Betaalbare huisvesting is niet voordelig

Het resterende percentage sociale huurwoningen dat vooral bedoeld is voor de meest achtergestelde bevolkingsgroepen en daarom stigmatiserend werkt, is uitvoerig beschreven als een van de structurele factoren die ervoor zorgen dat er een regelgevingsvacuüm ontstaat in ons huisvestingssysteem. Daardoor is het niet in staat om de buitensporig hoge prijzen die de markt vraagt ​​te compenseren, vooral in gebieden met een grote stedelijke druk. Het overheidsbeleid dat is uitgevoerd om dit probleem aan te pakken, stuit op zeer zichtbare praktische problemen. Op 30 september 2024 waren er in het kader van het 1st Right-programma slechts 1.700 woningen opgeleverd, minder dan 3% van de totale doelstelling voor 2030, ongeveer 59.000 woningen. De uitvoering van het project, gefinancierd door het Herstel- en Veerkrachtplan, is hevig betwist vanwege de bureaucratische procedures van het hele proces, die bouwbedrijven alleen maar wegjagen, in combinatie met het klaarblijkelijke ontbreken van de IHRU om tijdig te reageren (Gonçalves [idealista], 2025).

Er wordt vaak gewezen naar het voorbeeld van de grote omvang van de Nederlandse sociale huurwoningvoorraad. Dit is het resultaat van een geheel ander traject dan dat van Portugal. Sinds het begin van de 20e eeuw is deze gebaseerd op een sterk associatieve component en is de focus duidelijk gericht op de sociale huurmarkt. Toch is het belangrijk om de convergentie tussen beide contexten te benadrukken. Na 2011 werd deze associatieve cultuur geleidelijk ontmanteld: betaalbare huurwoningen werden verboden voor het grootste deel van de Nederlandse middenklasse, die gedwongen werd haar toevlucht te nemen tot particuliere huuroplossingen, die slecht ontwikkeld, slecht gereguleerd en behoorlijk schadelijk voor hun portemonnee waren. De Nederlandse overheid heeft dit marktfalen de laatste tijd onderkend en de toelatingscriteria voor woningen (op basis van de huurprijs) die onder het systeem van betaalbare huur vallen, verruimd (Hochstenbach, 2023, p. 519).

Het benoemen van de ambitie om snel in de voetsporen van het Nederlandse voorbeeld te treden is contraproductief, vooral omdat wij op geen enkele manier van hun model ‘afstammen’. Gezien de beperkte middelen die we tot onze beschikking hebben en de cultuur van de sector zelf, moeten we oplossingen creëren die de markt stimuleren om als maatschappelijke promotor op te treden en de haalbaarheid van het bouwen van woningen tegen gecontroleerde kosten te bevorderen. In werkelijkheid wordt hier echter vrij slecht mee omgegaan.

De eerste grote herziening van het juridisch kader voor territoriale beheersinstrumenten (RJIGT), de mislukte Grondwet (Decreetwet nr. 117/2024 - Decreetwet nr. 80/2015), werd gezien als een mechanisme om deflatoire effecten op de woningmarkt te creëren door de bouw van woningen tegen gecontroleerde kosten. Zelfs vóór de publicatie ervan eisten sommige leiders uit de sector al aanvullende maatregelen, namelijk 6% btw en de opname van deze tot stedelijk gebied omgevormde plattelandsgronden in een stedelijk rehabilitatiegebied, of een ander speciaal plan dat toegang zou verlenen tot deze belastingverlichting. Want, zoals de president van AICCIPN, Manuel Reis Campos (Sousa & Ferreira [idealista], 2024) waarschuwde, alleen op deze manier kan er tegen lagere prijzen worden gebouwd en verkocht. Dit initiatief om plattelandsgrond om te zetten kent een duidelijke beperking: de mogelijkheid dat de kosten ervan op natuurlijke wijze in een inflatiespiraal terecht zullen komen, als gevolg van de hernieuwde aantrekkingskracht ervan (Sousa & Ferreira [idealista], 2024).

In de bewoordingen van de preambule van decreetwet nr. 117/2024 wordt gesteld dat dit "speciale herclassificatieregime er ook voor zorgt dat ten minste 700/1000 van het totale bovengrondse bouwoppervlak bestemd is voor sociale woningbouw of woningen met een gemiddelde prijs" , niet te verwarren met "andere concepten zoals "gecontroleerde kosten", aangezien het de toegang van de middenklasse beoogt te dekken, rekening houdend met de mediaanwaarden van de lokale en nationale markten, en maximale waarden definieert om een ​​grotere gelijkheid te waarborgen" . De RJIGT is al opnieuw herzien, uitgevoerd door Wet nr. 53-A/2025, waarin de categorisering van “sociale huisvesting”, “betaalbare huurwoningen” en “woningen met een gereguleerde huurprijs” is vastgelegd. De laatste twee concepten worden ten nadele van “woningen met een gemiddelde prijs” gebruikt. Deze nieuwe realiteit beperkt de effectiviteit van het diploma, zoals de huidige staatssecretaris voor Volkshuisvesting, Patrícia Gonçalves Costa opmerkt. Ook andere figuren uit de sector, zoals de voorzitter van de Portugese vereniging van vastgoedontwikkelaars en -investeerders, hebben hun ongenoegen over deze tegenslag al geuit (Sousa [idealista], 2025).

Het grillige pad van deze wetgevingsstukken zou het model van woningbouw met gecontroleerde kosten onhaalbaar kunnen maken (Sousa [idealista], 2025). Besluit nr. 69-B/2024, waarmee de tweede wijziging van besluit nr. 65/2019 wordt aangebracht, bepaalt dat een ontwikkeling van woningen met gecontroleerde kosten ten minste 70% van het totale bruto oppervlak beslaat. De regering gelooft niettemin dat het mogelijk is om deze ‘bedrijfsstructuur’ levensvatbaar te maken door de resterende 30% van het ‘gerelateerde gebruik’ toe te wijzen aan diensten of handel (Sousa [idealist], 2025).

Toch wil ik nogmaals wijzen op de voor de hand liggende, maar volledig over het hoofd geziene, beperkingen die samenhangen met het feit dat de prijzen van omgebouwde plattelandsgrond niet aan enige beperking onderhevig zijn, waardoor de inflatoire effecten die we normaal gesproken al zien, nog worden versterkt. Bovendien wijst de voorzitter van APPII erop dat Controlled Cost Housing weliswaar al profiteert van een minimum btw-tarief van 6%, maar dat er nog steeds ingewikkelde bureaucratische procedures van kracht zijn die de toegang tot dit voordeel onmogelijk maken en zo investeringen in deze optie met lagere winstmarges ontmoedigen (Sousa [idealista], 2025).

De beschreven tegenstrijdige omstandigheden, die typerend zijn voor onze afzonderlijke wetgevingsproductie, met name op het niveau van de bouw, zouden ongetwijfeld het enige middel kunnen verzwakken dat we hebben om snel kwaliteitswoningen te bevorderen die betaalbaar zijn voor de Portugese middenklasse.