcontracten in Portugal is de afgelopen vier jaar met gemiddeld 9,1% per jaar gestegen , van 5,61 euro per vierkante meter (euro/ ^m2 ) in 2020 naar 7,97 euro/ ^m2 eind 2024, zo blijkt uit gegevens van het Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE). Alleen al de laatste twee jaar was de stijging nog groter en bedroeg 10,5% per jaar.

Deze trend zien we ook bij de huizenprijzen. Tussen 2020 en 2024 steeg de gemiddelde huizenprijs in Portugal met een gemiddeld jaarlijks tempo van 10%. Dat is ongeveer 2,5 keer meer dan de jaarlijkse groei van 3,9% die in dezelfde periode in de eurozone werd geregistreerd .

Daarentegen groeide het besteedbare inkomen in Portugal in een bescheidener tempo, met een jaarlijkse toename van 8,13% tegen lopende prijzen over de afgelopen vier jaar, volgens gegevens van de Bank van Portugal. Daarmee liep het zelfs voorop wat betreft de stijging van de koopkracht in de eurozone in de afgelopen drie jaar.

Dit betekent dat de huizenprijzen en huren tussen 2020 en 2024 1,2 keer sneller stegen dan de groei van de Portugese inkomens . Hierdoor werd de kloof tussen wat gezinnen verdienen en wat ze voor huisvesting moeten betalen, steeds groter.

Aangedreven door Advanced iFrame gratis. Download de Pro-versie op CodeCanyon .

Let op: als u via de apps opent, klikt u hier om de grafiek te openen.

Volgens de meest recente gegevens van het INE registreerde de huizenprijsindex in het laatste kwartaal van 2024 een jaar-op-jaar verandering van 11,6%, 1,8 procentpunt meer dan in het voorgaande kwartaal. Deze stijging was groter bij bestaande woningen (12,4%) dan bij nieuwbouw (9,6%), hetgeen de groeiende druk op de woningvoorraad weerspiegelt .

Op de huurmarkt is de situatie niet bepaald bemoedigend. In het vierde kwartaal van vorig jaar bedroeg de mediane huurprijs voor nieuwe huurcontracten 8,43 euro/ ^m2 , wat een jaar-op-jaargroei van 9,3% betekent. De hoogste huren werden geregistreerd in Groot-Lissabon (13,49 euro/ ^m2 ), de Algarve (10,39 euro/ ^m2 ) en het schiereiland Setúbal (10,35 euro/ ^m2 ), waar een groot deel van de bevolking geconcentreerd is.

Dit scenario roept vragen op over de betaalbaarheid van huisvesting in Portugal. Hoewel de financiële kosten voor het kopen van een huis via een hypotheek sinds 2022 minimaal zijn , als gevolg van de daling van de Euribor-rente en de concurrerende spreads die banken aanbieden, blijft het kopen van een huis voor een groot deel van de bevolking een luxe. Het probleem is niet langer de financieringsvoorwaarden, maar de basiswaarde van de woningen. Die blijft stijgen in een tempo dat niet verenigbaar is met de inkomensgroei.

Aanbod nog steeds onvoldoende om aan de vraag te voldoen

Een van de bepalende factoren voor de stijging van de huizenprijzen in Portugal is het chronische tekort aan aanbod ten opzichte van de vraag. Hoewel het aantal nieuwe gezinswoningen dat op de markt komt al negen jaar op rij stijgt , blijft het beschikbare aanbod nog steeds ver achter bij de behoefte.

Zo zijn er in de afgelopen vijf jaar minder dan 106.000 nieuwe woningen op de markt gebracht. Dit aantal ligt lager dan het gemiddelde van 110.000 woningen dat tussen 1999 en 2003 jaarlijks op de markt kwam. Dit cijfer is vooral tekenend voor de onevenwichtigheid tussen vraag en aanbod die zich de afgelopen twee decennia heeft ontwikkeld. Bovendien werd in 2024 de laagste jaarlijkse groei in nieuwe huizen op de markt sinds 2017 genoteerd. Er kwamen slechts 24.639 huizen beschikbaar, wat een stijging van slechts 4,17% betekent ten opzichte van 2023.

Het tekort aan woningen is geen recent fenomeen. Het is een trend die vooral zichtbaar werd tijdens de financiële crisis van 2008 tot 2015 , toen de markt een dieptepunt bereikte en er iets meer dan 7.000 nieuwe woningen op de markt kwamen.

Aangedreven door Advanced iFrame gratis. Download de Pro-versie op CodeCanyon .

Let op: als u via de apps opent, klikt u hier om de grafiek te openen.

Het probleem weerspiegelt zich ook in de ontwikkeling van de huisvestingsvergunning. Hoewel de cijfers van INE al tien jaar op rij een constante stijging laten zien van het aantal vergunde nieuwbouwwoningen voor eengezinswoningen, liggen de cijfers nog steeds ver onder de cijfers van het begin van de eeuw. In 2024 waren er 34.476 woonpanden vergund, 6% meer dan in 2023, maar nog steeds minder dan de helft van de 77.115 panden die in 2003 een vergunning kregen.

Deze cijfers zijn weliswaar positief als ze afzonderlijk worden geanalyseerd , maar ze zijn niet voldoende om de vraagdruk aan te pakken, vooral niet in de grootstedelijke gebieden van Lissabon en Porto. Daar is het tekort aan woningen het grootst en is de prijsdruk het grootst.

Bovendien is het belangrijk om de impact van vertragingen bij het verkrijgen van vergunningen niet te vergeten, die onvermijdelijk invloed hebben op de uiteindelijke prijs. "In de metropoolregio Lissabon en Porto bedraagt ​​de vertraging van een gemeenteraad met elk jaar extra vergunningverlening (meer dan een jaar) 500 euro per vierkante meter per jaar" , aldus Hugo Santos Ferreira, voorzitter van de Portugese Vereniging van Vastgoedontwikkelaars en Investeerders (APPII), in een interview met ECO.

Desondanks blijft de huizenmarkt behoorlijk dynamisch . Uit de meest recente gegevens van INE blijkt dat er vorig jaar 156.325 huizen zijn verkocht , wat een stijging van 14,5% is ten opzichte van 2023 . Qua waarde bedroegen alle transacties 33,8 miljard euro, 20,8% meer dan het jaar ervoor. Deze dynamiek op de markt, met meer transacties en hogere prijzen, weerspiegelt een sterke vraag die nog steeds druk uitoefent op het beperkte aanbod.

De twee grootste obstakels voor woningbouw

Naast het ontoereikende aanbod zijn er nog andere factoren die de huizenprijzen in Portugal onder druk zetten en de huizencrisis aanwakkeren. Eén daarvan is de sterke stijging van de bouwkosten in de afgelopen jaren, veroorzaakt door inflatie.

Volgens gegevens van het INE vertoonde de New Housing Construction Cost Index in 2024 een gemiddelde variatie van 3,3%, na stijgingen van 3,9% in 2023, 12,2% in 2022 (een buitengewoon jaar van inflatie) en 6,5% in 2021. Alleen al in december van vorig jaar liet deze index een jaar-op-jaar variatie zien van 4,3%, met stijgingen in zowel arbeid (8,6%) als materialen (0,9%).

Deze waarden weerspiegelen de inflatiedruk die in de bouwsector voelbaar is en die onvermijdelijk een impact heeft op de uiteindelijke prijs van woningen.

Het land kampt met een ernstig tekort aan huisvesting. Dit probleem wordt veroorzaakt door een versnelde stijging van de prijzen en huren sinds minstens 2017, zonder dat de overheid hier tijdig en effectief op heeft gereageerd.

Een andere bepalende factor die de toegang tot huisvesting bemoeilijkt, is de hoge belastingdruk die gepaard gaat met de bouw en verkoop van onroerend goed. Deze belastingdruk wordt beschouwd als een van de zwaarste in de eurozone. Deze last omvat niet alleen de directe belastingen, maar ook een groot aantal heffingen en bijdragen die van invloed zijn op de bouw en verkoop van onroerend goed.

Een van de meest emblematische gevallen op fiscaal gebied betreft de toepassing van een BTW-tarief van 23% op de bouwkosten , zonder dat deze in de boekhouding van de bouwer kunnen worden afgetrokken. In Portugal is de verkoop van woningen vrijgesteld van BTW, waardoor de tijdens de bouw gemaakte belasting niet kan worden verhaald. Deze situatie heeft tot gevolg dat de belastingverhoging onvermijdelijk wordt weerspiegeld in de uiteindelijke prijs van het onroerend goed, wat overeenkomt met 23% van de bouwkosten, of 6% in het geval van gerenoveerde panden in stedelijke renovatiegebieden.

"In Portugal betaal je 50% belasting als je een huis koopt. In Spanje betaal je 10%", zei Hugo Santos Ferreira, voorzitter van APPII, tegen ECO. Deze discrepantie verklaart mede waarom, zelfs in een context van lagere rentetarieven en aantrekkelijkere spreads , de toegang tot huisvesting voor zoveel Portugezen een onoverkomelijke barrière blijft.

Om dit probleem te omzeilen en de belastingdruk op woningen te verlagen, hebben verschillende partijen in hun verkiezingsvoorstellen opgenomen dat ze de BTW op bouwwerkzaamheden willen verlagen naar het minimumtarief van 6%. Dit is in feite een van de zeldzame punten waarop verschillende politieke krachten elkaar kruisen, hoewel de contouren per partij verschillen.

Experts uit de sector zijn van mening dat het verlagen van de BTW op de bouw een aanzienlijke impact zou kunnen hebben op de markt. Hierdoor zouden er meer huizen gebouwd kunnen worden, zowel om te kopen als om te huren. En dat tegen potentieel betaalbare prijzen die passen bij het gezinsinkomen. De invoering van deze maatregel heeft echter vertraging opgelopen; de huidige regering heeft zich er pas toe verbonden de maatregel vóór het einde van de zittingsperiode in werking te laten treden. Er was een voorstel opgenomen in de Staatsbegroting voor 2025, maar dit werd door de oppositie niet haalbaar geacht.

De vele voorstellen om de crisis op te lossen

Nu er vervroegde parlementsverkiezingen gepland staan ​​voor 18 mei 2025, is huisvesting een van de centrale thema's van de verkiezingscampagne geworden. Uit een recent onderzoek blijkt dat huisvesting, naast gezondheidszorg en onderwijs, een van de grootste zorgen is van de Portugezen bij deze verkiezingen.

"Het land kampt met een ernstige crisis op het gebied van toegang tot huisvesting, die zich manifesteert in een versnelde groei van de prijzen en huren sinds minstens 2017, zonder dat het overheidsbeleid tijdig en effectief heeft gereageerd", erkende de PSD/CDS-regering onder leiding van Luís Montenegro in het staatsbegrotingsrapport voor 2025. Het probleem is geïdentificeerd, maar de oplossingen verschillen radicaal tussen de politieke spectrums.

De partijen aan de rechterzijde (Democratische Alliantie, Chega en Liberaal Initiatief) presenteren voorstellen die gericht zijn op het verlagen van de belastingdruk, het bieden van prikkels aan huiseigenaren en het stimuleren van de particuliere sector, zonder grootschalige directe overheidsinterventie op de markt. AD betoogt bijvoorbeeld dat “publieke interventie gericht op stabilisatie moet plaatsvinden door middel van het subsidiëren van huurders die dat nodig hebben, en niet door het op grote schaal bestraffen van eigenaren”.

De partijen links (PCP, PS, Bloco de Esquerda en Livre) pleiten voor meer overheidsingrijpen in de bouw en regulering van woningen , prijscontroles, beperkingen op vastgoedspeculatie en een sterke rol voor de staat als directe promotor. Het PCP stelt bijvoorbeeld voor “een sterke en permanente investering in sociale huisvesting, gerealiseerd door de mobilisatie van publieke middelen, met een jaarlijkse waarde van 1% van het BBP”.

De huizencrisis in Portugal neemt steeds dramatischere proporties aan. De prijzen en huren stijgen sneller dan de inkomens, het aanbod is chronisch onvoldoende, de bouwkosten stijgen en de belastingdruk is nog steeds een van de zwaarste in Europa. Dit is niet alleen een economisch of sociaal probleem, maar een bedreiging voor de sociale structuur van het land, met grote gevolgen voor de levensperspectieven van hele generaties.

De parlementsverkiezingen op 18 mei bieden een kans om de richting van het woonbeleid voor de komende jaren te bepalen. De echte vraag is echter of de door politieke partijen voorgestelde oplossingen op de korte of middellange termijn een trend die zich al tientallen jaren bestendigt, kunnen omkeren.